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1. 宏观经济、事件影响分析

本部分主要任务是根据项目的具体情况，通过对北京市的宏观经济运行和社会经济总体情况、北京旅游产业运行情况、重大事件对未来写字楼及酒店市场影响等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。

1.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析

1.1.1 GDP发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观

图 1：北京市GDP增长趋势
    数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部
    ?      过去二十多年，北京经济增长迅速。如图1.1所示，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值由1990至2005期间一直都有近两位数字的稳定增长。2005年，北京的国内生产总值达6814.5亿元人民币，较上年上升11.1%，持续7年保持了10％以上的高增长。
    ?      “十一五”期间，北京市政府预计GDP平均增长率为11.8%，继续保持经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅游经济，并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下，GDP的高速增长刺激着北京写字楼需求和酒店需求，为本项目发展提供良好宏观前提条件。

1.1.2 第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持

    图 2：北京市第三产业产值发展图
    数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部
    ?      2006年上半年，北京地区第三产业产值为2535.3亿元，2005年为4764.3亿元，预测平均增长率为6.5%，比地区总产值增长率略低
    ?      中原经验总结，第三产业经济发展对房地产发展影响最大，关联性也最大。与其他产业比较，第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛的，也占据市场的主要份额。从2000年开始，北京地区第三产业产值占北京总产值的60%-70%，并且有逐渐提高比例的趋势。

1.2 北京市城市规划及对项目的影响研究

2007年金融街商圈将基本全部投入运营，同时标志着北京三大商圈各自鼎立的局势将逐渐展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解，可以发现大多客群依然对东部CBD区域有着更高的认知。且金融街从全面启动至经营成熟还需5-10年时间，但由于金融街现阶段公寓、酒店等配套的缺乏，会增加高档酒店的客流量。
西部的商圈模式基本是以中关村和金融街为主要商务集中区，西直门为连接枢纽的规划模式。与之相比，东部的商圈模式更为集中，但格局略显混乱。大的集中商务区除了国贸区、燕莎区和东二环商务带以外，以央视新楼和北京电视台为中心的新传媒商圈的发展也是势在必行的。在此新商务格局的基础上，以本项目所在区域未来将可能成为几大商圈的连接枢纽，从而吸引来自各行业的写字楼需求。

1.3 08年奥运会及奥运经济对项目的影响研究

1.3.1 奥运会对本项目的影响主要有四点：

    ?      城市中心北移，虽然奥运不能将城市中心移至北面的奥运中心，但可以适当促进北方的经济发展，同时为本项目的写字楼和酒店增加一定市场需求
    ?      房价联动上涨，虽然奥运地产的主体为住宅地产，但由于住宅需求的上升而导致整体低价上涨，从而促进本项目价格同时上升。
    ?      城市经济良性发展，除了奥运会本身带来的就业机会和旅游、出差的人流外，在奥运刺激下的整体经济增长也会为北京带来更多企业发展机会和人流，同时增加本项目的酒店和写字楼市场需求
    ?      房地产产品更新换代，由于奥运地产的蓬勃发展，促使房地产产品本身在建筑形式，内部装潢等其他方面向新产品，高科技发展。在市场引进一批新产品的同时，也淘汰一批旧的项目。由于本项目时间较新，可以借助市场对新产品的渴求来增加项目自身的竞争能力

1.3.2 各国奥运地产发展经验

图 3：各国奥运房价上涨情况

    数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部
    雅典奥运会前，房价7年共上涨65%，奥运会后平稳，奥运村惨跌；悉尼奥运会前7年，房价年均涨幅超过10%，2004年起开始下跌；亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳。
    通过奥运会带来的旅游效应，所有主办城市在奥运当年及随后的两年中客房供应持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数据显示，在巴塞罗那客房供应成两倍增长，亚特兰大、汉城和悉尼则增长了35％。但亦由于集中供应，导致奥运期间入住水平出现下降，但所有的主办城市的日客房价格都显著上升。平均增长达22.6％，而悉尼的增长最低，仅为11.1％。且所有的主办城市在奥运会后，日客房价格出现下降，巴塞罗那则表现为明显下滑。通过经济核算，奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率，用于衡量酒店业及的均客房收益（Rev PAR）依然呈明显增加。但奥运会后酒店的业绩在各主办城市的表现各不相同，其中悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的；巴塞罗那在奥运会后的两年，经历了将近60％的下降，反映出在不景气的环境里市场供应的过量。
    在写字楼市场方面，巴塞罗那通过奥运会刺激了1986－1990年的经济繁荣，导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长（目前25％的CBD办公空间，约85万平方米，是建于1988－1990年）。然而由于城市商务并不成熟，没有相应规模的产业支撑写字楼市场，巴塞罗那早期项目的成功刺激了过度建设，空置率自1989年的0.7％升高至1992年的10.4％，其后随着供给的增长，租金下降了50％。直到1994年5月，写字楼市场才逐渐恢复正常。亚特兰大自1996年以来，持续强劲增长。1998年在大都市区，超过52万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场比较乐观，目前CBD和主要郊区市场的空置率都在10多年来的最低水平。奥运会对市场繁荣的贡献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了主要的写字楼用户。奥运会可能不是