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规划实施与管理042.浅谈控制性详细规划实施评估与修编思路——以长沙市黎托南片控规实施评估为例PDF文本
规划设计

浅谈控制性详细规划实施评估与修编思路以长沙市黎托南片控规实施评估为例孙亮摘要：在经济发展市场化与土地有偿使用的今天，控制性详细规划（以下简称控规）的实施对于落实上位规划、加强规划管理、指导城市开发设意义重大。控规实施评估主要是通过对控规实施情况与整体环境等进行持续或定期监测，及时对实施信息进行反馈，从而不断提高控规的权威性、法定性与可操作性。基于此，本文通过对长沙市黎托南片控规评估做一个简单的分析和探讨。关键词：控制性详细规划，实施评估，规划修编1、前言在现代城市规划运行体系中，规划实施的评估研究是一个重要且不可或缺的部分贯穿于整个城市规划的过程中。自长沙市2003版城市总体规划编制以来，已经逐步实现了市区内设用地控规全覆盖，为规划的实施提供了管理依据和操作平台。但随着社会经济的飞速发展和城市化的进程加快，城市规划和城市设的矛盾逐步显现，在规划管理和规划实施的操作中暴露各种问题，从而导致了控规的频繁修改，“控规全面覆盖”后的不适应性，体现在“旧的规划滞后”。因而，通过控规实施评估研究，对控规实施管理进行全面反思与检讨就显得十分必要。2、项目概况中心城区等托南片界线2.1评估范围本次评估范围为长沙市黄黎分区中黎托南片控规管理片区(NO5)的用地，即雨花经开区电子都市区商务物流园，具体范围为：湘府东路以南，京港澳市中心城区界线高速以东，浏阳河以西，绕城高速以北的区域，总面积1172.77公顷，涉及黎托乡的边山村、侯照村，理筑素前阀Z.ZC.ET
洞井镇的牛头村、新兴村以及跳马镇白竹村及林科所部分用地。由于原跳马镇隶属于长沙县，本次评估范围内有约4平方公里用地位于长沙市总体规划的中心城区之外，但在都市区范围内，为非设用地。2.2现状特征2.2.1区位条件黎托南片地理位置十分优越，西北临体育新城，西有森林植物园，北有武广高铁长沙站。京港澳高速公路从西边穿越，北部的湘府东路、南部的三环线现已通车。京广高速铁路、沪昆高速铁路经过本片区，且广州动车基地长沙运用所也位于片区内，其范围内准备设的道路有红旗路、川河路、时代阳光大道东延线等，交通优势明显。2.2.2设现状黎托南片尚未进行成片开发设，城市设用地主要为长沙市明阳山殡仪馆、长沙市第二福利院民沙市流浪童保护教看中心、广洲动车基地长沙运用所○粟塘小区（在）和部分二三类工业用地。现状大部分用地为耕地、山林地、菜地、水塘和村镇企业。片区内村民自违章厂房及违章仓储较多，密度大，且通往厂房的道路多为尽端路，消防方面存在很大的安全隐患。另外，随着规划区内京广高铁、沪昆高铁、广州动车基地长沙运用所等大型项目的设，多处山头都被推平，有部分低洼地及谷地成为其填土区，现状山体破坏严重。3、控规评估的目的(1)客观实际地分析总结原控规的实施情况与设情况：甄素前网Z.ZC
(2)从项目定位、资源整合利用、用地布局、生态环境等方面分析总结原控规所面临的新问题。(3)结合新的发展形势和要求，对规划的定位、发展目标、功能和空间布局等方面进行研究，为下阶段的规划编制工作提供指导和议。4、控规评估的主要内容4.1落实上位规划情况4.1.1《长沙市城市，总体规划（2003-2020)》（2014年修订)黎托南片控规编制过程中，较好的依据总体规划文本，图纸，将总体规划确定的各项公共管理与公共服务设施、商业服务业设施、城市道路和公用设施等相应的落实到了控规图件中，仅有小部分设施未能严格按照总规进行落实，主要表现在部分公共设施规模（如行政办公用地)有所缩减。城市主要主干道走向、红线宽度与总规基本一致，主次干道平均路网密度达到总归要求，总体而言，黎托南片控规较好的落实并优化了总规。4.1.2《长沙市雨花区跳马镇总体规划（2015-2030)》该规划确定黎托南片东南部用地为跳马镇的一个坊能组团一一白竹组团。