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城市交通规划44.重庆市探索立体停车楼的两种实践模式及案例PDF文本
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重庆市探索立体停车楼的两种实践模式及案例何庆，常延聚摘要：而对都市停车供需矛盾的现象，立体停车楼成为从供给侧解决都市停车难的重要手段，其能在有限的土地面积上增加停车位供应，缓解静态交通拥堵的同时提升停车效率及用户体验感。但目前立体停车楼在国内的推广进程较授，在管理与运营模式方面也尚未形成产业链条。究其原因，主要是城市规划、市政管理、标准规范等多方面存在限制性因素。本文将以重庆市探索立体停车楼发展的两种模式为切入点，总结模式的特点，结合案例说明对城市设、主管部门及投资主体等益处。并分析探索中出现的问题，最后，本文提出议，政府管理部门应在立体停车楼的规划、审就、监管等诸多环节进一步完善，以期能够进一步促进停车楼落地设，为期实现城市静态交通的通畅便利，促进人的需求与城市空间发展和谐共生。关健词：立体停车楼，静态交通治理，城市规划管理，供给侧改革1.立体停车楼对缓解都市停车难的必要性1.1都市停车位供需矛盾日益微化目前，我国已步入汽车时代，人们生活出行方式发生极大改变，十年间中国汽车保有量从2004年的2400万辆增加到2014年近1.4亿辆，年均增加1100多万辆。按照每辆车匹配1.4个停车位的国际通行标准来计算，目前国内汽车停车位总需要量约2.16亿个。可见，城市人和汽车的增加使停车难的城市问题越发突出。停车位供需间的缺逐渐扩大。停车位稀缺，造成拥堵缓行，严重影响着交通出行的通畅性，降低生活便捷指数。据统计，我国每年因为交通拥堵造成的GDP损失达5%-8%，而其中有部分就是因停车引起的拥堵。1.2从供需端解决停车问题的两种思路停车难问题产生的实质是车位供需之间的矛盾。因此，解决思路主要分为需求侧与供给侧两种模式。需求端主要以经济手段为主，通过增收“交通拥挤费”形式抑制停车需求。以英国伦敦为例，为限制进入中心城区车辆，从2000年起伦敦市部门开始提高停车费用，市区内原有的免费停车场一律改为收费形式，且进入者要缴纳额外的“拥堵补偿费”。提高1《2014年交通运输行业发展统计公报》，中华人民共和国交通部综合规划司(2015.04.30)2《市政公共设施产业化改革的相关政策》，中华人民共和国住部3钱林波，马亮，伦敦停车区划管制对我国城市停车发展的启示，中国大城市交通规划研讨会论文集(2010)》興尚理筑素前网Z.ZC
停车的成本抑制需求的上涨，但其代价是人的需求并没有得到有效满足。因此，站在供给侧看，应在不过度限制市民停车需求和不增加过多占地面积之间寻找平衡点，以科学合理的方式增加车位容量。如白天将社区的空置车位向非业主车主有偿开放，或夜间将通行频率较低的道路停放部分车辆。德美等发达国家从供给侧的思路，普遍采用城市停车楼来解决中心城区停车问题，并将其作为城市交通配套设施进行整体规划设。这些停车楼均在5层以上，有的是单独设的多层专用停车楼，有的是将上层办公楼和住宅楼的地面以上几层设置为停车楼层，有效解决了城市停车问题。1.3立体停车楼的优势及给城市交通发展带来的福利和传统的停车库相比，立体停车楼更具备实用、节约、高效和环保的优势。首先，其能够根据所占用地的实际情况进行设计安装，占地少，容量大，停车密度高。适应性强，可充分利用狭小空间设，大量节省土地资源。一个普通车位平均占地27.5到35平方米，而立体车库一般只需要0.9到7.5平方米，是传统平面停车的五分之一到三十分之一'。其次，与传统车位不同，立体停车楼更适合智能化停车手段的介入，例如采用全智能机械化停车位，泊车与取车金自动化省力省事，安全并有效。再次，智能立体停车库是一种节能环保的停车方式，能有效降低油耗，减少尾气排放量。智能车库在汽车熄火状态下通过机械系统自动完成存、取车过程，车辆开到车库进出即可熄火下车。按照传统的停车方式平均行驶400m的距离可以找到停车位计算，每台车日存取车可节省油耗0.616升，平均每辆车每天找车位可减少排放废气3.3264kg。