项目可行性研究报告编制指引
    1      目的
       为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,为科学决策提供支持,特制定可行性报告内容指引
    2      适用范围
       适用于所有新项目前期的评估论证工作。
    3      经办部门
    项目发展部 
    4      参与部门
    设计管理部、成本管理部、财务管理部、营销部、工程管理部。
    5      内容
    5.1      项目决策背景及摘要
    5.1.1      外部环境:城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
    5.1.2      内部因素:项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般35年),在公司发展中的地位(是否核心项目);公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
    5.2      项目概况
    5.2.1      宗地位置:宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。(附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。
    5.2.2      宗地现状:四至范围;地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。(附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。)
    5.2.3      项目周边的社区配套:周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
    5.2.4      项目周边环境:治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
    5.2.5      大市政配套:周边道路现状及规划发展,供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性
    5.2.6      规划控制要点:总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。
    5.2.7      土地价格:土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
    5.2.8      土地升值潜力初步评估:从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
    5.2.9      立即开发与作为土地储备优缺点分析
    5.3      法律及政策性风险分析
    5.3.1      项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
    5.3.1.1      项目用地现状:土地所有权归属、土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
    5.3.1.2      计划手续:项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
    5.3.1.3      规划手续:规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
    5.3.1.4      土地手续:征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
    5.3.1.5      项目用地取得土地使用权程序评估:取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制
    5.3.1.6      项目用地土地性质变更的评估:土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日
    5.3.1.7      政策性风险评估:政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响:
    5.3.2      合作方式及风险评估:合作方基本情况:合作方名称,主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估:
    5.3.3      总体评价:对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。如:签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
    5.4      市场分析
    5.4.1      区域住宅市场成长状况:区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
    5.4.2      区域内供应产品特征:各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点
    5.4.3      区域市场目标客层研究和市场定位:各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位
    5.4.4      整体市场对本案有重大影响的因素:产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
    5.4.5      产品定位及建议:户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
    5.5      规划设计初步分析
    5.5.1      规划设计的可行性分析。
    5.5.2      规划设计的初步概念:设计概念、技术概念、可持续发展概念。
    5.6      工程及销售计划
    5.6.1      截至项目施工、取得销售许可证,报批报建分别需要的工作日。
    5.6.2      工程计划:开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
    5.6.3      销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
    5.7      投资收益分析
    5.7.1      成本预测
    说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅面积,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格:(在指标不确定或多个可选择时,要将不同测算假设下的成本测算,分别列示。)

    项      目
    投资总额(万元)
    单位成本(元/m2
    土地获得价款
     
     
    开发前期准备费
     
     
    主体建筑工程费
     
     
    主体安装工程费
     
     
    社区管网工程费
     
     
    园林环境费
     
     
    配套设施费
     
     
    开发间接费
     
     
    开发成本合计
     
     
    管理费用
     
     
    销售费用
     
     
    财务费用
     
     
    项目总投资
     
     

    5.7.2      税务分析:营业税及附加、所得税、土地增值税
    5.7.3      经济效益分析
    5.7.3.1      项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格:

    经济指标
    单位数值(元/m2
    项目总金额(万元)
    销售收入
     
     
    直接成本
     
     
    总投资
     
     
    税前利润
     
     
    税后利润
     
     
    内部收益率
     
     
    销售净利率
     
     
    总投资回报率
     
     
    销售毛利率
     
     
    获利指数
     
     
    资金峰值比例
     
     
    地价支付贴现比
     
     
    启动资金获利倍数
     
     

    5.7.3.2      项目开发各期的利润体现

    经济指标
    2001年

    ﹒﹒﹒

    20××

    合 计

    上半年
    下半年
    上半年
    下半年
    上半年
    下半年

    结算面积(m2
     
     
     
     
     
     
     
    单位利润(元/m2)
     
     
     
     
     
     
     
    利润(万元
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