城市房地产市场环境研究报告

(合肥)

2007-9-14 

    
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    第一部分  城市基本背景及城市主要社会经济发展指标

1、城市基本概况

    ?      区位及历史沿革
    
    合肥：
    ?      安徽省省会
    ?      位于中国中部
    ?      地理坐标32°N，117°E
    ?      长江淮河之间、巢湖之滨，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。
    
    合肥有2000多年历史，素以“三国故地、包拯家乡”闻名。自东汉末来，数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在司马迁的《史记·货殖列传》中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市。
     今日合肥已建设成为全国园林城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。
     
    ?      城市空间布局
    合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。
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人口规模及分布
    2006年，全年出生人口55998人，出生率12.1‰，比上年上升2.03个千分点；死亡人口9960人，死亡率2.15‰，下降3.68个千分点；人口自然增长率为9.95‰，上升5.71个千分点。全市年末户籍总人口为469.85万人。其中，非农业人口196.16万人，农业人口273.69万人；市区年末人口为193.14万人，其中非农业人口160.54万人。
    至2020年，城市市区人口分布规划：

    【结论】：从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。
    合肥市自然环境与历史人文

2、宏观经济表现及总量性指标

    ?      综述
    合肥是一座以机械、轻工、化工为主要特色的工业城市，第二产业占全市GDP总量的50%以上。在家电、工程机械生产等领域全国市场占有率位居前列。美菱、荣事达、合肥海尔、江淮、昌河、佳通轮胎、日立建机、联合利华等品牌聚集于此。合肥正在建设国内外重要的制造加工业基地，将成为沿海城市乃至世界跨国公司制造加工业转移的重点城市之一。
    ?      国民生产总值
    2006年，合肥国民生产总值（GDP）1073.86亿元，按可比价增长17.5%，创10年最高。其中，第一产业完成增加值61.76亿元，增长7.7%；第二产业完成增加值510.59亿元，增长22.7%；第三产业完成增加值501.51亿元，增长13.7%。经济总量占全省比重由上年的16.3%提升到17.5%。人均GDP 23205元（按户籍人口计算），增长14.3%。
    
    
    【结论】：近5年合肥经济保持高速增长势头，特别是2005、2006年GDP可比价增长率超过17%，增长势头迅猛。持续的高速增长且边际递增说明合肥正处于整体上升期，整体城市经济处于平稳、健康的快速发展期。
    ?      人均GDP及居民消费水平
    
    全年城镇居民消费价格总水平比上年上涨0.9%。其中居住类、家庭设备及用品类、烟酒及用品类、食品类和医疗保健及个人用品类消费价格比上年分别上涨3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和1.5%；交通和通讯工具类、衣着类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下跌0.5%、1.8%、1.9%。
    【结论】：较快的人均国民生产总值增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从投资和需求双方面支撑房地产业的发展。
     
    ?      社会固定资产投资
    
    2006年完成全社会固定资产投资824.80亿元，比上年增长66.5%，创10年最高。其中，城镇以上投资780.60亿元，增长62.6%；农村投资44.20亿元，增长1.9倍。完成非国有投资437.98亿元，比上年增长72.4%。全年工业完成投资193.35亿元，增长1.16倍；市政基础设施完成投资95.61亿元，增长1.22倍。
    【结论】：2002-2006年间，合肥市固定资产投资额度逐年递增，2003年因房地产投资猛增致使固定资产投资涨幅达51.20%，出现了一个增长高位。之后随着房地产投资增幅下滑，2004年投资恢复原位。调控之后虽然房地产投资的提升未出现猛增，但合肥固定资产投资还是保持着高速增长。
     
    ?      国内贸易及对外经济
    2006年，全年实现社会消费品零售总额384.31亿元，比上年增长18.5%，创10年新高。
    同年，海关进出口总额48.76亿美元，增长16.6%。其中出口34.07亿美元，增长22.0%；进口14.69亿美元，增长5.7%。全年新批外商投资企业155家，较上年增加64户；合同利用外资9.24亿美元，增长1.68倍；实际利用外资7.22亿美元，增长77。6%
     
    ?      居民收入及居住水平
    
    2006年，全市在岗职工年平均工资为21905元，比上年增长15.1%。城镇居民人均可支配收入11013元，增长13.7%；人均消费性支出8165元，增长10.4%；城镇居民恩格尔系数为46.1%。农民人均纯收入3690元，增长15.1%；农民人均生活消费支出2795元，增长10.3%；农村居民恩格尔系数为50.3%。城镇居民住房人均使用面积18.9平方米，农村居民人均居住面积31.8平方米。
     
    ?      财政收入及金融数据
    
    2006完成财政