Lapidary villa研究篇一问题提出筑专题研究要解决的主要问题一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾由于项目资金运作的限制,本项目预售价极低,对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求是:筑产品应逐步升级,售价逐次提高,以取得开发利益的最大化b户型产品在总图上的分布及比例根据前期产品预售结果及对项目的深入分析,确定各种产品的比例及分布户型产品总体设计原则确立三联品牌未来产品标准化样板未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样,立自己的开发产品标准,代表自身特点及企业价值观。希望以本项目为基点,为未来确立相应技术规范本项目规模较大,我们对未来普通户型设计提岀控制标准、设计原则,如房间开间、面积等。以利于在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间立共同的评价机制。而对高端产品,如联排别墅等,我们确定详细各层设计内容及要求地形处理与小尺度院落空间设计的矛盾场地为坡地,设计产品为小尺度的低密度院落式布局院落式布局形式强调有秩序的围合,与变化较大的地形容易产生矛盾院落围合空间的形成小尺度的院落空间应有围合界面的形成,这与日照要求、筑覆盖率冲突较大。成本造价的控制山地筑地形处理对造价的影响较大,结构形式的选择对造价影响也较大,很多细节的处理也都会对造价产生影响,以上均为设计应考虑的重要问题g总平面图的深化设计规划文本对交通、景观、管理模式等提出初步的纲领性的构想,对其下一步的深化、细化应为后续筑设计的重点。院落立体绿化与地库的矛盾地下车库的设与院落的立体绿化存在矛盾,特别对大树的种植影响较大,从而对院落的景观产生较大的影响。筑覆盖率与低层高密度设的矛盾筑覆盖率严格限定在20%,但低密度的开发,特别是 TOWNHOUSE的设与之产生矛盾,需要在设计中综合各方面的因素,加以解决。b筑形象的定位作为三联集团的未来地产形象的品牌,立面风格和细节的定位非常重要、 Lapidary villa研究篇一问题应对策略筑专题研究要解决的主要问题期产品低价入市与后期产品升级的矛盾由于项目资金运作的限制,本项目预售价极低,对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求是:筑产品应逐步升级,售价逐次提高,以取得开发利益的最大化研究结论将产品类型细化,分为普通多层住宅、宽景洋房、花园洋房、联排别墅、双拼别墅共5大主类。其中普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房按垂直向划分,分为上跃式、下跃式、中间层三种;普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房、联排别墅按水平向划分,分为一般户型及端单元;联排别墅按开间大小划分,分为带内院、大面宽、及小面宽三种类型;双拼别墅按面宽分为紧凑、舒展、豪华型三种总体定价策略按从低到高排列:普通多层住宅<宽景洋房<别墅花园洋房<联排别墅<双拼别墅<>其中细分的类型中一般上下跃比中间层单价高;有景观的端单元比一般户型高;联排别墅带内院、大面宽、小面宽类型单依次降低:双拼别墅中紧凑型、舒展型、豪华型单价依次降低。PS:五大主类住宅产品详细介绍见本文本的设计篇深入探讨颜售户型(领公出及与之要假的线水晶公速(定之同征格提开难度较大,这里提出2种办法供选择:1.白领公寓采用市场认可的成熟的普通户型平面,而水晶公寓采用宽景户型平面;在其他硬件方面,白领公寓比水晶公寓档次低(综合造价每平米差别在200元左右))一一推荐方案①景观因素:白领公寓景观投入较小,水晶公寓投入较大:议将东西区的水晶公寓和与白领公寓位置重新分布(见右图,绿色为水晶公寓,黄色为白领公寓。但本轮设计暂按原定分区执行)②2外装修:白领公寓外装修以涂料为主,水晶公寓有部分面砖和石材饰面:③电梯品牌:白领公寓为国产电梯,水晶公寓为合资电梯B车库:白领公寓以地面停车为主,绿地率低;水晶公寓以半地下停车为主,绿地率高⑤可视对讲等设备:白领公寓比水晶公寓品牌档次低⑥楼电梯、卫生间、公共门厅等内装修:白领公寓比水晶公寓档次低⑦门窗:白领公寓为铝合金窗,一般入户门,水晶公寓为断桥铝合金窗品牌入户门⑧立面风格:白领公寓比水晶公寓档次低⑨送地下储藏空间:水晶公寓送部分地下储藏空间2两种产品采用完全相同的宽景户型平面;在其他硬件方面,白领公寓比水晶公寓档次低(综合造价每平米差别在200元左右--硬件差别问上、 Lapidary villa研究篇一问题应对策略筑专题研究要解决的主要问题户型产品总体设计原则——确立三联品牌未来产品标准化样板未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样,立自己的开发产品标准,代表自身特点及企业价值观。