福星城市花园营销推广整体计划
1、 总体营销费用：
1、 总销售费用模拟：
（1）总销售面积 = 住宅可售面积 + 商务公寓可售面积 + 商场可售面积 + 停车场可售面积
其中：住宅可售面积：8.568万/平方米
商务公寓可售面积 : 3.622万/平方米
商场可售面积 : 2.692万/平方米
停车场可售面积 : 3.26万/平方米
总销售面积约为：18.142万/平方米
（2）项目均价预估：
其中：住宅约均价：3500元/平方米
商务公寓约均价：4000元/平方米
商场约均价：7500元/平方米
（3）总销售费用 = 项目均价（住宅、商务公寓、商场三品种均价） X 总销售面积
= 4300元/平方米 X 18.142万
≈ 78010万元
2、 宣传推广费用 ：
宣传推广费用 = 总销售额 X 1.2%
= 78010万元 X 1.7%
≈ 1326万元
3、 费用构成：
（1） 宣传推广费用：1.2%，约936万元；
（2） 销售提成：0.3%，约234万元；
（3） 其它：0.2%，约156万元；
合计: 1.7%，约1326万元
2、 项目各品种推出时间
序 号
| 主要销售物业品种
| 时 间
| 销 售
| 备 注
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1
| 住宅3号楼内部认购
| 2002年4月—5日中旬
| 销售第一期福星卡
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2
| 住宅3号楼正式开盘发售
| 2002年5月底
| 常规销售
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3
| 商务公寓内部认购
| 2002年5月底—6月底
| 销售第二期福星卡
| 与住宅3号楼发售同时进行
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4
| 商场正式招商开展
| 2002年6月
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5
| 商务公寓正式开盘发售
| 2002年7月初
| 常规销售
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6
| 住宅1、2号楼内部认购
| 2002年8月—9月
| 销售第三期福星卡
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7
| 住宅1、2号楼开盘发售
| 2002年9月底（房交会前）
| 常规销售
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3、 各阶段营销推广计划 (见下表)
销售阶段
| 相关节点/工程进度
| 相关事件
| 销售工作
| 广告宣传内容
| 宣传费用分布
| 销售目标
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蓄水造势期
（2002年4月—5月中旬）
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3月份营销中心开工；
3月份—4月份全盘开工；
5月中旬营销中心外装完成、一楼装修完成；
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? 4月—5月中旬内部认购（销售第一期福星卡）
? 针对集团购买客户的推广活动
? 福星卡销售活动推广活动
? 福星会成立
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? 3月—4月初组建销售队伍
? 3月销售文件、资料准备工作
? 开盘前销售价格调整
? 内部认购开展（销售福星卡）
? 市场动态信息掌握
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1、企业形象
? 企业形象展示
2、项目形象：
? 项目开发理念
? 项目规划理念
3、促销活动
? 福星会及福星卡宣传推广
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报纸广告2.7%；
印刷1.8%；制作1%；
户外广告0.5%;
活动1%；
合计：7%
| 住宅15%
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入市引导及销售扩张期
（2002年5月底—9月中旬）
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6月中旬
? 营销中心周边环境改造完成；
6月底
? 样板间完成；
? 3号楼住宅完成基础施工；
7月底
? 商场、商务公寓完成基础施工；
? 3号楼住宅完成1—4层主体施工；
9月中旬
? 3号楼住宅完成11层主体施工；
? 商场完成主体施工；
? 商务公寓完成1-4层主体施工；
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? 5月底营销中心开放
? 5月底正式开盘（住宅3号楼发售）
? 5月底—6月底商务公寓内部认购（销售第二期福星卡）
? 6月商场开始招商工作
? 6月底样板间开放
? 7月初商务公寓正式开盘发售
? 8月—9月住宅1、2号楼内部认购（销售第三期福星卡）
? 9月（房交会期间）住宅1、2号楼公开发售
? 9月举行购房抽奖赠装修方案活动
? 9月教师节促销活动
? 福星沙龙的开展与推广
? 结合中国参观世界杯有关活动
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? 销售活动开展及现场管理
? 销售体系完善及客户档案建立与管理
? 宣传活动策划实施
? 阶段性价格调整的把握
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1、项目形象：
? 卖点广告系列宣传（园林特点、经典户型、样板间宣传）
2、促销活动：
? 开盘、内部认购宣传
? 购房投资赠装修方案
? 教师节促销活动
? 销售二期福星卡宣传活动
? 福星沙龙的软性文章
? 地段炒作的软性文章
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报纸广告10%
印刷2%；
制作1%；
户外广告1%;
活动2.5%；
网络0.5%;
电视1%
合计：18%
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住宅30
商务公寓25%
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销售持续期
（2002年9月下旬—2003年12月底）
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10月底
? 住宅3号楼完成11—16层主体施工；
? 住宅2号楼完成4—8层主体施工；
? 商务公寓完成5—11层主体施工
12月底
? 住宅3号楼完成主体施工
? 住宅2号楼完成9—15层主体施工
? 商务公寓12—20层
? 商务公寓样板间装修完成
? 商场外装施工开始
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? 10月秋季房交会
? 国庆节促销活动
? 福星沙龙开展
? 12月商务公寓样板间开放
? 室内装修知识讲座
? 商场招商
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? 销售活动开展及现场管理
? 销售体系完善及客户档案建立与管理
? 宣传活动策划实施
? 阶段性价格调整的把握
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1、项目形象：
? 施工质量的软性文章
? 卖点广告系列宣传（智能化配套、经典户型、价格……）
2、促销活动：
? 国庆节促销活动广告宣传
? 装修知识讲座炒 |
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