通辽市房地产市场发展状况
调研分析报告
沈阳通明市场信息研究有限公司房地产项目组
2008年12月
目 录
第一部分 通辽宏观经济发展…………………………………………………………………………………………………………P3
1.1 通辽市概况
1.2通辽市经济发展状况和城市发展状况分析
第二部分 通辽房地产市场分析………………………………………………………………………………………………………P16
2.1 通辽房地产市场整体发展概况
2.2 新建商品房市场供应量、消化量和存量情况
2.3 通辽市房产成交价格及房型特点分析
第三部分 通辽消费者购房需求分析…………………………………………………………………………………………………P41
3.1 购房原因分析
3.2 购房区域选择分析
3.3 购房户型、面积、空间结构分析
第四部分 调研主要发现与建议………………………………………………………………………………………………………P66
4.1 调研主要发现
4.2 调研分析与结论
4.3 调研主要建议
第五部分 附件…………………………………………………………………………………………………………………………P75
TL房地产市场发展状况调研分析报告
第一部分 通辽宏观经济发展
一、通辽市概况
二、通辽市经济发展状况和城市发展状况分析
（一）产业结构及经济发展
（二）通辽市城市建设及成果
（三）通辽市城市发展总体规划
（四）城区分布及人口发展状况分析
（五）居民收入水平及住房消费比例分析
一、通辽市概况
（一）地理位置
通辽市位于内蒙古自治区东部,地处北纬42°15′-45°41′、东经119°15′－123°43′之间，总面积59535平方公里,南北长约418公里,东西宽约370公里。东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。
全市辖5旗1市1县1区和1个经济技术开发区，总土地面积6万平方公里。通辽市是以蒙古族为主体、汉族占多数的多民族聚居区，总人口310万，其中蒙古族138万，占全国蒙古族人口的1/4，是全国、全区蒙古族人口最集中的地区。
（二）地形地貌
通辽市地处松辽平原西端,属于蒙古高原递降到低山丘陵和倾斜冲击平原地带。北部山区属大兴安岭余脉,面积19349平方公里,占全市总面积的32.5%,海拔高度1000-1400米。中部属西辽河、新开河、教来河冲击平原，面积12502平方公里，占全市总面积的21.0%，平原区由西向东逐渐倾斜，海拔由320米降到90米。南部和西部属于辽西山区的边缘地带，由浅山、丘陵、沟壑、沙沼构成，面积27684平方公里，占46.5%，海拔400-600米。全市境内较大的山有罕山、阿其玛山，老道山和青龙山。
（三）气候特征
通辽市属温带大陆性气候。春季干旱多风；夏季短促温热，降水集中；秋季凉爽；冬季干冷。大部分地区无霜期为90至150天。年降雨量350－450毫米。风能丰富、风能有效时数（3－20米／秒）为5000至6000小时。年有效风功率密度为100至150瓦／平方米。
（四）历史沿革
通辽市的前身是哲里木盟(哲里木：蒙古语意为地区之间议和集会的意思)，始建于清崇德元年(1636年)。哲里木盟是蒙古族的发祥地之一，也是中华民族璀璨的红山文化和富河文化的发祥地。早在五千年前科尔沁(科尔沁：是锐利、敏捷之意，又意带弓箭的人们)草原就开始有人类生息。哲里木盟土地上第一代居民是东胡族和山戌族。秦王朝统一中国后，哲里木盟的中南部地区属辽东郡与辽西郡管辖。唐朝初年，形成部落联盟，受唐朝控制。公元1206年，成吉思汗统一蒙古各部，建立蒙古帝国，哲里木盟纳入蒙古帝国的版图。十六世纪末，努尔哈赤称帝，改国号为“大金”，哲里木盟基本上受“大金”控制。到清朝改往日部落为盟。1932年，伪满洲国成立后，哲里木盟归伪满洲国统属。
