【育龙雅苑项目整合策划方案】
     
    第一部分 整体市场背景
     
    一、宏观市场概况
    一）、界首市房地产市场综述
    1、界首市综述
    界首市位于安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口72万，辖18个乡镇办事处，是皖西北重要商埠和门户，安徽省综合经济十强县市之一。
    

[界首历史] 　
    界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县复市。
    [界首交通] 　
    市区距大京九铁路枢纽之一的阜阳站和阜阳机场仅60公里，漯阜铁路穿境而过，公路与104、105、106国道相连，水路由颍河入　淮河　汇入长江。市内电力、道路、通讯事业发达，人民路、中原路两条贯穿市区的交通主干线。
    [功能配套] 　
    环境优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市场、废旧塑料市场名扬全国。
    [经济发展]　
    据统计全年实现国内生产总值29.4亿元。完成农业总产值14.6亿元。农业结构调整力度加大，畜牧业产值占农业总产值的比重达36.6%，比上年提高5.6个百分点，水产品产量同比增长2.3%。乡镇企业增长6.9%。年劳务输出收入3亿多元。国有及规模以上工业企业完成产值7.22亿元，产品销售率较上年提高1.6个百分点，完成技改投入1.18亿元，实施技术改造项目8个，开发新产品26个。财政收入1.018亿元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，增长4.8%。完成社会消费品零售总额14.7亿元。年末金融机构存款余额25.8亿元，贷款余额18.25亿元，分别增长18.4%和6.9%。
    [生活水平] 　
    全市城镇职工年平均工资7225元，增长1.2%。农民人均纯收入2171元，下降5.8　%。社会保障体系进一步完善，全市共有12400人参加养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率达到100%，发放失业救济金18.9万元，已登记失业人员按时足额领取了失业保障金。
     
    2、界首市房地产市场综合分析
    [市场概论]
    界首市随着市场经济的不断发展，带动了房地产业、文化教育事业、市政配套设施建设等方面的进步；但由于近几年市内各大支撑型企业的经济调控出现不同程度的问题，导致界首市与其它相关城市比较处于欠发展阶段。
    [市场特征]
    房地产市场发展迟缓，据敝司最新调查数据表明：界首市尚未有相对较为正规的商业物业和住宅物业，现有的市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价格反差很大，物业市场价值体现不客观、不明显，从诸多因素可以反映出该市的房地产市场价格构成与客观市场不相吻合，产品价值的体现还占据着相当的主观能动性——市场还不是唯一衡量该地区物业价值的砝码。
    [物业分布]
    老城区依然是众多项目开发选址的核心，界首市由于还没有形成规模型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心，以人民路、中原两条东西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧的物业居多，商业较为密集，物业价格位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新世纪商城、金都商城等一批商用一体的物业。
    [市场建设]
    界首市将进一步完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市场配套设施建设，加快实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金都商城等一批商业设施建设的完善。加快小型超市、连锁店发展并逐步向农村延伸。从大建市场转向建大市场，对全市商业网点和专业市场进行合理规划布局，做到归行就市。重点发展颍南农副产品交易市场，西城粮油、服装、家电市场，东城建材、家俱、农机具市场，城北医药批发、配送市场，逐步形成优势互补、相互带动的市场群体。
     
    二）、界首市住宅市场分析
    据此次市场调查，目前界首市住宅状况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业的规划、设计的合理性实施上，基本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的状态”，对现代居民的居住的生活性和舒适度等方面考虑严重不足。
    [住宅现状]
    

该市的住宅市场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的[法姬娜御景园]，纯居住型物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如莱茵时代广场、新世纪商城、法姬娜现代城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这对于居家所追求的舒适、安宁的生活环境和享受生活的欲望是相违背的。某种程度上反映了该市房地产市场的不成熟、不完善。
    [住宅价格]
    物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次：
    [1]、一级地段——市中心核心位置——住宅销售均价：1850元/㎡-　2490元/㎡
    [1]、二级地段——市中心边缘位置——住宅销售均价：1200元/㎡-1950元/㎡
    [1]、三级地段——与城市接壤位置——住宅销售均价：750元/㎡-1500元/㎡。
    [住宅品质]
    对于次级商业城市的经济发展、经济收入的提高，标志着消费水平将有所上升，住房做为一次大的消费支出，有别于一般商品的投入关注度，他们更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而界首市目前的居民住宅基本无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，涉及到产品本身缺乏功能的合理，采光、通风等细微因素也不能有效实现。
     
