2009年沈阳市商圈综合调研报告
     
    第一章 沈阳市商圈分布状况
    一、沈阳市商业市场基本状况
目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了中街商圈、太原街商圈、五爱商圈、三好商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。特别是近年，在国家振兴东北老工业基地的导向下，沈阳所独有的中心城市地位得以充分体现，商业发展快速步入规模高速的增长时期。目前，沈阳已开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。
    二、沈阳市主要商圈分布状况
    目前，沈阳市共有市级商圈3 个（太原街商圈、中街商圈、长江街商圈），
区级商圈3 个（北市商圈、北站商圈、铁百商圈），专业商圈3 个（五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈），特色商圈1 个（西塔商圈）。 各商圈分布状况如下：
    此主题相关图片如下：scfb.jpg
【沈阳市主要商圈分布图】
     第二章 沈阳市主要商圈调研分析
    一、中街商圈调研分析
    （一）基本状况
1、区域市场界定
本项目所指的区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。
2、商圈四至
中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、
北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主
要道路围合组成。
    3、商圈规模：
（1）占地面积
中街商圈总长约1900 米，宽约1400 米，总占地面积2.6 平方公里；其中，中街商业步行街长850 米，宽18 米。
（2）商业面积
中街商圈在营业总面积为60 万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点
营业面积约30 万㎡。该区总营业面积近100 万㎡。
（3）年营业额
该商圈年营业额超过100 亿元。
4、服务半径：
中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30 万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20％。
5、目标客户群：
该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。
6、消费者认可度：
中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。
（二）区域定位
中街商圈发展定位：“4A 级商贸文化旅游区”
中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成“东北第一街”，政府将其定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。
（三）地铁等城市基础设施改造对区域的影响
1、地铁对区域商业的影响研究
（1）地铁站点在中街商圈的设置
根据沈阳市地铁规划，一、三、四号线经过中街商圈，在中街商圈设置三个站点，分别是小什字街站点、朝阳路站点及小冿桥路站点。
    （2）地铁对区域商业的影响
地铁作为一种大众交通工具，具有人流量大、便捷快速的特点，综合考虑各方面因素，沈阳地铁对区域商业的影响主要有以下方面：巨大人流量，使得区域商业氛围更浓；高效的便捷性，使得区域商业活动更加频繁；对于地铁口商业，由于人流量的大量增加，可获得更多商机
    2、城市基础设施对区域影响
（1）交通状况
①道路状况：中街商圈道路网络发达，以中街步行街为核心，形成四横、六纵的道路网：东西向道路有：北顺城路（双向六车道）、中街路、沈阳路、南顺城路（双向六车道）；南北向街：西顺城街（双向六车道）、正阳街（双向四车道）、朝阳街（单向四车道）、东顺城街（双向四车道）、大什字街、小什字街。虽然区
域道路交通网络发达，但由于道路较窄，车流量过大，导致商圈内交通不够畅通，但随着商圈交通环境的整治和地铁的开通，这种交通状况有望得到改善。
    ②公交状况：目前，共有16 条公交线路经停中街，可快速的到达沈阳各主要区域。
经停中街商圈的主要公交线路
公交线路 途经主要站点
市区线路上行 南一马路- 北中街 - 中街 - 沈阳站北
118 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 古城子
132 路上行 沈阳工贸学校 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 科普公园
207 路上行 鹏利广场- 中街 - 小西门- 沈阳工业大学
213 路上行 乐购超市- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南塔汽车公司
215 路上行/下行 泰山路 - 中街 - 故宫西华门- 莲花街
    222 路上行 大北门 - 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 南三好街
228 路上行/下行 宠物市场 - 小西门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
257 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 艳华街
276 路下行 辽沈二街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 沈阳理工大学
287 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 天河家园
290 路北线上行 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
296 路下行 北中街 - 中街 - 故宫西华门- 滑翔小区
294 路上行 三台子- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 五爱市场(南乐郊路)