鉴于此，立体停车楼将给城市规划设、停车业主和市政及交通管理部门带来更多的福利。从城市交通管理角度，其解决日益加剧的城市静态交通矛盾，减少停取车时产生的拥堵、噪音和废气污染，提高城市交通的通勤效率及筑物设施利用率。从城市经济运转的效率角度，其降低传统车库的排队及寻找车位对时间浪费，使车主的停车成本大幅度降低。从筑风貌管理角度，停车楼在外观上可塑造性强，可以与周围筑风貌融为一体。可以预测，未来随着我国城市化率的提高，对城市空间利用率要求将会越来越高，传统停车场设将逐渐被取代。相比而言，立体停车楼凭借其安全、节地、节能、环保的优势，将会被广泛利用。其实用价值将在未来城市化设中进一步体现。1缪宁，智能立体停车库系统设计与应用研究，同济大学硕士学位论文，20052来源同上興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
2.重庆立体停车楼发展模式及案例2.1重庆发展立体停车楼的背景重庆是典型依山傍水而的组团式发展城市，土地资源稀缺，城市设多位于坡度大而起伏不平的坡地上。平坦土地开发容量有限，坡地空间开发难度系数较大，这使得停车场地的设受到一定制约。2015年，重庆主城区汽车保有量为110.2万辆，但停车位88.49万个，直接缺达21.71万个'。特别是核心商圈、医院、交通枢纽等区域地面式停车位配不足，地下停车位面临绕行距离，停车难度大，出难寻等诸多麻烦，导致路边停车问题突出，特别是在道路狭窄区域，严重阻碍的车辆的正常通行。面对重庆主城区地少车多，车位供不应求的现状，大力推进机械式停车库的设是解决此困境的方案之一。从2014年起，重庆市政府、委、市政管理部门相继出台《关于鼓励投资设公共停车场的指导意见》、《主城区公共停车场设项目市级财政资金“以奖代补”暂行管理办法》、《重庆市停车场管理办法》等多项文件，明确支持发展立体停车楼设。2.2重庆设立体停车楼两种模式分析立体停车楼是介于市场性与公益性之间的城市基础设施，具有前期投入较大，回收周期长等特点如果击要以在会资本为走要设方，则企业在投资收益率回收期等方面有所顾虑。因此，目前重庆修立体停车楼的单位主要集中在政府平台或实力雄厚的地产企业中。前者主要采用PPP合作模式，后者主要采用土地入股，资本介入，收益共享模式。2.2.1政府与社会资本合作模式(PPP模式)一以重庆市南岸区某P+R停车楼为例2.2.1.1模式特点政府与社会资本合作设模式是近几年来针对基础设施设逐渐形成的契约模式，适合于停车楼这种兼具公益性和商业性的公共产品。在具体运作中，双方将按照PPP方案的合作框架，由政府负责划拨土地，并完成拆迁平场等，将该部分花费作为项目入股，由社会资本方负贵项目的设计、投融资、设及项目特许经营期内的运营和管理工作，并于特许经营期结束时将项目无偿移交给政府。该模式适合公益性质强的公共停车场设，对于社会企业而言，政府以入股形式参与到项目公司运营，对银行评估企业融资贷款产生优先权。同时，PPP项目一般特许经营周期在30年左右，企业有较长的时间去经营项目及回笼前期投资资金。如果配合市政停车专项补1数据来源：2015年重庆市主城区交通发展年度报告重庆市规划局，重庆市交通规划研究院编制興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
贴，将加大企业参与停车楼PPP项目的意愿。2.2.1.2对城市设的益处PPP合作模式对于立体停车楼这样的城市公益服务设施，将有效推广。首先，由于引入社会资金，政府从繁重的事务中脱身出来，从过去的基础设施公共服务的提供者变成监管者，有利于政府职能的尽快转换。其次，有利于发挥财政资金杠杆效率。引入社会资本，以较小的财政资金，撬动更广泛的社会资本，进一步提高城资金的使用效率。再次，有利于提高工程设与运营效率，适度放开单一代表政府出资企业在城市基础设施和公共服务项目中的垄断局面，有助于充分发挥社会投资人在工程设计、施工、运营管理等方面的比较优势，提高该项目的设管理水平。最后，有利于风险分配的合理化。