规划对该组团的功能定位为：以市场为主导，兼具有城市配送、生产服务、商贸服务等功能，并配套有一定居住的综合性功能组团。4.1.3《跳马镇土地利用总体规划》《跳马镇土地利用总体规划》已将片区南部白竹村用地调整为设用地。4.2分项实施内容一致性评估4.2.1人发展规模评估2011年控规编制现状总人约6854人，控规规划总人约为1.6万人，2015年现状黎托南片总人约为6904人，与控规编制现状差异不大，主要是由于控规实施进度较慢，尚未有较大的企业成落户。4.2.2土地利用规划实施评估4.2.2.1用地结构对于用地结构的评价，重点分析控规实施以来片区用地结构的变化。控规规划形成“一興尚理筑Z.Z心
带、两心、三轴、四区”的布局结构。黎托南片作为城市新区块，片区内部功能基本以新开发为主，片区整体的功能及空间结构将保持一定的稳定性。从这两年规划实施情况来看，现状用地布局的发展方向基本符合控规确定的规划结构。4.2.2.2用地设情况从各类用地的实施状况分析可知，道路与交通设施用地的实施率相对较高，用地开发较快，其次是物流仓储用地和商业服务业设施用地，而居住用地（增加）、工业用地(置换)等实施速度缓慢。现状用地中，农林用地和镇设用地主要的未开发设用地，分别占总用地的57.41%和21.03%，其中镇设用地主要为的散乱设的厂房、仓库和村民住宅用地。这些用地夹杂于城市设用地中，是城市区内新增设用地的主要储备土地，是今后开发设的热点和重点，规划也对其进行了充分利用，由现状的246.65公顷减少到202.92公顷。4.23开发动程筑片区内己用地主要为长沙市明阳山殡仪馆、长沙市第二福利院和长沙市流浪儿童保护教育中心，已批待用地只有一处一一湖南龙襄洪鑫物流：另有4处用地正在立项，整体开发进度较慢。另外，沪昆高铁机务段将进行扩，占用了片区432亩商务用地，其对片区的用地结构产生了较大影响。4.2.4公共设施实施评估己批的公共服务设施开发实施的一致性较高，长沙市第二福利院和长沙市流浪儿童保护教育中心基本已设完成。规划园区管委会用地被沪昆动车运用所占用，需调整用地位置。由于片区大部分地区仍为棚户厂房，规划尚未实施，中小学、绿地等公共设施都未进行设，公共服务设施整体设情况不胜理想。4.2.5市政设施实施评估市政公用设施都未进行设，整体实施情况差。4.2.6仓储用地实施评估片区内新批的仓储用地为侯照统征地二、统征地三和湖南龙骧洪鑫物流3块用地，总面興尚理筑素衬网Z.ZC.ET
积为26.48公顷，占控规规划仓储用地的30.60%。仓储用地实施进度较好。4.2.7道路交通评估湘府路、绕城线已成通车，川河路、侯照路的部分路段已准备开工设，红旗路和时代阳光大道正进行审批手续，其开工设已提上日程。社会停车场和其他交通设施尚未征地，设进度缓慢。道路标高方面，由于地形变化较大，议对片区南部白竹村地形进行补充测量，同时结合新地形图对原控规竖向设计进行优化修改。总体而言，道路交通整体实施情况一般。4.2.8问题与思考针对原控规内容和实施现状主要指标的比对、分析，原控规的实施主要存在以下问题：4.2.8.1规划总体实施程度较差，用地开发步调不一控规实施几年来，片区内新增设用地规模不大，在按规划新开发实施的用地中，仓储用地占据较高的比重，而相应的公共设施、绿地、道路等用地设测较落后，这种步调不一的用地开发，导致设施服务能力低下题。4.2.8.2道路实施力度不够，整体设滞后道路整体实施状况不理想，主、次、支路大部分都已报批或立项，但现状设较为滞后，难以满足区域交通需求。快速路实施设情况较好，但主次干路设严重滞后。支路路网里程短，不成体系，这就造成部分区域交通可达性差，影响用地开发进度，同时也大大加重了主干路和次干道路的交通负担。4.2.8.3片区南部白竹村内乱现象较严重，急需编制规划进行控制。片区南部的白竹村在控规中为非设用地，由于其原属长沙县的跳马镇管辖，现已设了较多的村镇工业企业及中小型物流企业，其中部分企业有长沙县的批地红线。这些工业和物流企业设较为零乱，无统一管理，消防和社会治安等问题诸多，且不符合罚素前网Z.Z0.NE]