292 路下行 陵园街- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 方明街
290 路南线 环北家园- 小北门 - 中街 - 故宫西华门- 小河沿
    ③停车位：
目前，中街商圈停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为各大商场地下二层停车场。
目前，中街商圈停车位较为缺乏，新玛特地下停车位仅有200 个、沈阳商业城地下停车位220 个、兴隆大家庭有1000 个停车位。整个商圈停车位估计在2500个左右，相对于日均人流量为30 多万人次的商圈，其停车难的问题已十分突出。
（2）商业配套状况：
中街步街商业配套完善，各大银行金融网点较多，肯德基、麦当劳、老边饺子馆等餐饮名店云集于此。
    序号 名称 序号 名称
1 沈阳商业银行 9 工商银行
2 新华书店 10 老边饺子馆
3 交通银行 11 必胜客
4 麦当劳 12 中国农业银行
5 肯德基 13 中国银行
6 肯德基 14 肯德基
    7 中国邮政 15 工商银行
8 麦当劳 － ――
四）区域发展规划及前景预测
1、区域规划
     目前，沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，政府将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北
亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。按照规划，中街商圈将以建设4A 级景区为切入点，以建设“东北第一街”为统领，建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。同时，中街商圈将实行住宅控制规划，目前，中街商圈的住宅面积约占建筑物总面积的三分之二，政府规划5～10 年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。
2、前景预测
    中街2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。随着沈阳市政府正着力将中街打造成“东北第一街”，将中街商圈定位为“4A 级商贸文化旅游区”战略规划的实施及中街地区的综合整治，中街商圈的商业影响力
和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整个东三省的历史文化特色街。 
    （五）区域商业市场分析
1、商圈业态分析
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。
    2、业种分布分析
中街商圈大约有300 多家商户，该商圈主要业种有服装、珠宝、名表、饰品、餐饮 、百货及专业性商品多条街，从分布区域来看，主要业种分布如下：
 步行街及中街延长线：主要业种有服装、珠定、名表、饰品、餐饮、百货；
 顺城街：主要业种有小食品、小商品、广告制作、二手手机等；
 沈阳路：主要是中医等古文化商业；
 正阳街：主要分布低档的服装、餐饮、美容美发等，业种比较杂乱；
 朝阳街：主要业种有婚纱、餐饮等；
 西顺城街：主要业种为厨卫、木门等家居。
    3、主力业种分析
中街商圈主力业种为服装、珠宝、餐饮、小商品等。 
    4、人流量分析：
经实地调查，中街正阳街至朝阳路段人流量（周四）大致为：上午10 点：240 人/5 分钟；中午2 点：524 人/5 分钟；下午5 点：355 人/5 分钟。商圈日均人流量约30 万人次，其中沈阳本地人占约占80%，外地人约占20%。
5、租金水平分析：
目前，中街商圈的租金收取方式有两种：
第一种，各大型商场如兴隆大家庭、商业城、新玛特等采用按营业额的20%～30%扣点形式抵扣租金。
第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。
目前，中街商圈各主要街道租金水平如下：
     中街步行街
步行街北侧：平均租金800—1500 元/㎡·月
步行街南侧：平均租金800—1500 元/㎡·月
     正阳街：
    步行街以南：平均租金180—250 元/㎡·月
 步行街以北：平均租金200—300 元/㎡·月
    朝阳街：
 平均租金60—300 元/㎡·月
 东顺城街：
小商铺主要为住宅开的小门市，一般为自营，平均租金80—250 元/㎡·月
 北中街：
 面积多数比较大，但因此地人流量较小，因此租金相对较低，平均50—150 元/㎡·月。
    小结
中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、
购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。从商业业种来看，中街商圈各专业性业种较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业种。部分街区经营业种较为杂乱，档次参差不齐。
 从中街商务人流量看，中街商圈日人流量达30 万人次，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。从该商圈的租金水平来看，由于各街功能定位和档次不同，造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3 至5倍。
    （六）商圈典型商业调研
1、典型商业分布图
中街商圈典型商业主要分布在中街步行街区域或其延长线上，具体如下：
罕王百货（ 0101流行馆）
新玛特
商业城
兴隆大家庭
苏宁电器
沃尔玛 国美电器
沈阳春天
时装之苑
嘉豪商厦
鹏达体育
运动源
运动汇
萃华楼金店
    1、沈阳新玛特购物休闲广场
项目 内容
规模 地上8 层，总建筑面积约7 万平方米
定位
以中档为主、集多样化商品及餐饮、娱乐为一体的为消费者提供一站式购物休闲服务的SHOPPINGMALL 。
楼层业种分布
B1F：新玛特超市：超市、干洗、彩扩、通讯广场、药品、书报。
B2F：停车场：汽车美容、停车、超市收货。
1F：仕女名品馆：名牌化妆品/流行彩妆/女鞋/黄金珠宝；名表/国际精品/赛客咖啡吧/修鞋/总服务台。
2F：流行少淑馆：名牌流行少淑女装、流行少女装、流行杂货、流行饰品、休闲/国产手表、流行眼镜、仙踪林茶坊。
3F：名媛淑女馆：名牌淑女装、淑女休闲服、职业女装、内睡衣、珍珠玉器