2009年大连市场年报
     
     
     
     
    大
    连
    中
    原
    市
    场
    研
    究
    部
     
     
     
    2010年1月15日 
     
    市场综述
    2009年在经济复苏以及政府一系列刺激政策下，房地产市场全面飘红，无论是可售量还是成交量都创历史新高，价格也突破壁垒，万元产品随处可见，然而2009年下半年二次房贷的从紧，尤其是年底部分优惠政策的取消，以及政府对房地产市场再次严控，以抑制房价过快上涨，使市场唱衰声再响， 对2010年需求市场会有一定影响。但整体来看，虽然目前出口有所恢复，为政府稳定房地产市场带来一定的信心，但毕竟还没有恢复元气，2010年依然将以扩大内需为主，因此房地产作为拉动内需的主要手段，对房地产市场垂直打击的可能性不大，但适当调整还是在所难免的。
    供应方面，虽然目前住宅市场有较大的存量和潜在供应量，且2009年政府更是加大了土地供应，但受工期等因素的影响，2010年上半年很难大量入市，其主要集中在下半年入市。且从市场上看，2010年将有诸多品牌项目开盘或续推，大连住宅市场将进入房地产发展新时代，高品质物业将逐步成为市场主流，必然带动大连房地产住宅市场价格的进一步上涨。
    随着城市化建设的加快，必将带动人口的大量涌入。大连基础设施的建设，尤其是地铁、新火车站的开工建设，也极大的拉动了其周边楼盘的价格上涨。届时会进一步打破价格壁垒。不过上涨幅度会有所减少。因此2010年大连房地产市场总体向好，但受政策等方面影响，单月会有所波动。
    中原市场研究部名词解释
    就本报告中所涉及的相关房地产术语，注释如下：
    推 出 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。              
    成 交 量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。
    存    量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。
    潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。
    项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。
    潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握的土地信息。
    储备地块：未开发地块。 
    剩 余 量：已开发项目的剩余供应量。
    储 备 量：未开发土地的总建筑面积。
    外地客群：以常用手机号码所在地为准。
     
     
     

1、宏观市场动态分析

1.1、大连市经济环境分析

1.1.1、近年来大连市经济发展水平分析

    
    （数据来源:大连市统计局）
    
    （数据来源:大连市统计局）
    ?      近年来大连市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。2004年开始大连的经济发展步入了新的一轮增长行情。2008年虽然国际形势产生动荡，但2008年的GDP依然达到了前所未有的3858.2亿元，值得一提的是从微观环境上来看，受宏观调控影响，大连出口受到一定程度的冲击，房地产开发节奏和周期上有所放缓和推后，全年GDP增幅减慢。
    ?      由于大连目前还是以制造业为主，而且主要发展软件业、贸易和旅游业，在金融危机影响下，也受到一定的冲击，虽然生产产品多为以前的订单，使2008年GDP依然保持了上涨趋势，但对2009年将会有所影响。
    ?      不过大连GDP连年位于全东三省第一，是东北三省吸纳力最强的城市，对房地产有直接促进作用，而随着东北老工业基地的建设及东北亚国际航运中心的形成，整体向上的发展态势不会改变，作为房地产发展基础的经济大环境良好。
    
    （数据来源:大连市统计局）
    ?      大连市固定资产投资额也连续几年持续保持上升态势，从2005年到2009年，上涨了194.73%，近几年平均增长幅度在30%。
    ?      2008年经济危机席卷全球，外商投资总额增幅大幅下滑，在进出口遭受冲击的情况下，房地产已取代出口，成为当前扩大内需“利器”。随着2009年经济的复苏、大连老工业基地的快速发展，以及大连吸引外资力度的进一步加大，外商投资额快速增加，而房地产开发投资作为固定资产投资的重要环节，反映了投资者对城市发展的信心。
    
    （注：消费性支出为09年前9月数据。数据来源:大连市统计局）
    
    （数据来源:大连市统计局）
    ?      2005-2009年，大连市的城市居民人均可支配收入增长了58.99%，年均增长11.8%。
    ?      人均可支配收入及消费支出的高速增长，证明了大连市居民较强的经济实力。
    ?      大连的居民消费水平在全国位于前列，并且良好的投资环境也不断吸引外地人员来连进行投资置业。
    ?      经济收入和消费支出的持续增长为房地产消费奠定了较为坚实的基础。
    
    （数据来源:大连市统计局）
    ?      近几年大连人口数量逐年增加，2005年以后人口增长速度明显加快。而且规划中，到2020年大连人口要达到1000万人。
    ?      大连是东三省唯一曾被评为最适宜人类居住的城市，气候条件十分优异，随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，成为全东北人民的首选置业城市，加之经济快速发展，必然催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性得到强力支持。可以预测未来大连房地产市场的刚性需求也会不断增长。
    ?      旺盛的需求在折射出楼市的“热度”的同时，也支撑了大连房地产市场整体价格的快速上涨。
     

1.1.2、产业结构特点对房地产的影响分析

    
    （数据来源:大连市统计局）
    
    （数据来源:大连市统计局）
    ?      对于大连市来说，由于东北老工业基地的建设，东北亚国际航运中心的加快落实等一系列利好政策，今后我市在第二产业和第三产业的金融、贸易、货运等方面都会有长足的发展。目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。
    ?      因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。近年来大连一直在发展高科技及软件产业，这两个行业的发展将对大连经济推动起到不可估量的作用，下一步，大连的装备制造业也会进入一个高速的发展势头。由此推断，新生的公司、企业将不断扩大，商用设施需求将进一步加大。
    ?      大连支柱产业主要由石油化工、造型、装备制造、信息产业、旅游业和轻型工业组成。其中，石化、造型、装备制造和信息产业被誉为大连市四大支柱产业，发展快速稳定；旅游业作为大连传统强势产业一直保留至今，更有发扬光大之势；2010年信息产业将成为大连市第一大支柱产业；在“振兴东北老工业基地”的春风下，食品、服装等轻型工业将成为大连新的增长点。
    ?      目前，已有来自美国、德国、日本、韩国、瑞典、芬兰、以色列、新加坡、加拿大等国的超百家外资企业入驻大连，其中世界500强企业有：德国大众汽车、泰国正大控股、丰田工机科技中心（大连）有限公司、德国FEV（中国）发动机技术有限公司、美国微软软件开发、花旗银行软件开发、星巴克咖啡、日本THK投资公司、百安居建材超市、法国乐华梅兰建材超市、瑞典宜家家居、日本住友电装软件开发、Intel、通用电气（GE）、IBM、惠普、戴尔、爱立信、埃森哲、SAP、索尼、松下、诺基亚等著名公司共84家。其企业大量中高层管理