芜湖吉合田房产顾问 销售部
芜湖房地产市场调查研究报告
一、城市概况
芜湖市位于安徽省东南部拥有220万人口，地处长江下游南岸，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公里，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。
芜湖市地势南高北低，地形受长江、行政区划的限制呈南北向不规则长条状。因此，城市的发展不出南、北两个方向。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招，使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。。
1）、城市地形：
整体印象。整体上，芜湖目前为规模中等的二级城市，在各方面的建设发展上速度较快。在产业结构上来说，芜湖为以生产性工业为主导的城市（三产结构比例为8.5：57.7：33.8），因此消费的主要客群为有购房需求的在职职工。从城市发展方向来看，未来城市建设重心处于向南、向东，故居住的偏好也存在往南、往东偏移的倾向。
2）、人均收入：
芜湖的指标数值接近于六市平均值，说明该市在商品房方面的需求层次及消费能力上应并没有落后于南京都市圈中的二级城市多少，应与其他城市的处于同一层次。
同时，芜湖的人均住房面积较少，住房消费的空间应集中在满足基本居住、适度改善居住水平的大众消费阶段，中￥低市场存在较大需求。
3）、经济环境
①自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支配收入位于安徽前列。
②同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜湖市民的总体收入大幅增加。
小结：
㈠芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。
㈡芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。
㈢芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。
二、芜湖整体市场状况
１、芜湖市房地产市场发展历程
1、从“无房子”到“有房子”阶段
旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。
2、从“有房子”到“好房子”阶段
1999年后，为了规范房地产运作，更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策。开始建设上规模、功能配套的小区。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之长江长、水木年华、君临天下、香樟花园出现。ⅱ平稳发展期——本世纪初期产品更新换代
3、从“好居室”到“好环境”阶段
2002年，当第二次房地产发展达到一个高度时，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园出现，由此进入了以居住人文为特色的第三次房地产高潮。
4、从“中心环境”到“郊外环境”阶段
近两年，周边郊外的别墅型住宅已经悄然兴起。随着私家车的逐渐普及郊区别墅、高档住宅已经被接受。因此，对市场动态和变化的把握是项目取得成功的一个关键工作。强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期。
2、新政解读（近期新政打压市场）
1 新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。
2 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房，本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。
3 加强商品房预 （销）售管理，规范市场行为规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方， 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。
4 坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。
5 加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求。
总结：
㈠ 在政府调控和市场机制双重作用下，市场将进入调整期
㈡ 限制开发日期，使得市场供应量将逐步增大，市场行为将得到有效规范，捂盘现象不会发生，竞争逐渐激烈
㈢ 住房供应结构调整，市场需求将得到有效释放
㈣ 公积金购房受到限制，公务员等享有公积金客户，购房档次下
降，对中端楼盘有一定影响。
3、房产投资情况
房地产开发投资稳步增长从整体上看，芜湖市国民经济保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增在经济发展的带动下，大幅增长；住宅开发投资额稳步增加。
1 前期土地供应量大，未能全面消化，导致土地供应出现负增长
受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望 ，同时部分企业手中囤积大量土地，且开发速度过缓，土地供应出现负增长．
② 闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨。出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足。开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。
3 市场需求发生变化。对比住宅和非住宅可以看出，由于供应量不足和国家政策打压，自住和投资的成交量均受到影响，导致住宅成交量下降，而非住宅物业受到投资客户亲睐，成交量上扬。
三、芜湖各区域市场状况（各板块分析）
1、供应量比较
芜湖市区楼盘主要集中在镜湖区，在售楼盘占50％以上，是购房的热点区域之一，其房价在芜湖也是最高的。
各区域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。
弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因此去化面积不少
供应结构不平衡导致芜湖房价在06－07年迅速上扬。
2、成交量比较
从每日芜湖房地产信息网上公布的数据可以看出成交量普遍云集在弋江区，同时也说明购房客户对区域的选择非常稳定。由于供应量的无序导致07年上半年各区成交量大幅波动，在市场供需失衡的情况下区域成交量随供应量变化，弋江、镜湖仍高于其他区域
总结：
1 芜湖房地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合提升期。
2 近年芜湖房地产市场供求增长速度快，但整体供应量目前还略显不足，导致房价大 幅上涨，而未来大盘供应急剧增加对房地产市场将形成严峻的压力。
3 楼盘开发过分集中，中心城区价格抬高全市均价
4 芜湖本地企业整体实力不强，品牌企业仅寥寥几家，随着外地实力开发商进入芜湖 开发，今后一段时间内芜湖开发企业的汰弱留强进程将明显加快，市场竞争越趋激烈。
5 随着外地开发商开发的大型社区进入市场对市场形成强力冲击，芜湖房地产市场竞争焦点转向楼盘开发的规模化和精品化方向。
6 总体来看，芜湖市的房地产业发展处于转型期，随着政府调控能力加强，住宅供应体系的完善，开发企业汰弱留强，芜湖房地产业发展将逐步成熟
3、各区现状
镜湖区
镜湖区是芜湖市的中心城区，区域面积５８平方公里，常住人口４５万
板块规划将重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸中心和滨江公园。
本地区是芜湖市民购房的首选，分布着近百个新老楼盘，其中在售楼盘２９个，占全市所有在售楼盘二分之一，多为高、中档次的项目，规模大，规划好。户型多为三室两厅，120-140㎡，建筑形态以高层，小高层为主
随着世茂滨江花园3月22日开盘后、融汇锦江等在未来依然有较大供应量
销售均价在5890元/平方米左右，整体销售率达８０％
代表楼盘：
1、左岸生活
2、融汇锦江
弋江区
弋江区位于芜湖市南部，其中北侧青弋江成为众多楼盘借助的景观卖点，总面积64平方公里
板块规划重点完善大学园区和高新园区建设，南部基础配套设施将逐步完善，适当发展居住用地。
板块接近传统老城区，商贸气息浓烈，是芜湖市民购房的重要选择区域，目前在售项目13个，集中了高、中、低各档次项目，板块内房地产开发呈两极发展，靠中心区均价6269元/㎡，以大户型为主力，锁定高档消费群，如长江长，江岸明珠。在南部大学园区均价4198元/㎡，以两房为主兼顾部分大户型，目标为中等收入群体，如本案及汇成名郡、春暖花开，同样具有规模大的特点。
板块成交量占据芜湖市半壁江山，本案（中央城）、汇成名郡等大规模楼盘成为该板块主力供应群，销售状况良好。但随着柏庄及其它楼盘的随后相继开盘。城南供应量加大。
代表楼盘：长江长现代城
代表楼盘2：江岸明珠
三山区
2006年芜湖市区区化调整，将繁昌县的原三山镇、峨桥镇合并为三山区，三山区濒临长江，有丰富自然生态资源，重点发展绿色食品产业