规划实施与管理003.地下空间一体化开发产权划分方案的思考——以武汉光谷中心城地下空间为例PDF文本城市规划设计PDF文本

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规划实施与管理003.地下空间一体化开发产权划分方案的思考——以武汉光谷中心城地下空间为例PDF文本

地下空间一体化开发产权划分方案的思考一一以武汉光谷中心城地下空间为例刘卫东，王勇，贺文霞摘要：随者人们对地下空间资源的经济属性、开发权的不断重视，城市核心区地下地上大规模、高强度的一体化开发成为常态，体现出功能、空间、设施高度融合与交叉的特征，也随之产生产权交错、权责不明等一系列开发、管理方面的问题。地下空间产权划分方案可以有效地解释和补充相关法律规制的模糊地带，进一步界定部门权贡，完善土地出让条件，为三维地籍的登记工作莫定基础。文章结合光谷中心城具体项目实践，认为产权刻分方案是在法律规制的范畴内，对地下空间的功能进行细分，并针对性的横向、纵向空间划分（即三维划分），便于细分后的地下功能单位从产权所有、设主体、运营方式等方面有具体的应对措施。另外将成果整合纳入控规和管理细则，进一步完善管控手段，促进地下空间的一体化设和运营管理。关键词：地下空间，二体化开发广产权划分，武汉光谷中心城 J.NE 引言城市地下空间的开发利用发展迅速，形成了地铁、综合管廊、地下商业、地下物流、地下停车、地下文娱等多种空间与设施立体分布、紧密结合的局面。武汉光谷中心城在地下空间的规划与设中力求打造“立体城市”，要求地上地下各项设统筹开展，实现地上地下功能融合、空间融合、设施融合（如图1）。地下空间图1：武汉光谷中心城地下空间总体布局高度一体化、复杂多样的连接图片来源：笔者自绘興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

要求，导致地下空间使用权、产权登记等均比较模糊，容易出现政出多门、交叉运作、真空管理，不利于地下空间的开发和运管。产权划分方案结合地下空间控制性详细规划、地下空间管理细则，实现从设之初至后期运营全过程均能从三维视角明确地下空间各功能单位所对应的所有者、使用者、监管者，极大的促进地下空间的高效利用和健康运转。1、地下空间一体化开发特征与面临的问题 1.1主要特征 (1)地上地下一体化一功能融合地上地下一体化体现的是纵向和横向的拓展与延伸。从纵向空间来看，地下空间多作为停车设施服务地面，但城市核心区地下商业价值与地面1-2层相当，高于地上3层商业价值。为保障核心地段城市街道界面的品质，小开间类门店多数不议占用地面临街店面，而此类业态往往不可或缺，因此多数安排在地下，3层快餐以上餐饮宾馆影视运动休闲形成地上功能的延伸和有效补酒吧充，并连同地上业态，共同组地面零售购物中心高档餐馆塞搭成各类人群的全方位配套服务 1-2层酒店宾馆高级会馆健身会馆 (如图2)一从横向空间厨来看去名品茶二T主题酒吧山生活服造消费休闲地下超市餐饮运动休闲快餐多个地块统筹开发的地下空商务服务 1层咖啡酒吧零售间范围线虽与地面地块红线图2：地下功能业态竖向布局不一致，但可以实现多家单位图片来源：笔者自绘共用空间，使得多元化的功能深度融合，提升地下空间的活力。(2)步行体系一体化一空间融合地下空间步行环境很容易实现全天候、冬暖夏凉等优点，也会产生闭塞、方向感模糊等缺点，地上地下步行体系一体化可以有效发挥优点，克服缺图3：光谷中心城?一体化”步行体系点。通过地上地下转换的出入图片来源：笔者自绘理筑素前阀Z.ZC.ET

