****地产顾问机构                                                                                                               **政务区项目市场分析报告
     
     
     
    合肥市政务区项目市场分析报告
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    ****地产顾问机构
    2008年8月10日 
     

№ 目 录

    第一部分  房地产宏观政策研究
    1.1 全国房地产重点调控政策解析
    1.2 合肥房地产政规
    1.3宏观调控下的合肥楼市
    第二部分  合肥市宏观经济情况
    2.1 合肥市城市概况
    2.2 合肥市经济增长（GDP）与人均GDP增长情况
    2.3 合肥市城市总体规划
    2.4 合肥近期规划——“141”战略规划
    第三部分  合肥市房地产市场综述
    3.1 土地市场分析
    3.2 商品房整体开发情况
    3.3 合肥市住宅市场分析
    3.4 合肥地产市场的未来走向
    第四部分  政务区概况
    4.1 区域概况
    4.2 区域文化特色
    4.3 区域景观特色
    4.4 区域人居环境
    4.5 区域交通网络
    第五部分  区域楼市分析
    5.1 区域楼市的发展历史
    5.2 区域住宅供应量分析
    5.3 区域住宅销售量分析
    5.4 区域住宅成交价格走势
    5.5 区域住宅市场竞争研判
    第六部分  项目分析
    6.1 综合经济指标
    6.2 地块区位
    6.2 项目地块现状
    6.3 地块周边环境分析
    6.4 项目SWOT分析 
     
     
     
     
     
     
     

第一部分  房地产宏观政策研究

    本部分从宏观政策方面来分析项目所处的市场大环境，以及在宏观调控影响下不断变化的合肥市场，以明晰本项目所处的大的行业氛围及小的竞争态势，对明确项目自身定位，为产品及营销实施定好基调。
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.1 全国房地产重点调控政策解析
    ?      《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
    发布日期：2007年1月17日
    实施日期：2007年2月1日
    发布单位：国家税务总局
    主要内容：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。
    解读：按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。显然，该政策的锋头直指开发商的囤地现象。然而，累进税率并没有阻挡住开发商疯狂拿地的行动。毕竟，相比提高的土地增值税，拥有土地后所带来的巨大利润更具诱惑力。不断上涨的房价，则令购房者再次体会到“羊毛出在羊身上”的道理。
    点评：规范了土地市场和房地产企业，使其良性发展。政策一出，惹得当时的地产股应声大跌，不失为07年度最立竿见影的政策。
     
    ?      《物权法》
    发布日期：2007年3月16日
    实施日期：2007年10月1日
    主要内容：《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。
    解读：《物权法》已于07年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
    点评：政策的关键在于保护公民私有财产，拥有全国13亿公民的支持率，是07年最受关注的政策。
     
    ?      《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《外商投资产业指导目录(2007年修订)》
    发布日期：2007年5月23日、2007年10月31日
    主要内容：在07年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。
    点评：连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？中国的房价到底是不是由外资炒高的？比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。”
    ?      《土地储备管理办法》
    发布日期：2007年12月3日
    发布单位：国土资源部、财政部、中国人民银行
    主要内容：《办法》规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。
    点评：土地储备机构通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而可以缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，这样就能够有效防止闲置、囤积土地等行为的发生。
     
    ?      “第二套房”确定以“家庭”为单位
    发布日期：2007年12月11日
    主要内容：中国人民银行11日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，最终确定，以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。人均住房面积低于当地平均可按首套执行，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。公积金贷款也算入房贷次数。“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”而此处所指的前款规定就是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，和已利用银行贷款购买首套自住房的家庭。这意味着，如果一个家庭已经利用住房公积金贷款买了一套房子，再向商业银行申请贷款买房，就会算做第二套。
    点评：2007年“第二套房”政策的推出是继央行 5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的实效性更强，充分体现出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，以及“遏制金融增长高位加快势头、切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。
     
    ?      关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
    发布日期：2007年12月20日
    主要内容：1、从2007年12月21日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.45个百分点，由现行的2.88%调整为3.33%。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.09个百分点，由现行的0.81%调整为0.72%。
    2、个人住房公积金贷款利率保持不变。

     
    点评：国家在2007年6次上调个人住房公积金贷款利率，目的是抑制投机炒房，促使房地产市场能够良性的发展。
     
    ?       央行货币紧缩政策
    发布日期：2008年6月7日
    发布单位：中国人民银行
    主要内容： 中国人民银行7日宣布，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。这次是08年第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。
     

    点评：
    ?      存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。
    ?      2007年国家采取了一系列的货币紧缩政策，主要调控手段包括央行6次加息以及连续10次上调准备金率，2008年国家继续实施从紧的货币政策。
    ?      国家继续实行货币紧缩政策，将导致开发企业和购房者的成本增加，政策会对房地产的供给和需求产生影响。最受影响的是投资消费。国家通过完善和调整财税及金融政策来控制投资，达到遏制投机炒房的目的。投资性需求对整个房地产市场的持续、健康发展和金融安全都会构成威胁，是由当前整个形势所决定的。所以控制投资，抑制投机炒房是房地产调控中很明确的一个政策性趋向，政策的出台旨在通过增加持有环节的成本抑制大家在购房投资方面的过旺需求。
    ?      另外，加息将提高房地产企业的开发成本；更重要的是，贷款利率提高在一定程度上遏制了买房需求，这将影响到开发商的销售预期。因此，加息在一定程度上控制房价过快上涨。
     
     
    1.2 合肥房地产政规
    ?       合肥工业用地最低价标准出台
    实施日期：2007年4月9日
    发布单位：国土资源部
    主要内容：07年4月，安徽省合肥市国土资源局对全市工业用地出让给予了明码标价，对最低价用地标准及其范围划分做出了明确规定。按照《关于合肥市工业用地出让最低价标准及其范围划分的通知》（以下简称《通知》）规定，自今年起，市内经国家批准的土地利用总体规划确定的150平方公里范围内的工业项目用地，出让最低价不得低于25.6万元/亩。若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于15.36万元/亩。
    对于所辖三县而言，肥东、肥西县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于12.2万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的、工业项目用地出让最低价不得低于7.32万元/亩，长丰县范围内的工业项目用地出让最低价不得低于10.6万元/亩，若由土地使用者自行完成土地前期开发的，工业项目用地出让最低价不得低于6.36万元/亩。
     
    ?       合肥市楼高超16米须二次供水
    实施日期：2007年7月15日
    发布单位：合肥市建委
    主要内容：