永华商业市调研究报告
    永华望江路项目商业市场调查研究报告
     
    目录
    章  合肥市宏观经济及城市发展状况
    章  合肥市商业地产发展状况
    第三章  合肥市商圈分布及状况
    第四章  本项目地块及商业价值分析
    第五章  本项目参考商业项目调查研究
    第六章  本项目周边商业及消费调查
    第七章  本项目商业SWOT分析
    第八章  本项目商铺产品研究报告
    第九章  商业定位初步建议
     
     
     
     
     
    第一章  合肥市宏观经济及城市发展状况
    一、行政区划与土地面积

     
    单   位
    全   市
     






    市    区
    长 丰 县
    肥 东 县
    肥 西 县
    土地面积
    平方公里
    7029
    596
    1922
    2211
    2300
    人口密度
    人/平方公里
    648
    2941
    401
    481
    422
    市辖区数
    
    4
    4
     
     
     
    街道办事处
    
    37
    37
     
     
     
    社区居民委员会
    
    388
    297
    39
    42
    10
    镇政府
    
    38
    5
    8
    14
    11
    乡政府
    
    42
    3
    12
    22
    5
    村民委员会
    
    1124
    70
    264
    463
    327

     
    二、合肥市城市发展规划纲要
    (一)市域城镇体系规划
1、人口与用地规模
(1)市域总人口与城镇化水平
近期2010年,合肥市域总人口为580万人,其中城镇人口360万人,城镇化水平为62%;远期2020年合肥市域总人口为710万人,其中城镇人口525万人,城镇化水平为74%。
(2)中心城区城市人口规模
近期2010年,中心城区城市人口300万人;
远期2020年,中心城区城市人口360万人。
(3)中心城区城市建设用地规模
    近期2010年,中心城区建设用地300平方公里,人均建设用地100平方米;
远期2020年,中心城区建设用地360平方公里,人均建设用地100平方米。
2、城镇空间结构规划
城镇空间组织结构:一核一圈五轴。形成以合肥中心城区为核心,周边城镇密集区为重点发展圈层,沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。
城镇等级规模结构:
市域城镇体系将形成四级结构。包括:
(1)一级城镇:合肥市域中心城市,人口规模360万人;
(2)二级城镇:店埠、上派、水湖、双墩、撮镇等5个城镇,人口规模为1035万人;
(3)三级城镇:主要是各重点镇,包括桥头集、三河、梁园、长临河、高刘、岗集、下塘、小庙、山南、紫蓬等10个城镇,人口规模为210万人;
(4)四级城镇:一般建制镇共16个,人口规模小于2万人。
    3、空间分区管制
综合自然资源、工程地质条件、生态适宜性、文物保护等多方面因素,规划在合肥市域范围内原则划定禁止建设地区、限制建设地区和适宜建设地区。
4、市域综合交通规划
(1)市域铁路系统
规划形成六条线(北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路),衔接七个方向(淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉),具有以合肥东站为编解系统,以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。
(2)市域公路系统
市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成,形成一环十射的对外公路网络骨架。
在市域内规划形成双墩元疃桥头集长临河,丰乐柿树岗山南官亭高刘吴山的市级公路环路,促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。
(3)航空港
在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场,机场飞行区等级为4E,搬迁骆岗机场。
(4)水运及港口
在南淝河下游段规划集装箱码头。在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。
    (5)物流园区规划
合肥市物流基础设施采用物流园区、物流中心和货运站分层次总体布局,建成4园区、4中心。建设东部、西南部、北部和西部(空港)四大物流园区;设立工业、建材、农业、高科技物流中心;搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。

5、市域基础设施规划
(1)给水工程
2020年中心城区和市域重点城镇自来水普及率达100%。在满足中心城区供水的前提下向周边乡镇供水。规划2020年三县供水能力达到97万m3/日。
(2)排水工程中心城区污水管道覆盖率达到100%,污水处理率达到90%以上;市域重点城镇污水管道覆盖率达到80%以上,污水处理率达到70%以上。
(3)能源供应到2010年,万元GDP能耗比2005年降低20%;到2020年,万元GDP能耗比2010年降低30%。
(4)电力工程2020年合肥市总装机总容量为8872 MW,供电总能力达6373 MW。合肥电厂、合肥二电厂、热电联控电厂装机总容量为2464MW,供电能力为2218MW。其余用电由区域高压输电网提供。现状500kV肥西变增容至3204 MW;规划新建500kV 肥东变电所,容量为3204MW。
    (5)通信工程 到2020年,市域固定电话普及率在40部/百人以上,移动电话普及率在70部/百人以上,局用交换机容量达390万门,移动电话用户达到480万户;小灵通用户40万户;互联网用户120万户。有线广播电视网络家庭入网率达到60%以上。建成实物传递、电子邮政和信息服务等具有较大规模的综合业务体系。
(6)环卫工程中心城区垃圾无害化处理率达100%,市域范围内垃圾无害化处理率达90%以上;处理工艺以焚烧处理为主,填埋处理为最终保证措施,混合垃圾不再进入垃圾填埋场;水源保护区等重点地区无垃圾污染。
(7)防洪排涝工程中心城区:近期100年一遇,远期200年一遇;店埠、撮镇、上派、水湖、双墩:2050年一遇;其它26个城镇:10~20年一遇;
    6、城镇密集区规划协调
(1)主城与外围城市组团
外围组团分别形成相对独立的城市次中心,通过快速交通网络与主城便捷联系;生态廊道穿插其中,与主城形成有机联系。
(2)主城与周边城镇
周边城镇沿对外交通轴线拓展,根据自身特点,发挥特色,并与城市形成良好的协作关系。
(3)主城与两个风景名胜区
主要协调主城与巢湖国家级风景名胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系。
主城与巢湖风景名胜区:协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系,保护巢湖自然生态环境,结合防洪设施建设,恢复滨湖生态湿地,促进巢湖综合治理。
主城与大蜀山风景名胜区:注重山体与植被的全面维护,保持城市山体制高点的地标形象,保持良好的景观与生态环境,加强周边地段建设的控制,协调城市建设风貌。
    相关附图——
    
