合肥市某国际生活广场
     
    项目市场研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    总目录
     
     
     
    文本说明...........................................................................................................................05
    第一部分：基地研究…………………………………………………………………………….06
    一、区位分析……………………………………………………………………………………………………07
    （一）基地概况
    （二）区域特征
    
     
    （三）周边典型物业分析
    二、交通分析………………………………………………………………………………………10
    （一）交通三重辐射效应
    （二）快速城市交通体系日益完善
    （三）未来交通前景优越
    三、本项目在城市发展中的意义……………………………………………………………………13
    （一）中心城区向南部发展带来特殊机遇
    （二）传统商业退化加剧，老城区商业难以满足现代都市发展需要
    （三）本项目可成为新城区商业崛起的标志
    四、与城市东、西、北各区的比较……………………………………………………………………………15
    （一）本区域
    （二）西南部城区
    （三）中、北部城区
    （四）东部城区
    第二部分：商业发展环境研究…………………………………………………………………...17
    一、合肥市区商业分布及经营业态初步调查………………………………………………………………….18
    （一）各级商圈的划分及现状特征
    （二）主要商业业态分布情况
    1. MALL/购物中心/百货商场
    2. 步行街
    3. 专业商场
    4. 专业贸易物流市场
    5. 大型超市
    6. 大型酒店
    7. 大型餐饮
    8. 普通休闲娱乐场所
    9．电影院
    （三）对合肥典型性百货的个案调查
     
     
     
     
     
    二、合肥商场（商铺）租售状况初步调查……….…………………………………………………36
    （一）各区普通商铺平均规格
    （二）各区普通商铺平均租金水平
    （三）各大商圈内最好地段商铺租金情况抽样调查
    （四）新建房地产项目商铺售价抽样调查
    （五）各区销售项目典型案例抽样调查
    三、合肥商业市场综合发展现状及趋势分析………………………………………………………..40
    （一）合肥商业现状分析
    （二）合肥商业发展趋势
    第三部分:合肥消费市场调查研究…………………………………………………………….42
    一、合肥市区消费者调查分析…………………………………………………………………….43
    （一）消费者基本情况分析
    1. 消费者年龄构成
    2. 消费者性别构成
    3. 消费者受教育程度
    4. 职业统计分析
    5. 收入统计分析
    （二）消费者消费习惯分析
    1. 消费频率
    2. 交通工具的选用
    3. 消费者选择的购物场所 
    4. 消费者购物关注的商品
    （三）商场 / 超市消费行为分析
    1. 消费者对购物场所的关注因素分析
    2. 消费者一次购物金额分析
    3. 消费者月购物支出分析
      （四）娱乐消费行为分析
    1. 消费者月娱乐支出分析
    2. 消费者娱乐消费金额分析
    （五）消费者对“生活广场”的概念认知与需求
    1. 消费者对主要业态功能的认知
    2. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析
    3. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析
    4. 消费者对商业广场购物功能看法的分析
    5. 消费者对项目不认同的原因分析
    （六）综合概括评价
    1. 交通工具的选用
    2. 消费者选择的购物场所
    3. 消费者购物关注的商品
    4. 商场/超市消费行为分析
    5. 娱乐消费行为分析
    6. 消费者对“生活广场”的看法
    7. 消费者对商业广场娱乐功能的看法分析
    8. 消费者对商业广场餐饮功能看法的分析
    9. 消费者对商业广场购物功能看法的分析
    10. 消费者对项目不认同的原因分析
    （七）合肥市消费者消费综合分析
    二、合肥市区经营者调查分析……..………………………………………………………………68
    （一）经营者背景资料
    （二）经营者对各经营因素的要求
    （三）经营者对本项目看法
    第四部分：商业地产市场现状及分析…………………………………………………………………………..72              
    一、2007年合肥商业地产市场供求概况………………………………………………………….73
    （一）2007年全市商品房销售情况
    （二）2007年全市分区销售情况
    二、合肥商业地产市场总体特征………………………………………………………………….74
    （一）综合服务型商业项目现状水平较低，产品亟待提升
    （二）经济发展引发消费需求和商业模式的升级，新型商业体开始出现
    （三）商业地产市场需求稳步增加，商铺和写字楼品质有待提升
    （四）商业地产市场供求稳定、新区发展潜力明显
    三、对写字楼（商住）市场的重点调查…………………………………………………………..75
    （一）2007年合肥写字楼（商住）市场存量供应状况
    （二）2007年合肥写字楼（商住）市场销售状况
    （三）商务板块分布状况及特征
    （四）对合肥写字楼（商住）项目的特征分析
    （五）典型性个案调查
    （六）关于SOHO产品在合肥的发展调查
    第五部分：商业基本元素界定………………………………………………………………… 80
    一、麦德隆对于本区的启动意义及商业号召力…………………………………………………….81
    （一）麦德龙成为本地区现代商业开发开放的重要引擎
    （二）将在合肥形成引领国际化商业水准、倡导高品质消费文化的开端与标志
    二、麦德龙与合肥现有大型超市的竞争比较……………………………………………………….81
    （一）现阶段主要竞争品牌-----法国Carrefour（家乐福）
    （二）家乐福与麦德龙的优劣势比较
    （三）未来竞争趋势
    三、对合肥有车族的辐射力………………………………………………………………………..83
    （一）私家车数量增涨迅猛，驱车购物群体潜力巨大
    （二）市中心交通拥堵日益严重，成为驱车购物的重要制约
    （三）传统商圈及购物中心车位稀缺，购物停车成为首要障碍
    （四）驱车购物将成为城市生活消费文化的新趋势
    四、对市中心居民的辐射力………………………………………………………………………..85
      （一）市中心居民的消费能力与消费理念呈同步增长趋势
    （二）市中心商业整体发展水平较低，制约社会消费结构发展
    （三）中心城区迫切需要与时代发展相适应的全新商业载体
     
