第一章市场态势篇

一、2008年合肥房地产市场总体回顾

1、合肥商品房价格发展走势分析

     合肥2008年新建商品住宅均价为4210元/㎡，同比2007年上涨20.7%；从2003～2008年的年度市场均价走势来看，共出现了两次大的涨幅。07～08年的这次涨幅是自03年以来出现的第二轮的大幅上涨。第一次是在04年较03年的年度涨幅上为26.3%，而本次涨幅是近7年来的第二高涨幅。
    本次涨幅较大的主要原因有以下几个方面：
    ?      受全国房价不断上扬的影响，合肥在持续近3年的盘整后，出现快速补涨的趋势；
    ?      合肥城市面貌不断改善以及房地产开发水平不断提高，随着城市化进程的发展越来越多的省内地市市民到合肥购房，在一定程度上也拉高了合肥的房价。

2、合肥市各区域市场价格走势分析

2008年度合肥市商品房住宅均价为4222元/平方米，包河区比龙岗区价格高出33%
包河区自2006年以来成为合肥房价最高的区域之后，一直保持到至今，目前合肥商品住宅市场 3000元/㎡以下的住宅楼盘在合肥已基本消失；各区域之间的价格差距不断缩小，07年合肥市最高区域比价格最低区域高出50%以上，而今年则仅高出33%。

3、合肥市场户型需求情况分析

    两房在市场中的销售比例持续增加，刚性需求仍然占据主流；从成交新建商品住宅户型占比看，中小户型销售占比渐增多，其中二房和小三室户比例不断提高。主要原因是：
    ?      房价渐涨，使得购买大户型住房的投入资金增大，而小户型的总价相对更加容易接受；
    ?

从整体来看，合肥市场的刚性需求依然是合肥住房的主要需求之一。

4、合肥土地市场供应情况分析

2008年合肥市用于新建商品房开发的土地总成交面积为2603.06亩，较2007年有较大幅度下滑。造成这种现象的主要原因有这么几个方面：
    ?      由于2007年下半年土地价格快速拉升；
    ?      2008年下半年合肥楼市成交量的萎缩；
    ?      宏观经济形势出现较大的不确定性。

二、项目所处版块区域市场分析

1、瑶海区市场分析

    12月瑶海区可售新建商品住宅中，高层建筑占可售面积约20.7万㎡，占瑶海区当月新建商品住宅可售面积的55%。
    多层可售面积占比为32%，而合肥市多层住宅可售面积占比只有10.8%，瑶海区多层住宅供应要远大于合肥市整体水平，这可能是因为瑶海区部分区域地势偏远，地价较低。
    12月底瑶海区可售新建商品住宅中，三室户面积占比最大

    2008年12月底，瑶海区可售新建商品住宅中，三室户的可售面积占比最大，所占比为47%，二室户居次，所占比重为40%，四室户及以上和一室户所占比依次为7%、6%。
    2008年瑶海区新建商品住宅销售面积占合肥整体的8%，其中多层占44%

    2008年瑶海区新建商品住宅总销售套数为5269套、总销售面积为54万㎡，销售面积占合肥市总成交量的8%。纵观08年瑶海区销售面积变化，呈以下两个特点：
    ?      7月份，瑶海区新建商品住宅销售面积达到最高峰，住宅成交面积为10万㎡；
    ?      9-12月份瑶海区新建住宅成交面积下降，成交面积均不足3万㎡。