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辽宁穗港房地产投资开发有限公司 沈阳穗港花园城项目可行性研究 目 录 第一章 总 论 1 一.项目名称及建设单位 1 1.1项目名称 1 1.2项目建设单位 1 1.3法定地址 1 二.项目编制依据 1 三.研究工作的范围 2 四.项目功能定位 2 五.项目简介 2 六.沈阳市的发展战略 3 6.1 沈阳市是东北地区的政治、经济、文化中心 3 6.2 沈阳的区域战略目标——“南有广州，北有沈阳” 4 6.3 沈阳市中央都市走廊（CUC）发展战略 5 第二章 项目建设的背景及必要性 7 一．项目建设的背景 7 1.1穗港花园城项目被列为辽宁省赴广东招商项目 7 1.2沈阳整体人居水平有待进一步提高 7 1.3沈阳市经济持续高速发展，个人收入增加 8 1.4沈阳城市发展重心南移 9 二．本项目建设的必要性 9 2.1沈阳房地产市场进一步发展的需要 9 2.2沈阳市城市人居水平提高的需要 10 2.3沈阳市城市整体发展的需要 11 第三章 市场调查、分析及预测 12 一．市场调查 12 1.1沈阳市房地产发展现状 12 1.2市场需求日益增长 15 1.3市场供给有效性不强 16 1.4 沈阳城市改造和拆迁政策加速房地产升温 17 1.5城市近郊住宅的发展空间巨大 17 1.6 2007年2月沈阳房地产住宅价格 18 二、市场典型物业调研 19 2.1 格林豪森 19 2.2 地王广场 20 2.3 SR新城（一期） 21 2.4 信盟花园 22 2.5 亚泰国际花园 23 三、市场发展前景预测 23 3.1市场需求保持旺盛 23 3.2供给市场产品整体水平提高 24 3.3环境和文化品味敏感性增强 24 3.4注重性价比的市郊住宅成交量呈爆发性增长 24 四．项目分析 24 4.1项目定位分析 24 4.2项目SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁点） 29 4.2.1优势 29 4.2.1.1项目的土地价格优势 29 4.2.1.2项目的政策优势 30 4.2.1.3项目的规模优势 30 4.2.1.4项目的区域发展优势 31 4.2.1.5市场空间 31 4.2.1.6开发商实力 32 4.2.1.7规划思路 32 4.2.1.8地理优势 32 4.2.1.9项目的交通优势 33 4.2.1.10较好的开发基础，土地升值优势 34 4.2.2劣势 35 4.2.3机会 35 4.2.3.1市场空白 35 4.2.3.2区域发展 35 4.2.3.3城市环境改造 35 4.2.3.4沈阳大学城的建设 36 4.2.4威胁点 36 五．项目市场预测 36 5.1预测目的 36 5.2区域比较原则 37 5.3项目比较选择的原则和依据 38 5.4商品住宅的选择比较 39 5.5项目近远期价格预测 39 5.5.1项目近期价格预测 40 5.5.2项目远期价格预测 40 5.6综合预测 40 第四章 工程技术方案 41 一.总平面 41 1.1指导思想及构思 41 1.2道路交通及停车场 42 1.3园区绿化及环境建设 43 1.4功能分区 43 二．建筑 43 三．结构 45 3.1自然条件及工程地质情况 45 3.2结构选型 46 3.3基础形式 46 四.给水排水 46 4.1给水 46 4.2排水 47 五.供热 48 六.供气 48 七.供电 48 八.电讯 50 8.1编制依据 50 8.2总图外线 51 8.3系统设置 51 8.4智能化系统 51 九.消 防 55 9.1总平面 55 9.2消防给水 56 9.3消防排水 57 第五章 项目开发成本分析 58 一.设定的项目基本装修标准 58 1.1主体工程 58 1.2装饰工程 58 1.3配套设施 58 二.土地成本 59 三.项目开发前期费用 60 四.红线外市政及公建配套设施工程费 61 五.项目基础设施建设费用 62 六.建筑安装工程费 63 七.开发期费用 64 八.项目不可预见费 65 九.项目开发管理费用 65 十.项目开发静态总投资汇总表(表八) 66 十一.项目各类型住宅单方成本汇总表(表九) 67 第六章 项目开发财务效益估算 68 一.项目开发财务效益初步估算 68 1.1计算设定 68 1.2项目开发运作模式 69 1.3项目开发运作期限的设定 69 1.4进行物业销售时预计发生的税项及费用 69 1.5销售费用 70 1.6开发资金运作的设定以及资金筹措原则 70 1.7投资效益分析 71 1.8项目敏感性分析 72 1.9影响项目开发效益的主要因素分析 72 1.10财务评价结论 72
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