    三）、界首市商业地产市场分析
    [商业市场总体特征]
    

商业地产主要从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开，界首市当下商业地产市场较为淡薄，，主要体现在两个方面：
    第一、缺乏规模型、专业型大型商业市场支撑 　市中心区域（老城区）内已成型的仅有贵源商贸中心（服装市场）和在建的金都商城、新世纪商城；除华联超市外，无成规模百货商场、大卖场、批发市场和品牌专营市场。
    第二、以零散型商业铺面为主，商业热度无法提升 　由于没有专业的、大型的商业市场，不能聚集一定的人气，市场价值就很难体现，加之市场压力大，不能形成商业氛围，从而导致许多沿街门面出现滞销或空置的尴尬商业局面。
    [商业市场综合分析]
    市场类别　 项目名称　   地理位置　    销售价格
    集中市场　贵源商贸中心　人民路与大桥北路交叉口东北　租赁：300元/㎡/月　（两层，早建）
    金太阳商城　人民路与解放路交叉口西南　销售均价：6000元/㎡（单层）
    金都商城　  人民路与健康路 　         售 　价：10000元/㎡（双层）
    新世纪商城　人民路中段　              售   价：10000元/㎡
    零散市场 　市府广场周边门面　         租   赁：700元/㎡/月　（单层，早建）租赁：200元/㎡/月（单层，新建）
    　人民路与解放路交叉 　               租    赁：600元/㎡/月
    　人民路与文昌路交叉 　               租    赁：300元/㎡/月
    　中原路与健康路交叉 　               租    赁：140元/㎡/月（双层）
    　中原路与解放路交叉 　               租    赁：200元/㎡/月（单层）
    从统计表中可以明显看出，市中心区域的价格要远高与市边缘区域，零散市场与集中型市场也形成差距，这也就是人气价值是商业价值的最直观体现；市民消费驻足的重心仍在中心区域，要通过相当程度上的市场引导方能逐步转移其消费观念；其次良好的路段，交通网络发达，也是提升商业价值的关键。
     
    四、界首市房地产市场前景预测析
    基于宏观环境的影响，我国的房地产业发展迅猛，主要体现在房地产整体素质的提高及相应市场价格的不断上扬，必将带动地方经济、房地产业。就界首市现状，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，该市的房地产市场将蕴藏着巨大的发展广度；但这必须依附于市规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。从2004年界首市政府报告会上获悉，2003年该市的各个方面均取得了显著成效，2004年将加大市政规划建设、招商引资，形成对内对外的快速同步市场发展战略。对于界首这样的次级城市来说，房地产业才真正开始起步。
    城市活则全市活，城市强则全市强。与全市人民密切相关的《界首市城市近期建设规划（ 2006— 2010年）》目前已基本编制完毕。日前，省内外有关专家 10多人汇聚界首市，参加由该市政府召开的评审会，与会专家认为规划功能区划合理，内容全面，目标明确，重点突出，可操作性强，一致同意通过论证。 
    按照《界首市城市近期建设规划》，“十一五”期间，该市城市综合实力进一步增强，用地结构趋于合理，基础设施进一步完善，环境得到改善。“十一五”期末实现人均道路面积 14m2，人均生活用水量 220升 /日，污水集中处理率 70%，生活垃圾无害化处理率达 70%。城市人口规模达到 21万人，建设用地规模达到 21 km2，人均用地 100 m2。依托城市现状，重点向东、向北发展，充实完善南部和西部地区。城市空间将形成“一带三区”（颍河景观带和城北区、中心区、颍南区）结构，同时构建一条融人文景观与自然景观于一体的景观带。在城市中心区，建成市级商业金融中心、行政办公中心和居住生活区。 
    拉大城市框架，加强方格网式的道路系统建设，形成较为完善的城市道路网络。建设 5个公园和 4个小游园，形成遍布城区的绿色廊道，发挥景观、生态与保护生物多样性的功能。 
    《界首市城市近期建设规划》的出炉，将加速推进界首市东向发展，壮大支柱产业，促进结构调整，对改善人居环境，完善城市功能，提高城市综合竞争力，建设和谐界首，具有重大的指导作用。
     
    二）、界首住宅消费市场分析
    为了对赛格达声城北项目做出有效的市场把握以及做好科学的前期规划建议，我司对潜在购房人群作了一定能够程度的调查访问，并结合业内相关市场研究结果，发现界首人的住宅消费主流在保持基本层面的同时，也出现了引人注目的一些新特点。
    1）、购房者近期购房的偏向比例