、下沉广场等空间的高度融合，形成立体的步行环境，也使得自然光、风、水能融入地下，创造舒适宜人的地下空间。大规模开发的地下空间不再是简单的纵向挖深，而是与地面开敞空间扩散式充分融合，实现步行体系地上地下一体化，如图3。(3)基础设施一体化一设施融合地下开发空间规模化的同时，必然挤压市政管网铺设空间，因此管网设集约化、一体化显得尤为重要。管道共同沟结合地下空间的规模化开发，是实现基础设施一体化设的重要手段，虽然管道共同沟会涉及旁出管、检查井等穿插空间，而且这些空间或多或少会与周边地块地上地下空间互为叠加和穿插等问题，但可以有效释放地下空间，提高基础设施利用效率。1.2面临问题地下空间的规模化开发因功能的融合互补、空间的高度交叉、设施的一体化设等特征，出现地下空间范围线与地面不一致、多家单位共用空间、空间互相穿插与立体叠加等现象，这些现象又会带米管理交错、确权难等问题。目前，我国地下空间的规模化开发处于边开发边探索阶段，多数项目都是个案经验，很难复制和推广，特别是产权登记、分割销售等后期运营管理更是缺乏统一的指导思想。2、产权划分的现实意义 2.1对现行法律规制的解释与补充当前，国家法律法规如《城乡规划法》、《土地管理法》、《人民防空法》等关于地下空间开发利用管理的阐述较少，并没有针对地下空间开发的特点做出系统专门的规定，而《城市地下空间开发利用管理规定》是20个世纪的产物，无法适应目前快速、规模化、多样化、复合化的开发诉求。地方性法规如《广州市地下空间开发利用管理办法》、《深圳市地下空间开发利用暂行办法》、《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》等，这些地方性法规极大地促进了地下空间开发利用的顺利开展，但对于地下设用地的使用权、出让金、地下空间规划设计条件、产权登记等界定较为模糊。产权划分方案对地下空间独立确权，通过分层划分、立体化分的方式，实现产权的确认、划分、登记，特定区域再配合实施细则，使得相关法律规制在执行中能进一步清晰明了。2.2清晰界定管理部门的权责在常规法规文件中，对于规划、土地、设、房管、民防、环保、城管等部门的权责已有相关界定，在此基础上，地下空间产权划分方案可以实现三维空间的每一个功能单位所对应的产权所有人、设主体、维护主体，使得部门的权责和设管理有了进一步的深化与明确。2.3深化和完善土地出让条件的内容理筑素前阀Z.ZC.ET

目前，我国土地出让条件的内容主要包含规划用地情况（区位、面积、性质）、土地使用强度（容积率、筑密度、绿地率）、筑设计要求（筑体量、筑界面、设计指引）、交通组织等，对地下空间缺乏相应的设管控要求和表达格式。常规设计条件对于一般开发地块而言，基本满足要求，但是对于核心区多个联合开发的地块，特别是小街坊密路网地块，合理的地下空间设计条件至关重要。地下空间三维划分方案，可以进一步明确地下空间的功能、停车要求、轨道交通相关控制要求、连接要求等，将这些内容合理纳入设计条件，可以很好地指导地上地下的统筹开发。2.4为三维地籍登记工作奠定基础传统的地籍管理局限于地表土地，地下空间的地籍管理连同地面可以很好地解决传统地籍在土地管理尤其是城市地下空间信息管理中的问题，可以准确完整的反应三维空间不同层次的分布和利用状况。地籍体系是一项系统工程，需要对土地权利设置、筑物所有权的区分、地下空间设用地审批、登记等问题进行深入调查和研究才能逐步实现。地下空间产权划分方案为三维地籍的登记工作迈出了坚实的一步。3、产权划分方案 3.1基本思路筑产权划分方案是基于三维空间权，并遵循“谁设，谁所有：谁投资，谁受益”的基本原则。地下空间三维空间权的划分大致分为两类，一类是规划范围清晰，且不突破地上规划红线，可先行确认划分，该类地下空间主要为连式地下停车、商业等，可与地上空间一并出让和确权。一类是地下空间交叉相混、关系复杂、产权界定难的，分门别类的提出划分方案。3.2功能类别细分按照上述指导思想，将地下空间细分为7大类，主要包含地下商业、下沉广场、地下步行通道、地下轨道交通、地下停车、地下人防设施、地下市政设施，然后根据开发权的取得方式与设运营主体的不同进一步细分多个小类，使得每个功能单位均能实现与产权所有人、设主体、运管主体一一对应。如地下商业可进一步细分为出让用地地下商业、划拨用地地下商业，而多个地块联合开发的出让用地地下商业还可以进一步细分为用地红线内地下商业、用地红线外地下商业。如此类推，其他大类均可以进一步细分。另外，考虑到武汉光谷中心城地下空间设的特殊性，专门针对地下公共交通走廊进行细分各类功能，如表1。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

表1：地下功能细分大类（代码）中类（代码）小类（代码）用地红线内地下商业(A-1-1)出让用地地下商业(A-1)用地红线外地下商业(A-1-2)地下商业(A)划拨用地地下商业(A-2)特殊：地下公共交通走廊地下商业(-3)出让用地下沉广场(B-1)下沉广场(B)划拨用地下沉广场(B-2)用地红线内地下步行通道(C-1-1)出让用地地下步行通道(C-1)用地红线外地下步行通道(C-1-2)地下步行通道(C)划拨用地地下步行通道(C-2)特殊：地下公共交通走廊步行通道(C-3)地下轨道交通区间段(D-1)1 地下轨道交通(D)地下轨道交通站点(D2)/用地红线内地下停车（任-1-1）出让用地地下停车(E-1)地下停车(E)用地红线外地下停车（化-1-2》划拨用地地下停车(E-2)地下配人防(F-1)*网JUSC.NE 地下人防设捧F)八1行改府设道路地下市政管线(G1)地下市政设施(G)开发商代道路地下市政管线(G2)管道共同沟(G3)表1资料来源：《光谷中心城地下空问产权划分研究》整理而来备注：文中表1-2中地下空间功能类别代码和图纸4-9所示代码一一对应 3.3横向、纵向空间划分地下空间各项功能细分后，通过横向，纵向的划分，实现三维空间确权。文章以光谷中心城北核心为例，分门别类地对地下空间进行横向划分。如地下商业空间、地下公共通道、下沉广场、地下停车等，与地面功能相对应，契合地面用地出让、划拨属性，按照不同的产权主体进行横向空间划分（如图4-7）。同时，进行纵向划分，明确市政管线铺设空间与地下整体设空间，市政管线铺设空间需充分考虑覆土厚度要求（如图8）。结合横向、纵向空间划分和产权主体关系，进一步明确产权划分方案的竖向关系（如图9），最终形成三维立体的空间划分方案，并与产权主体一一对应。興素前网Z沁.ET