     
    五、对合肥高端消费人群的界定…………………………………………………………………..86
    （一）高端消费群体的经济特征界定
    （二）高端消费群体的从业构成界定
    （三）高端消费群体的来源
    （四）高端消费群体的数量
    六、对项目周边居住人口的界定…………………………………………………………………..87
    （一）合肥总人口
    （二）项目周边人口分析
    七、对合肥现有商业水平的界定…………………………………………………………………..88
    八、对合肥未来三年商业趋势的分析………………………………………………………………88
    （一）市中心区商业将面临全面挑战和升级
    （二）新区商业发展迅猛，次中心初具雏形
    （三）居民消费习惯与理念得到转化与提升
    （四）一批新建商业项目将极大带动商业地产投资与竞争
    第六部分：未来1-3年内主要竞争项目调查………………………………………………….90
    一、大型商业项目…………………………………………………………………………………91
    （一）合肥明发商业广场--------合肥北部最大的MALL
    （二）哈街/元一·柏庄--------以酒吧、餐饮为主的首个休闲文化产业街区
    （三）信地·城市广场-----安徽大市场的升级项目
    （四）乐客来国际商业中心------西区目前唯一的MALL项目
    （五）世纪金源摩尔----滨湖新区商业中心
    二、城市综合体项目（部分）……………………………………………………………………102
    （一）U TOWN·金色地带（新站区）
    （二）众城国际广场
    （三）财富广场二期
    （四）松芝国际（西区）
    （五）拓基城市广场·金座（高新区）
    （六）百协·大溪地
    第七部分：市场研究结论………………………………………………………………………105
    一、地段竞争力
    二、地价竞争力
    三、规模竞争力
    四、地形竞争力
    五、区域市场机遇
    第八部分：附件………………………………………………………………………………….109
    1．《合肥商场单项调查资料》
    2．《合肥写字楼（商住）项目调查资料》
    3．《关于高层商住楼（SOHO）项目的专题研究报告》
    4．《合肥区域环境基础研究报告》
     
     
     
     
     
     
    说 明
     
     
    本项目位于中国安徽省合肥市，项目性质为城市综合服务型商业地产项目。
    本案作为该项目的前期策划基础研究报告，研究广度满足区域发展综合环境分析、项目竞争环境分析、市场机会分析、商业发展基础分析等各项指标的要求，研究深度满足项目发展战略及实际操作需求。
    本报告是服务于项目设计完善、商业规划设置、项目营销策划及推广工作展开的基础性成果。
    本报告严格依据发展商提供的资料与项目发展诉求，主要运用了综合数据采集分析法与模块分析法。本成果对项目的专案策略制定具有直接指导作用。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：基地研究
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、区位分析
    （一）基地概况
     
    本项目位于中国安徽省省会合肥市，项目性质为商业，形式为城市综合体。
    项目坐落于合肥市中心城区南部，紧邻市区二环（东流路）外，地处二环路与美菱大道交口东南侧。基地沿美菱大道呈西北-东南走向分布，并以望湖北路为中轴线，分为A-01、A-02两个地块，形成本项目规划的A、B两个建筑区域。
    项目总体四至范围为：东至望湖城居住区，西至美菱大道；南至祁门路，北至东流路。
    基地建筑红线面积63734平方米，地上总建筑面积约15万平方米，地下总建筑面积19309平方米。
    项目包含：多层商业公建与点式高层。