与传统的模式相比，PPP模式根据谁受益谁分担以及谁更能控制风险的风险分配原则，将风险在政府部门和民间社会资本之间进行分配，有利于项目风险控制，从而保障项目的顺利实施。2.2.1.3存在的问题目前PPP模式的停车楼设在运行过程中存在的主要问题是社会资本的参与意愿程度。由于PPP模式的停车楼项目一般具有市政公益项目性质，项目选址地段考虑更多的是公共性而非经济性缸导致停李楼项运誉剪湛至更长时间内，难以收回成本。即使在政府资本主子小内.UO.N二介入的前提下，社会资本是否能够算平自己的经济账，能否承担特许经营过程中的凤险，都是值得商榷的。因此，在PPP的运作模式中，社会参与方必须是资金雄厚，战略周期长，风险承受能力较强的企业。无形间提升了参与PPP项目合作的社会资本的门槛。2.2.1.4案例分析重庆市南岸区某P+停车楼选址位于重庆市南岸区上新街，地处连接渝中区与南岸区的大桥南桥头北侧。为满足周边片区域轨道交通换乘(P+R)停车需求提供的换乘设施。项目总筑规模约33187.38平方米，停车库502个、机械停车位78个。在该PPP模式中，项目资金来源包括社会资本出资和政府出资及补贴两个部分。其中，政府出资包括拆迁资金、平场支护工程费用以及设期补贴等。社会资本出资包括项目资本金和债务资金。政府完成项目的土地、城市房屋征收安置、平场及基坑支护工程后，通过项目招标的方式选择适合的社会资本来负责立体停车楼的设计、投融资、设及项目特许经营期内的运营和管理工作，并于特许经营期结束时完成项目的无偿移交。中标企业并通过车库出租及经营附属筑等方式获得经济回报。1来源于该项目可研性实施方案，厦门市市政工程设计院有限公司2014.08興尚理罚素前网Z.ZC
该项目的最大意义在于它是重庆市第一个采用PPP模式设运营的立体停车楼，并且其停车与轨道交通换乘紧密接驳，缓解了从南部地区进入重庆市渝中区的车流辆，在倡导绿色出行，减少交通拥堵方面将作出战略性贡献。但是也应看到，该项目的招标进程一波三折。由于该停车楼体作为市政大桥的匝道结构的一部分，导致整体楼体的筑成本较高，前期投资达3.4亿元。社会资本在测算经济账时，明显感到回收周期过长，投资回报率偏低，银行融资利息偏高等困境，使得大部分投资的企业持观望态度。对整体项目的推进略显迟缓。2pR怡懒效果熙条图心.N正T图片来源：项目工程设计方案报告图2-2P+R项目俯瞰效果展示图(2)图片来源：项目工程设计方案报告理筑素前阀Z.ZC.ET
图2-3P+R项目立面效果展示图图片来源：项目工程设计方案报告2.2.2开发商开发模式一以重庆市涪陵区滨江路某立体停车项目为例2.2.2.1模式特点该模式?以理解为锉地投资梦茅收益模式，主要是以业主开发商提供土地，投资方介王子杀个为2.0.N二入，组项目运作公司，成后以分租、出售等形式实现资金的回笼和盈收，年底分红时投资各方按照出资比例分配。该模式最大的特点为自由灵活，并且根据市场经济原则，其投资设单位会将停车楼在车流密集，停车需求旺盛的地方，这样既实现了停车楼设对城市静态交通的贡献价值，又帮助投资企业最大程度的实现商业价值，可谓一举两得。2.2.2.2对城市设的益处目前，该模式适合应用于医院、商圈、社区等停车需求量大的区域，可以充分利用业主单位自有空间设停车设施，科学合理设立体化停车场。利用边角地设简易机械式的停车楼，或结合周边公共设施、城市绿地的地下空间，有利于土地资源的合理分配和价值提升。同时，凭借社会资源的灵活组织模式，投资与设渠道多样化，促进项目多种组合形式的落地。在投资设期，地产开发商可以独立承担开发立体停车楼的土地资金和运作团队，也可以联合投资企业、设计与设单位等共同合作。在运营期，既可按照商业地产租售模式出租，将停车楼作为产品分配给需求量最大的人群，也可以自持并结合新兴地产商业模式整体运作。2.2.2.3存在的问题分析在开发商主导的开发模式中的问题，主要在于配套政策的不明朗和立体停车位产权不明興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