3.4运营管理议结合产权细分方案，对每一个地下空间功能单元的产权所有人、设主体、运营方式、维护主体提出具体议，同时兼顾考虑公摊面积、空间的开放性、统一设计、统一实施等细节问题，如表2。表2：地下空间运营管理议地下空间产权设运营维护其他议类别代码所有人主体方式主体 1,红线范围内的地下步行通道，作为公摊面积 2、保证公其通道的开放性 A-1 开发主体开发商可租可售开发主体 3、涉及不同的开发商时，产权通过协议形式进一步明确 4、地下商业与市政管树铺设空间应产权竖向分离 A-2 政府政府只租不售政府 A-3 设主体设主体可租可售设主体不包含地下公共交通走廊内步行通道 B-1 开发主体开发生休可租可售开发主体保证公共通道的开放性 B-2 改府政府政府纳入该属性 1 保证公共通道的开放性 C-1 开发主体开发主体商业公摊部开发主体 2、涉及不同的开发商时，产权通过协议形式进一步明确分计算 3、地下步行通道与市政管网铺设空间应产权整向分离改府或 C-2 政 ?设主体川素村 C-3 设主体设主体设主体不包含地下公共交通走廊的商业设施 D-1 地铁集团设主体地铁集团与地下公共交通走廊重叠部分产权竖向分离 D-2 地铁集团设生体地铁集团 E-1 开发主体开发主体可租可售物业公司平战结合的地下停车只租不售 E-2 政府政府只租不售政府 F-1 开发主体开发主体只租不售物业公司 F-2 政府政府只租不售政府 G-1 政府政府政府由政府统一设计，开发商施工图相衔接后代移交政府 G-3 玫府开发主体政府相关管理部门与地下走与地下公共交通走廊统一设计、统一实施后移交园区办 G-3 玫府政府廊共或物业公司统一管理表2资料来源：《光谷中心城地下空间产权划分研究》整理而来 3.5管控手段的完善为确保地下空间的开发利用保质保量的顺利推进，武汉光谷中心城先后开展了地下空间总体布局研究、规模预测、商业策划等基础性研究，进行了公共交通走廊详细设计、综合管廊详细设计等工程实施方案，并编制了地上地下一体化的控制性详细规划，而且结合产权划分研究，在《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》的基础上形成《光谷中心城地下空间开发利用管理细则》，興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

基本形成涵盖研究、规划、策划、实施、管理等多位一体的开发利用管控体系。产权划分方案不仅直接指导详细设计，提高下一步工程实施的针对性和可操作性，而且其成果整合纳入地下控规和管理细则，是管控手段的重要支撑之一。4、结论与探索地下空间产权划分方案是将《物权法》与具体项目充分结合并延伸到地下空间的大胆探索，并对地役权和相邻关系进行了生动的解释，这不仅明确了地下空间嵌入与被嵌入的关系，而且有效保障了二者的利益。目前，光谷中心城地下空间产权划分方案成果已纳入控规和地下空间开发利用管理细则，并在具体项目中得到实施运用。再者，“小街坊、密路网”成为城市开发设的主流，地下空间集约化、一体化将步入常态，如何更好地协调地上、地下的统筹开发，避免或降低未来可能发生的地下空间产权纠纷，是规划工作者应持续关注和研究的课题。参考文献 [川王超领，孙庆华，顾卫峰，王瑞地下空间管理研究上海国土资源，201132(1).[?]黄德林，典城市地学润的利用学中面国4务源经济2013(5.NE [3郑怀德，李秋爱.从“专业管理”走向“综合管理"城市规划，2013-37(2)[4李波，姬孟祥，刘弘，王蕊.创新于家堡金融区地下空间资源管理U城市管理，2011(8).[⑤)光谷中心城地下空间产权划分研究。[6光谷中心城地下空间开发利用管理细则。作者简介刘卫东，武汉市规划研究院，注册城市规划师：王勇，山东省城乡规划设计研究院，注册城市规划师：贺文霞，湖北省工程咨询公司，工程师。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

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