1946年在中共辽西省委工作团的帮助与组织下，成立了哲里木盟政府， 由辽北省管辖。1949年划归内蒙古自治区，1969年划归吉林省管辖，1979年复归内蒙古自治区管辖，1999年1月，经国务院批准撤销哲里木盟，建立地级通辽市。
（五）人文历史
通辽市有着悠久的历史和灿烂的文化。这里是中华民族红山文化和富河文化的发祥地之一，至今，仍保留着燕国长城、金代界壕、辽代古墓壁画、元代佛塔和清代王府等历史文化古迹。这里是清代国母孝庄文皇后和清代名将僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故里，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国版画艺术之乡”、“中国民歌曲艺之乡”、“中国马王之乡”和“中国红干椒之乡”。
二、通辽市经济发展状况和城市发展状况分析
（一）产业结构及经济发展
2007年总体经济情况：
经济总量大幅攀升，结构调整进一步优化，经济运行质量明显提高，通辽市在自治区经济地位进一步增强。
1、地区生产总值：
2007年通辽市GDP实现579.74亿元，增长20.2%，经济总量继续保持第5名的位次，增长速度列第4名，前进一位。
其中：一产实现118.63亿元，增长4.3%，总量、增速位次与去年一致；
二产实现271.79亿元，增长31.2%，总量第5名，速度第1名，与去年持平；
三产实现189.32亿元，增速为19.6%，总量第5，位次没有变化，速度第5，比去年下降1位。
具体看，地区生产总值赤峰比通辽市多10.4亿元，呼伦贝尔比通辽市少79.73亿元，而2006年赤峰比通辽市多14.98亿元，呼伦贝尔比通辽市少17.97亿元，由此可见我们与赤峰的距离正在逐步缩小，呼伦贝尔已被远远抛在了后面。尤其从二产来看，通辽市与赤峰的差距已经由2006年的16.41亿元缩小到今年的8.3亿元，提升幅度较大。
2、2007年工业：
通辽市工业增加值实现240.28亿元，总量列全区第5，增速33.9%，列第1位，总量位次没变，增速位次提高了2位。
从总量上看，和赤峰的差距由15.81亿元缩小到7.39亿元，差距缩小了一倍多。
规模以上工业增加值213.44亿元，排在第4名，比赤峰多6.88亿元，增速达36.0%，排在全区第1位，与去年位次提高1位；规模以下工业继续追赶，与赤峰的差距由2006年的17.17亿元缩小到2007年的14.27亿元。
3、2007年固定资产投资及建筑业：
今年通辽市城乡50万元以上项目完成固定资产投资354.61亿元，同比增长32.4%，总量第5名，总量位次未变，增速第7名，比去年同期下降了两位。虽然总量位次没变，但和赤峰相比总投资额通辽市少了60.52亿元，与去年的39.37亿元相比，差距在扩大。建筑业增加值实现31.51亿元，全区列第5位，增速达17.9%，位列第4，总量比赤峰少0.91亿元。
4、2007年社会消费品零售总额：
2007年，通辽市社会消费品零售总额达到133.15亿元，在全区排在第6位，与去年一样，增速达20.0%，列全区第1名，比去年提高了3位。横向来看，通辽市比赤峰、呼伦贝尔分别少了59.05亿元和18.64亿元，差距比2006年有所增大。
5、2007年财政收入：
2007年通辽市财政总收入实现55.09亿元，位列全区第6，比赤峰少8.15亿元，增速为45.0%，在全区排在第4位，与去年持平。地方财政收入实现44.20亿元，总量列全区第6位，增速达44.2%，全区第4名。
其中：一般预算收入实现23.64亿元，列第6位，增速达39.0%，列第4位，与去年持平。
（二）通辽市城市建设及成果