晰。例如，在重庆市出台的《关于鼓励投资设公共停车场的指导意见》中提到，单独选址设的公共停车场项目可配不超过总筑面积15%的附属经营设施，但对于如何认定该部分面积，政策尚未明晰。此外，立体式机械停车位是界定作为机械设施还是作为具有独立产权的车库？是否可以分拆出售或用于融资抵押等都没有明确政策规范。再如，对于含商业功能的立体停车楼的规划设过程，包括交通、规划、设、消防、交警、物价、工商等职能部门的业务关联。走完所有报、审批等相关手续需要多方协调，多则耗费两三年时间。投资企业面对冗长的报批手续积极性将会减少。2.2.1.4案例分析该项目位于重庆市涪陵区，临长江南岸滨江路，考虑到滨江路上多餐饮人群，停车位需求量较大。涪陵区当地一家地产投资公司欲将该地块打造为集停车、商业为一体的综合性立体停车楼。该停车楼总筑面积8219平方米，其中车库面积5031平方米，含220个停车位'。未来预计将紧密围绕停车产业链条，入驻汽车后市场服务、金融保险、餐饮服务等业态，并将布局智能停车软件，实现商业与停车的综合互动。尚理图2-4立体停车项目立面效果展示图图片来源：项目可行性研究报告当然，该项目在报和审批环节也遇到一定困境。由于该停车楼大部分采用智能化机械式停车位。而现有设计院对停车库的设计缺乏技术规范指导，他们将立体停车库的审批规范参照传统停车场设计指标，使新型的机械立体车库设计方案难以满足传统规范要求，例如，在对筑总面积的定义上，由于该楼地上停车位全部采用机械式安装，每层层高5.4米，可1涪陵区滨江路立体停车楼可行性研究报告，重庆规划展览馆规划研究中心2016.05興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
以在没有隔板情况下布局双层停车位，视为一层楼：而在传统停车库类似情况需视为两层筑面积，增加了总筑面积。类似的种种矛盾导致项目方案难以通过主管部门的报审批，导致项目进程减慢。图2-5立体停车项目立面效果展示图图片来源：项目可行性研究报告⊙良筑轩对体年餐在地k的广与设178C 都具有重要的意义。前者适用于公益性、服务性、市政性的停车项目，后者适用于商业性、多元化组合投资与运营性的项目。目前为止，两种设运营模式都处于探索阶段，产业化完善程度远不及住宅和商业地产。可以说，该产业一直在试错中促进立体停车楼对城市交通的积极作用。因此，如何在宏观政策、城市规划及市政管理等方面给予完善，促成立体停车楼在国内的产业化和规范化，是下一步管理部门需要思考的内容。3.推进重庆市都市立体停车楼发展的议本文认为，增加供给，盘活存量，提高管理效率，立一套符合立体停车楼产业化发展的规划、设、运营、管理模式，是现阶段鼓励重庆立体停车产业化发展的主要思路，在具体政策层面，本文提出如下议：3.1推进停车场专项规划和技术相关标准出台重庆目前中心城区对修新的停车场（楼）专项规划尚未出台，导致可供修停车场（楼）的社会停车用地稀缺，往往只能诉诸商业服务业设施用地，涉及复杂调规程序及高额的出让金问题。议市政部门与规部门共同研究出台主城区停车场（楼）专项规划，加强停车土地供应。同时，由于重庆尚未制定机械式停车库在设施规划、交通、消防、质检、质监等专興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
用管理标准，相关部门在验收环节只检验车位数，对其间距问题不置可否，导致在实际使用过程中机械停车库的用户体验不佳、碑欠缺。议相关部门牵头，协会、设计机构、企业配合，共同制定重庆市机械停车库相关技术标准与验收指标。确保项目在设落地的过程中有标准和规范可依。3.2减少机械停车楼审批手续，完善产权保障目前由于重庆立体车位报、车库消防验收等手续复杂，审批部门之间标准和径不统一，造成审批环节的累赘和迟缓。议借鉴上海北京的经验，机械式立体停车场的审批可以由一个窗统一受理，由一个部门综合协调交通、规划、设、消防、交警等职能部门。同时针对机械车位的产权问题，相关召开研讨会议，确立产权界定进行明晰标准等，保障立体停车楼未来的业主、投资方的投资主体权益。3.3鼓励及补贴政策需完善和明确目前在重庆市投资设的立体停车楼企业主要是设备厂商或地产商，由于立体停车楼是一项前期成本大，收益相对稳定的投资项目，它的资金回笼期也相对较长。