市场调研报告
     
     
    xx花园
    （市场调研）
    2008年1月12日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    合肥xx地产投资咨询有限公司
    [专业地产营销机构]
     
     
     
     
     
    目   录
     
    1.      项目概况………………………………………………………………………………2
    1.1 地理位置…………………………………………………………………………………2
    1.2 地块状况…………………………………………………………………………………2
    1.3 交通状况……………………………………………………………………………2
    1.4  地块概述 ………………………………………………………………………………3
    二. 宏观市场分析…………………………………………………………………………4
    2.1 2007年合肥房地产市场发展概况………………………………………………4
    2.2  2007年合肥房地产市场总体运行状况………………………………………………8
    2.3 2008年合肥房地产市场发展及预测  ………………………………………………10
    三. 市场竞争分析…………………………………………………………………………12
    2.1 板块竞争分析 …………………………………………………………………………11
    3.1 竞争物业分析 …………………………………………………………………………12
    四. 项目分析………………………………………………………………………………21
    4.1 项目地段特点…………………………………………………………………………21
    4.2 项目地理位置分析……………………………………………………………………21
    4.3 项目周边环境分析 ……………………………………………………………………21
    4.4 本案户型设计和面积配比建议 ………………………………………………………22
    五. 项目SWOT分析…………………………………………………………………………23
    5.1 S-优势分析……………………………………………………………………………23
    5.2 W-劣势分析……………………………………………………………………………23
    5.3 O-机会…………………………………………………………………………………24
    5.4 T-威胁…………………………………………………………………………………24
    六. 目标市场分析…………………………………………………………………………25
    6.1目标客户特征及需求分析……………………………………………………………25
    6.2目标客户信息来源分析………………………………………………………………27
    七.价格定位………………………………………………………………………………27
    1.      
 项目概况
    1.1 地理位置
    本项目地块位于合肥市庐阳区板块，属一环内，北接一环路濉溪路，东接肥西路，西临西里河，毗邻南淝河。在整体方位上，项目位于合肥城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。
    
    本项目
    
    1.2 地块状况  
    项目地块规划总用地面积为xxxxx平方米，总建筑面积为xxxxx平方米。容积率为x.xx，建筑密度xx.xx%，绿地率xx.xx%。周边两条道路将地块围成一个不规则的梯形。地块现状为荒芜空地，视野开阔，南靠万家华庭，紧邻四里河，毗邻南淝河，生态环境较好。
    1.3       交通状况
    本案地段处于位于合肥市一环线主干道沿线上，距合肥市中心5公里，距合肥骆岗机场15公里，距合肥火车站6公里，交通便捷。根据规划，本案项目沿接濉溪路正在建设一条由东向北至中环路，由东向南至合作路，一环路下穿亳州路桥已开始架设桥梁板，15日完成吊装，届时，该立交桥桥面将具备通车条件，并于春节前实现通车目标，而一环路下穿蒙城路则将在上半年完工。北环线上最大的一座立交桥建设——四里河立交预计在今年10月1日前完成。
    从城区的可达性看，目前项目旁正新建一条快速通道——北一环高架桥，由此建成后将大大提高项目的交通价值，随着道路工程进度的加快便利、快速将指日可待。
    1.4  地块概述
    ?      本项目位于一环路与肥西路交汇处，东接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一环路，与森林公园一站之遥。占地面积约x.x万平方米，总建面约xx万平方米，其中x栋xx层超高层、x栋xx层、x小高层住宅约x.x万㎡，商业门面约x.x万平方米，地下建筑面积约xxx平方米，公建配套xxx平方米。配有中心景观、休闲广场、大型商业房等生活设施。无论是小区规模、建筑设计、景观设计及生活配套设施，都足以成为合肥的城市亮点。小区将会是合肥市不可多得的高档生活社区。
    
    ?      拟建项目的主要技术经济指标

     
    小结：
    项目地块具有极强的稀缺性，紧邻城市快速发展通道---一环线，处于城市经济带，适于打造具备市政功能的高尚社区，项目有望成为合肥市房地产市场的风向标；
    根据地块现有条件：本项目规模的适中、区位的特殊性、地段绝佳性等条件，项目不是普通房地产项目概念，整个项目开发必须采用城市开发的思路，站在市政的高度看待整个项目的开发；
    地块现状与周边、其他区域及其他项目区别不明显，建立区域形象，界定区域成为定位工作中的主要组成部分；
     
    二. 宏观市场分析
     
    2.1  2007年合肥房地产市场发展概况
    2.1.1  2007年年度新建商品住宅均价为3489元/平方米，比去年上涨6.73%。
    
        从02~07年的 年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为6.73%，全年均价达到了3489元/㎡。造成合肥市新建商品住宅价格上涨的原因有这么几个方面：
    ?      一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨；
    ?      随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在一定时间内持续；
    ?      在2007年9、10年份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的强烈信心；
    ?      宏观调控对房地产业发展的影响合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。
     
    2.1.2  从2007年6月份以后，合肥新建商品住宅展开第二轮价格上涨，半年涨幅接近15%。
    
    ?      合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。
    ?      随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以后及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内上涨幅度接近15%；
     
    2.1.3 高层住宅持续增加，占总体比重的50%以上，未来24层、32层的高层建筑将成为主流。
    
    从最近合肥市新建商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比例不断增加，到2007年11月底其比重已经达到了55.3%；而多层以及小高层的比例则不断下降，其中多层下降最为明显，从2003年的接近80%比重一直下降到2007年11月份的22.4%，并有进一步下降的趋势。
    ?      从近期的土地供应情况来看，由于容积率的基本上维持在2.5以上，因此未来主要仍要是以高层为主，而且层数也在不断的上升，总层数为24层、32层的高层项目也不断出现；
     
    2.1.4 户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室户最为热销
                2007年合肥市新建商品住宅成交套数户型比例
    
     
             2007年合肥市新建商品住宅供应成交套数户型比例