    
    (二)合肥市区实施发展规划形式
    
    大蜀山
    水库
    巢湖
    城市空间发展方向南进东拓  西缓北抑
    紫蓬山风景区
    
    城市空间发展方向:南进东拓  西缓北抑
    合肥城市发展的空间要素主要有三:
    (1)宁西铁路。作为全国的铁路主干线,呈东西方向绕城北横贯合肥市区,可以拉动未来合肥市的整体空间向东西方向发展。
    (2)巢湖。位于合肥东南部,是合肥城市扇形结构的开敞空间的楔状地带,将制约城市向东南方向发展。
    (3)地形地貌。合肥北部是老工业区,且有丘陵阻隔,限制了城市的北向延伸。西部地区是合肥的高新技术开发区,但有蜀山、紫蓬山的阻隔,也将对城市的西部扩展产生一定的阻碍。 
  目前的合肥市的城市形态为扇形结构,城市以老城区为核心,向东、北、西南三翼伸展。城市空间拓展保持原有扇形结构,以主城为核心,加快肥东、肥西新城区建设,采用南进-东拓-西缓-北抑的空间发展战略,以城区周边的绿地控制组团的发展规模和方向,采用间隔分布,多中心、开敞组团式的结构布局,将合肥城市做大、做强。南进--新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展;东拓--沿长江路向东经肥东县城拓展到高速公路立交桥附近;西缓--312国道北侧为未来城市第三翼伸展区;北抑--西北为城市水源地,北为宁西铁路、对外交通站场、新飞机场选址区,用地潜力不大,限制发展。 
  城市主要发展方向向巢湖拓展。按照经济社会发展需要,适时调整行政区划,撤消巢湖地级市,将中心城区调整为合肥市巢湖区,所辖庐江县一并划归合肥市。城区向东建设完善新火车站综合试验区和龙岗工业区,向北延伸建设完善双凤工业区,向西建设完善高新技术产业开发区和西郊游憩风景区,向南建设完善经济技术开发区和桃花工业区,基本形成以老城区为核心,绿地楔入、绿带环绕、多中心、组团式的总体布局。老城区成为环境优美,具有现代建筑艺术风格的多功能综合区;新城区在绕城高速公路南侧,发展加工制造业基地,建设独立组团,成为布局合理、风格独特、功能完善、环境舒适、技术先进的现代工业区。东部利用交通枢纽优势,结合肥东县城发展流通、物流组团。远期沿宁西铁路方向,跨越蜀山,采用飞地式向西延伸,形成新的高新产业区或科学城。城市结构从单一中心大城市结构向一主两辅中心的都市区结构转变。
     
    三、2006年合肥市经济发展综述
    2006年是合肥市近10年来经济增长最快、运行质量最好、发展活力最强的一年,实现了十一五经济发展的良好开局。综观全年经济运行态势
    总体概括为四大突破、五大亮点和七大动力
  (一)经济发展实现四大突破
  1、GDP突破千亿元,人均GDP超过2万元。2006年,合肥市生产总值(简称GDP,下同)首次跨越千亿元,提前4年实现千亿元目标。初步测算,全年实现GDP1073.86亿元,同比增长17.5%。其中第一产业实现增加值61.76亿元,增长7.7%,第二产业增加值510.59亿元,增长22.7%。第三产业增加值501.51亿元,增长13.7%。人均GDP突破2万元,按户籍人口计算达到2.32万元,按现行汇率折算,人均GDP接近3000美元,达到2975美元。
  2、规模以上工业总产值突破千亿元,新增产值过200亿元。全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元,提前二年实现千亿元产值目标。全部工业实现增加值409.44亿元,占GDP的比重达到38.1%,比2005年提高0.9个百分点,与2005年相比增长22.5%。
  3、固定资产投资突破800亿元,新增工业投资过百亿。全年完成固定资产投资824.80亿元,与2005年相比增长66.5%。其中第一产业完成投资6.77亿元,增长1.09倍;第二产业完成投资196.29亿元,增长1.18倍,第三产业完成投资621.74亿元,增长54.7%。二产中工业投资完成193.35亿元,比上年净增103.9亿元,超过2005年全年的工业投资总量。
  4、城镇居民人均可支配收入突破万元,农民人均纯收入超过全国平均水平。2006年,全市城镇居

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