片区的发展定位，因而急需编制规划对该区域设进行控制。5、控规修编的必要性5.1落实上位规划的需要跳马镇总规对黎托南片东南部约4平方公里非设用地进行了规划与布局，为进一步落实跳马镇总规，有必要对原版控规修编。5.2雨花区行政区划的调整2015年1月，长沙县跳马镇划入雨花区。在黎托南片有约4平方公里跳马镇白竹村的用地，当时考虑该用地为长沙县管辖范围，上版控规未对该片用地作出规划与安排。5.3沪昆高铁机务段扩的需求2014年9月，因沪昆高铁机务段的设需要，占用了黎托南片雨花物流园商业金融用地432亩，占园区金融商业用地比例80.5%，对物流园的用地布局产生了较大影响。5.4红星袋副产品挑发市场椒迁的衡雾网市委市政府经多次会议协商，确定将红星农副产品批发市场搬迁至黎托南片跳马镇白竹村，市场设用地规模1500亩。红星农副产品批发市场的迁入对黎托南片用地布局将产生较大影响，且该处用地在上版黎托南片控规中为非设用地。6、控规修编的议6.1总体定位因红星农副产品批发市场的迁入，片区的主体功能结构发生变化，最终确定以电子商务、第三方物流、农产品交易批发市场为重点的现代化综合型物流商贸中心。6.2优化用地布局6.2.1根据设发展需求，将片区南部非设用地整体考虑原控规编制完成之后，局部规划条件发生了变化，特别是沪昆高铁机务段扩和红星农副产品批发市场的搬迁对整个片区的用地产生了结构性影响。规划的局部调整无法满足区域发展的要求，应当结合跳马镇总体规划，从整体考虑，修编整个片区的控制性规划。興尚理筑Z.Z心
6.2.2落实部分用地6.2.2.1落实高铁占补用地遵循原控规主要的布局结构和用地功能，对沪昆高铁占用的432亩商务用地提出补偿选址方案，议占补用地选址位于红旗路以东、时代阳光大道两侧。6.2.2.2落实红星农副产品批发市场新址用地2015年3月31日，雨花区召开的红星发展现场办公会议，同意红星农副产品批发市场新址搬迁至片区内跳马镇白竹村，市场规模1500亩位于红旗路以西、时代阳光大道以北，需在下一步在跳马镇总规编制及控规修编中将其落实。6.3完善路网结构6.3.1完善片区南部的路网体系，增加支路网密度向东延伸黄梅冲路，片区南部依据规范和用地需要新增路网，合理布局支路系统，且地块出入尽量设置在次干道和支路上。6.3.2提升部分骨千道路的通行能力17考虑到红旗路的交通压力以及北部商业用地和南部市场用地的开发，议将杨梅路和黄梅冲路提升道路等级，拓宽道路宽度，承担红旗路分流功能。6.3.3预留绕城线一红旗路全互通立交用地预留绕城线一红旗路全互通立交用地，在绕城线改为快速路后，进行立交改造，提升该节点的通行能力。7、结语本文以长沙市黎托南片区为例，对控规评估和下一步规划修编进行了积极探索。在研究过程中，通过分析原控规功能定位的变化、开发步调不统一与部分设施实施性差等实际情况，重新审视发展的功能需求、配套要求以及用地布局的合理性：同时，对于控规编制的自身问题及定位进行思考。笔者认为，本次控规修编的重要依据在于总规修订、重大设施落地及发展背景的改变，后续需加强对控规如何更好地反馈总规的路径设计城市发展过程中有许多不可预见性、项目设的不确定性，也是当前控规编制和实施过程中所面对的一大难题。规划既要发挥好自上而下的顶层设计作用，也要预留出空间，为自下而上的社会创造与智慧提供广阔的舞台。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
参考文献[山]长沙市城市规划技术管理规定（征求意见稿），2014年。[2]孙施文、周字城市规划实施评价的理论与方法[)城市规划汇刊，2003(2)：15-20,27.[3)]曹春霞控制性详细规划实施评估工作方法初探[C/多元与包客：2012中国城市规划年会论文集，2012作者简介孙亮，湖南省锦麒设计咨询有限责任公司，中级规划师。理筑素前阀Z.ZC.ET
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