以一个400车位的停车库来说，前期投资额4000多万，投资回报周期为12-15年，前期固定设施投资大，风险高。如果没有政府的补贴及税收优惠玫策，高额设维护成本会让社会投资者望而却步。5主L子个小内.U0.二目前，重庆市财政局、市城乡委已经联合发布《主城区公共停车场设项目市级财政资金“以奖代补”暂行管理办法》，最高每泊位可以享受2.4万元财政补助。总体上己对立体停车楼的设提供了具有吸引力的鼓励政策和补贴方案。但是细看政策在对停车楼的分类上，享受补贴的停车场分为两类一一地上车库及地下车库，其中地上分为多层坡道式停车楼和机械式停车库，对每一层级有对应的补助区间。但是，此分类并没有完全覆盖机械式停车楼的全部种类。这导致在实际修时，开发商更多以政策补贴多少判断应该修哪种类型，而非根据实际地形地况需要，对于超出补贴范围但是更加高效便捷的机械停车库类型则不考虑设，其本质上是违背了资源最优化选择的原则。3.4停车收费定价机制应发挥杠杆调节作用目前，重庆停车场价格仍然是政府管制领域。按照《重庆市主城区公共停车服务收费政府指导价标准》，公共停车场的收费标准实行市场调节价，价格上限5元/小时上限。全机械化停车场可按特级收费标准上浮30%。但整体来说，价格机制与供需之间无法均衡匹配。特别是商圈地段、高峰时期停车与平时并无差异。造成正规车位不足与路边乱停车的现象严重并存。2015年1月，《重庆市人民政府关于鼓励投资设公共停车场的指导意见》出台，对于興尚理罚素前网Z.ZC
单独选址设的公共停车场收费标准实行市场调节价，经价格主管部门批准，投资经营者可以根据停车位使用情况自主定价。其他停车场维持现有价格政策不变。议下一步能出台明细自主定价方案，真正把定价机制归还市场。立体停车库可以根据自己的需求调高或调低价格。真正发挥价格杠杆的调节效应发挥。3.5加强违章停车管理及处罚力度路边乱停车的问题在很多城市都存在，重庆市由于路边停车收费整体较低，路边停车管理监督不严，处罚力度不重。促成车主养成爱路边停车不爱进停车场的倾向。再加上停车管理收费一直是物价局等制定相应标准，机械式停车库在和“路边停车”较量中竞争力不足，市场反馈不佳。因此，对于路边停车的行为，不管是从法律法规、价格调节还是从行政罚款上都能够加强监督和管理，合理规范引导，避免与立体停车楼车位的恶性竞争。3.6强化停车协会和企业的发声议停车协会多召集设备企业和投资单位召开行业研讨会议，对产业发展过程中的痛点难点专项研究，形成解决对策，统一发声。共同助力重庆机械停车楼设投资运营的配套政策落地推进。4.总结极展望筑立体停车楼从供给侧角度出发，倡导通过在有限的土地面积上立体化增加停车供给量，缓解都市停车困难，提升停车体验满意度，未来将成为中心城区解决停车困难的有效手段之一。因此在城市规划过程中，预先引导并规范停车楼的设，保障用地落实。在设管理过程中完善审批流程和监督手段，将有助于鼓励立体停车楼设，通过增加供给，盘活存量，提高管理效率，立一套符合立体停车楼产业化发展的规划、设、运营、管理模式。引导城市静态交通的合理化发展，实现城市停车的资源最优分配。参考文献[山立体停车库发展综述，胡国清，重庆工业高等专业学校学报，2000(1)：15-16[2]缪宁，智能立体停车库系统设计与应用研究，同济大学硕士学位论文，2005[3)广州市机械式立体停车库应用规划研究，黄莉.邓兴栋，起重运输机械2006(10)33-34[4机械式立体停车库在城市中的应用前景，王克.邓文生，技术与市场，2006(8)41-42[)兰州市公用机械式立体停车库规划研究，汤受安.TANG Min-an,物流科技2009,32(4)[6浅析大城市立体停车库设中遇到的难题及对策，张家详，刘斌峰，王振兴，城市设，2010(10)427-428[刀伦敦停车区刻管制对我国城市停车发展的启示，钱林波，马亮，中国大城市交通规划研讨会论文集理筑素前阀Z.ZC.ET
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