希望以本项目为基点,为未来确立相应技术规范。本项目规模较大,我们对未来普通户型设计提出控制标准、设计原则,如房间开间、面积等。以利于在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间立共同的评价机制。而对高端产品,如联排别墅等,我们确定详细各层设计内容及要求。本项目容积率低,可以作成小进深、大面宽的薄板多层高品质住宅,这是项目的先天优势。我们希望通过户型结构、玄关、厨卫、客卧等细部控制和精细设计,实现后天产品品质再次提升。研究结论(一):户型设计原则一、户型设计强调自由、开放的特色,考虑室内空间灵活变化的可能性,设计可满足业主要求的可持续发展的长效性住宅。、尽量扩大面宽,保证各户型充足的日照采光,所有户型至少保证两个主要开间为南向。立户型的房间面积及面宽控制表以保证各功能空间的实用。三、注重入空间的处理,尽量设置可缓冲室内外空间的入玄关,并考虑更换鞋帽、衣物的储物空间。四、尽量做到明厨明卫,每个户型至少保证一个卫生间为明卫。五、细化功能空间,充分考虑储物空间的需要,为有条件的户型引入独立的衣帽间、洗衣间等设计理念。六、强化主卧室的功能,为大户型的主卧室增加活动、书房、更衣等功能,主卫生间面积放大,容纳更多的洁具和功能七、充分利用落地凸窗和设置可以封闭的阳台等细部处理手法,尽量扩大使用空间、 Lapidary villa研究篇一问题应对策略筑专题研究要解决的主要问题户型产品总体设计原则——确立三联品牌未来产品标准化样板未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样,立自己的开发产品标准,代表自身特点及企业价值观。希望以本项目为基点,为未来确立相应技术规范。本项目规模较大,我们对未来普通户型设计提出控制标准、设计原则,如房间开间、面积等。以利于在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间立共同的评价机制。而对高端产品,如联排别墅等,我们确定详细各层设计内容及要求。研究结论(三):联排别墅一般设计原则半地下层:包含保姆房、洗衣房、储物间及娱乐室(可分割为一间卧室):并有可直通地面的下沉花园首层平面:室内包含关装关及安关、阴宗、餐厅(公用卫生间客厅、索外包含开放式入花园(含室外车位,车位可统一设置轻质停车棚):及私属花园。筑面积90-100平米。二层平面:包含2-3间卧室,一间公用卫生间,有条件的大户型可增设家庭厅或专用卫生间。筑面积90-100平米。三层平面:包含带有独立卫生间和衣帽间的主卧室及南向露台,有条件的大户型可增设书房或其他灵活空间。筑面积50-70平米根据以上分析,典型联排别墅筑面积控制在230-270平米区间,每户附带半地下室面积在40-60平米左右。研究结论(四):本次产品户型面积总体设计原则:白领公寓户型面积设计尽量按销售表下限控制:水晶公寓按平层尽量少于140平米控制,180平米以上的户型通过上下跃来解决(主要为减少开发风险,规避政策风险);花园洋房数量较少,所以平层面积一般控制在130-150平米之间; Townhouse一般在220-300平米之间、 Lapidary villa研究篇一问题应对策略筑专题研究要解决的主要问题成本造价的控制山地筑地形处理对造价的影响较大,结构形式的选择对造价影响也较大,很多细节的处理也都会对造价产生影响,以上均为设计应考虑的重要问题研究结论确立如下原则控制成本造价场地处理应尽量利用地形,减少过多的填挖方,节省造价2.采用砖混结构,局部采用结构加强措施筑底层采用下跃的设计方式,既使户型增加卖点,也节省了土方量4.筑物顶层利用阁楼空间,采用上跃的形式,提高空间利用率。半地下车库结合地形设计,即“阴阳脸”的设计方式,节省地库造成本和土方量6对筑立面材料的择车远天度希明以石形面肉仿石材等为主而冠千排近入尺度,可以涂料为主7减少户型种类,以尽量多的标准化设计减少经营成本,达成利益最大化。向行点注意安、
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