北京伟泽基业　　　　　　　　　　　　　　　　    宝源公司颍上路项目区域房地产市场现状调研报告
    宝源公司颍上路项目
    区域房地产市场现状调研报告
    一、项目所属区域宏观环境研究
    

1.1、区域宏观环境简介
    1.1.1、区域概况
    本项目地块在行政区属上属于庐阳区。庐阳区以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤。总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖11街道、1乡1镇。
    本项目所在的区域位于庐阳老城区的北侧，与老城区一河之隔。由庐阳区的海棠街道、杏林街道、亳州路街道和双岗街道组成，共包括33个社区，各街道所辖社区的数量分别为6个、7个、9个和11个。区域面积为21.4平方公里，区域内常住人口为19.3万人，分别占庐阳区总量的15.41%和51.97%。
    

从上述数据可以看出，本项目所在区域为庐阳区的人居集中版块。现阶段，已建和在建的小区达数十个，区域内酒店餐饮、休闲娱乐场所及企事业单位较多。
     
    1.1.2、区域人文
     
    庐阳区的老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区域。交通便利，四通八达，人流、物流为合肥之最。区域内风格迥异、功能齐全的高层建筑鳞次栉比，展示出文明繁荣、日新月异的都市风采。人文景观众多，历史上有“庐州胜景，庐阳独揽”的美誉。
    


    1.1.3、区域著名景观
    庐阳区有着很多合肥的老故事。三孝口的由来讲述了尊老爱幼的传统美德、飞骑桥的来历再现了张辽当年的神勇……
    


    教驽梵钟、逍遥古津、庐州灯火、环城翡翠、杏花公园、淮河路步行街……，无一不是名扬省内外的合肥美景。教驽梵钟、逍遥古津展现了合肥悠久的历史，庐州灯火、环城翡翠、淮河路步行街体现了新合肥建设的成就。
     
    1.1.4、区域交通网络
    区域内交通网络呈“井”状布置，南北向的有荣事达大道、蒙城路、合瓦路、颍上路、界首路和亳州路等，东西向有北一环路（濉溪路）、北二环路（砀山路）、凤台路、临泉路、固镇路、茨河路、义井路和五河路等。其中蒙城路和荣事达大道均在合肥市“十一五”重点建设的九条主干道之列，临泉路道排工程正在进行。
    东向：凤台路、临泉路和濉溪路连接着新站区的站前路、凤阳路，使本区域到火车站所需时间不超过20分钟，出行十分便利。
    西向：濉溪路、临泉路和北二环路分别与合作化路、潜山路和环湖东路相接，加强了与城市西区的连接。
    南向：蒙城路和荣事达大道连接长江中路、直达市中心，有效导入市中心人流、车流。
    北向：合瓦路和荣事达大道连接庐阳产业园、直通长丰，使市区与城市外围紧密相连。
    然而，现阶段本案所在区域内所有的道路均相对狭窄，作为北一环路的濉溪路也仅有6车道。目前，除还在建设中的临泉路和颖上路北段外，其他道路的路面均比较破旧，有待整体修缮、扩建。据我司市场部了解，该区域内的道路将在未来一段时间内进行部分路面的修缮和拓宽。
     
     
    1.2、区域宏观经济简析
    1.2.1、区域经济概况
    ?      “十五”期末经济状况
    “十五”期末，庐阳区地区生产总值突破90亿元，年均增长16.7%，人均生产总值近3000美元。财政收入5.36 亿元，年均增长18.8%。全社会固定资产投资58.8亿元，年均增长33%。同时，产业结构不断优化，第三产业成为带动全区经济增长的龙头。
    “十五”期间，庐阳区限额以上批发零售贸易业销售额突破200亿。同时，庐阳产业园和大杨、三十岗农业项目基地的建设也为庐阳区的经济增长提供了新的增长点。
    ?      06年前三季度区域固定资产投资：
    06年前三季度全区固定资产投资累计完成79.49亿元，同比增长129.2%。其中：建设项目投资完成53.56亿元，房地产投资完成25.93亿元。
    1-9月，规模以上工业总产值与增加值分别完成全年目标任务的95.2%、91.6%，分别超出序时进度20.2个百分点、16.6个百分点，完成任务进度情况在全市各县区中均居首位。 
    1-9月轻工业累计完成增加值2.67亿元，重工业累计完成增加值7.23亿元，分别同比增长88.2%、59.8%，轻工业增速快于重工业增速28.4个百分点。轻重工业的比重分别为27%和73%，工业增长的七成来自于重工业。
    1-9月，工业总产值在亿元以上的企业6家，实现工业总产值12.08亿元占全区的比重达44.6%。股份制企业累计实现增加值6.07亿元，已经占到全区规模工业总量的61.3%，成为规模以上工业快速增长的支撑点。
    1-9月，庐阳工业园累计完成工业增加值5.04亿元，占全区工业经济总量的50.9%，同比增长114.9%，高于全区平均增幅48.3个百分点，对全区工业经济增长的贡献率为74.1%。电气机械及器材制造业、金属制品业、印刷和记录媒介的复制业、电力热力的生产和供应业四大行业累计完成工业增加值6.21亿元，占全区工业经济总量的62.7%，是庐阳区工业经济的支柱。
     