2007年，通辽市财政局加大城市建设、维护资金投入力度，切实改善了市容市貌，提高了城市品位，改善了人居环境。
一是支持城市道路建设，投放资金3,000万元，用于胜利路、东顺路、新兴大街等道路建设。
二是加强市政维护，投入资金2,320万元，用于市政道路、路灯、园林及环境卫生维护。
三是支持重点项目建设，投入资金2,774万元，支持了城市供排水工程、奥体中心、行政中心建设工程等基本建设项目。
四是支持城中村改造，向上争取项目资金2,800万元，用于城中村改造。
五是加大城市污水排放建设力度，投入资金6,071万元，用于污水处理等基础设施项目建设。
目前已累计拨付资金14,165万元，有力地支持和推动了城市建设又快又好发展。
1、主要做法
（1）高起点规划
围绕建设“绿色工业城市”的城市定位要求，对城市建设进行了高起点总体规划。2000年，邀请北京市城市规划设计院和吉林省规划设计院共同修编了“通辽市城市总体规划”，并经国土部、建设部和自治区政府批准实施。规划城市建成区面积51.7平方公里，人口49万。在规划编制过程中，按照经济繁荣、社会文明、环境优美、功能完善、城乡协调发展的要求，坚持高起点、宽视野，处理好民族特色与现代文明的关系、远景设想与近期规划的关系，注重保护生态，防止污染，给城市留下绿色空间，力求使市区达到区域中心城市的标准，使城市功能与创建绿色工业城市相适应，把通辽市建设成为新型文明城市。2004年，为实现全市“一河两区”的发展格局，通辽市委、市政府决定对全市的城市总体规划进行新一轮修编，特邀请上海同济城市规划设计院帮助搞规划，以一流的设计队伍打造21世纪的崭新通辽。
（2）多元化筹资
在财政比较困难的情况下，坚持扩大开放，开门搞建设，多渠道筹集城市建设资金。采取向上争取——投资、横向联合——引资、土地置换——生资、资本运营——融资、职工捐款——集资、群众投劳——代资的作法，形成了政府与人民群众共同投资搞城市建设的局面。相继开展了“扩大开放年”、“对外开放环境建设年”等活动。“九五”期间，全市共引进国内资金41亿元，利用外资6355万美元，有力地支持了城市基础设施建设。2003年末，全市公路建设总里程达到8815公里，其中黑色路面达到2982公里，国、省干线全部达到二级以上标准，铁路、公路双“米”字型干线构架已经形成，全市建成公路四小时经济圈。近三年全市累计基础建设投资达到120多亿元，其中城市建设投资60亿元。
（3）大力度建设
在城市建设中，突出抓了小区建设、路网等配套设施建设和人文景观建设。
在小区建设上，坚持“合理布局、配套建设”方针，不断加大城区住宅建设力度。几年来，一片片旧平房被拆迁改造，一座座新楼区已拔地而起，以平安小区、百花新城小区、天王小区、名仕小区、阳光小区、巴黎之春小区为代表的住宅小区建设呈现出强劲的发展势头。城区的房地产开发每年以新建100万平方米的速度发展。1999年以来，完成住宅建设面积400多万平方米，人均居住面积达18平方米，住宅成套率达到65%以上。住宅建设的快速发展带动了相关产业的发展，改善了市民的居住条件。
在路网等配套设施建设上，立足于6条铁路交汇，3条国道穿城的优势，在全市范围内规划了“三横四纵五出口、绕城枢纽一穿沙”的道路骨架布局，并加快了建设步伐。尤其是城区路网建设速度更快，规划改造了26条街路，改造街路总长60余公里，道路铺装率达90%以上。人均拥有道路面积5.5平方米。城区路网建设改善了城市交通条件，方便了市民出行。在配套设施建设上，近年来发展较快。
（4）市场化运作
在城市建设中，树立“经营城市”的理念。在城市基础设施和住宅建设中，引入市场机制，建成了东方文化广场、室内游泳馆、新世纪大酒店、团结路贸易区、贸易步行街、金街步行街、香港步行街等一批特色工程。特别是1999年，为了大规模启动