    1.2.2、区域商业业态及分布情况
    1-3季度，庐阳区全区限额以上批发零售贸易业共实现销售额187.51亿元，同比增长22.2%，占全市份额近1/3。其中：批发额138.01亿元，同比增长24.7%，零售额49.5亿元，同比增长15.8%，占全市比重近一半。
    1-9月份限额以上批发零售贸易企业各大类商品销售额排序情况看：服装鞋帽、针、纺织品类实现销售额30.72亿元，同比增长14.1%，家用电器和音像器材类实现销售额29.35亿元，同比增长30.9%，食品、饮料、烟酒类实现销售额19.32亿元，同比增长14.3%。这三大类共实现销售额79.39亿元，占全部限额以上销售额的42.3%，其中三大类共实现零售额29.25亿元，占全部限上零售额的59.1%。其次是金属材料类和通讯器材类，分别实现销售额15.81亿元、15.45亿元，分别同比增长98%、50.5%。
    由于有鼓楼商厦、百盛等大卖场的坐落，逍遥津街道实现零售额11.38亿元，占全区限上零售额的23%。由于百货大楼、合家福连锁超市、乐普生商厦等商业网点的支撑，县桥街道实现零售额8.98亿元，占全区限上零售额的18.1%，其次是三牌楼、安庆路和益民街道，分别实现零售额7.53亿元、6.6亿元、6.18亿元。老城区内的六区共占去了批发零售业销售额的近90%。
    从业态分布来看，庐阳区内的商业零售业主要分布在包括光明街道、安庆路街道、逍遥津街道、县桥街道、三牌楼街道和益民街道在内的老城区，它们占90%以上的份额；以电气机械及器材制造业、金属制品业、印刷和记录媒介的复制业、电力热力的生产和供应业为主的工业主要分布在杏花村街道所在的庐阳产业园内，它的份额占到了全区的50%以上；而包括大杨镇和三十岗乡在内的农业经济区域则占去了全区农业产值的80%以上。
    本地块所在的区域，作为庐阳区三大区域特色经济区的缓冲带，则在农业、工业和商业零售业都只是占有少量的市场份额。该区域内多为住宅小区和企事业单位的办公区，所以商业以酒店餐饮、休闲娱乐和日常家居较多。沿街经营的商业门面和社区的底层商铺成为本区域最大的商业特征，这也是由该区域的商住区定位所决定的。
    同时，该区域也在大力拓展商务办公市场，引入了商业零售业巨头沃尔玛、新建了大规模商务办公区域财富时代广场等。这些对于该区域内的经济增长将起到一定的推动作用。
     
    1.2.3、区域消费状况分析
    本地块所在区域的定位为北环商住区，目前区域内的商业主要分布在北一环路沿线和蒙城路沿线，与此相配套的一些商业设施（如：酒店、餐饮、商务休闲等）也分别坐落于北一环路沿线和蒙城路沿线。
    本地块周边近年来新建住宅社区较多（如：“元一·滨水城”、“都市清华”、“富源小区”、“缤纷南国”、“荷塘月色”等），商业也是以社区型沿街小商业为主，消费品亦以日常家居生活消费为主体。另外，受新建小区的消费影响，有相当一部分社区底商经营餐饮、五金建
     
    材和家居装潢装饰。周边总体消费层次限于日用易耗品，总体消费水平不高，消费量不大，但基本稳定。
    随着生活社区建设的日趋完善和新建社区居民的陆续入住，该区域内的常住人口将呈现一定程度的增长趋势，社区型商业必然会进一步发展。
     
    1.3、区域远景规划及未来发展趋势
    


    合肥市庐阳区城乡空间一体化发展规划
     
    按照合肥市“141”城市发展布局和最近出炉的《2006-2020年合肥市城市总体规划》，结合庐阳区的实际情况。随着市政务中心的迁出，包括光明等六街道的老城区将向中央商务区发展，集中发展第三产业；杏花村街道所在的庐阳产业园，将重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业；三十岗乡和大杨镇将定位在生态农业区，按照城市发展对附近农业发展的要求，加快农业产业结构的调整步伐，推进农业现代化，注重开发农业的休闲、生态功能，大力发展精品农业、休闲农业、设施农业，建设生态型农业示范基地；本地块所在的区域将向北环商住区发展，按照宜商宜住、商务休闲的功能定位，在规范发展北区房地产业的同时，突出和发挥城市森林公园、明发商业广场、华孚城隍庙大市场等的带动作用，承接老城区三产转移，加快合瓦路、蒙城路、亳州路、濉溪路4大区级商业副中心建设，尽快形成北环市场带。
    由此，可以预见，未来该区域的发展将主要将以住宅和商务办公为主。区域商业将主要围绕着这两个方向，向居民日用消费和商务配套发展，以零售业和商务休闲服务为主体。
     
     
    二、项目区域现状分析
    2.1、项目区位
    本项目所在地块位于合肥市北一、二环之间。南临凤台路、北靠茨河路、东邻颍上路、西接界首路（原颍上路段）。距交通主干道蒙城路、濉溪路、砀山路的距离均在1000-2000米范围内。
    2.2、项目现状
    地势：北高南低（北边堆有大量的建筑垃圾，南边为空地）。
    项目现状：目前本项目场地内已经进行了拆迁，清除建筑垃圾后便可进行场地平整。地块北侧，部分原有建筑已经拆除，但建筑垃圾还堆积在原地；南侧目前有少