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关于近期国家调控新政影响抗性分析应对说辞
1、 中国房地产宏观调控的特点
中国市场经济的模式完全借鉴国外资本主义的成功经验，但又不同于西方发达国家。房地产市场领域也是如此，1998年国家对房地产市场实施改革---取消福利分房，改为住房商品化，实现货币购房，采取了一系列的措施，刺激加速房地产市场的繁荣，带动国民经济飞速发展。2003年国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业，从2003年至2010年国家多次出台调控政策，如：存贷款利率调整、国八条、购房税率调整等，试图通过政府行政干预促进房地产市场健康持续发展，由此可见中国政府对房地产市场的调控政策有以下几个特点：1）很强的政府行政行为，视乎不完全符合市场经济供求关系原理；2）干预之多，政策出台的频率之高是国外发达国家无法与之比拟的，同时金融行业的监管及抗打击能力是很弱的，这就是国家多外资即所谓的热钱未能大门洞开的主要原因；3）短期会收到一定的效果，但未能达到长期持久的控制；4）调控手段主要是利用银行金融利率杠杆、税收杠杆、加大廉租房建设等；5）每次政策打击的主要对象是短期投资操作的群体及部分房地产市场存在泡沫或发展过热的一线城市。6）因中国幅员辽阔，地区经济发展的不平衡，每次出台的政策多少带点主观性，同时有一刀切的弊端。
2、 新政出台背景
在经历2008年国际金融危机以后，压抑了较长一段时间的刚需再次井喷，2009年全国房地产市场价格又来了一次疯狂的上涨，作为民生需求的住宅产业面临很大的社会舆论压力，为了抑制房价过快上涨，打击囤地、短期操作行为，消除日益扩大的贫富差距，更重要的是增加国家财政税收，同时满足大多购房群体的心理需要（注意不是物质需要，虽然经济飞速增长，但老百姓的收入与房价相比并没有质的变化），2010年年初至今国家政策频频出台，仿佛这次很坚决，但愿不要再重演狼来的故事。同时政府之所以一次再一次的出台新政，其原因也是因为他们知道房价是他们所不能控制的。而每次政策的受害者都是无辜的、对房地产市场又无知的老百姓。
3、 新政目的
1）清理全国范围的地方政府及开发商的非法囤地行为；2）抑制房地产价格过快上涨，进而引发泡沫，导致房地产市场陷入萧条，国民经济衰退；3）打击短线炒作行为（增加首付比例、增收契税等）；4）加大廉住房建设（出力不讨好的事情，大多数地方政府阳奉阴违），解决最广大一般工薪群体的住房问题。一句话，只要房地产行业作为国民经济支柱产业的情况一天不消除，房地产行业就不会萧条，房价也不会下跌。中国的房地产行业正如早晨八九点钟的太阳，依然生机蓬勃，很多的三四线城市的房产才刚刚起步，至少需要10-15年的进一步发展。
4、 历次新政对房地产市场影响总结分析
历次宏观调控的政策对房市影响的共性是引导房地产向更加健康的方向发展，不是压制，出台后的一定时期内，对房市有一定的影响，特别是对购房者的心理影响很大，淘汰了一批资金实力不强、资质不高的开发公司，屡次调控，房价屡次报复性的上涨。究其原因主要是政策未能从源头下猛药，源头就是一是土地供应市场，降低土地出让价格；二是无论中央政府还是地方政府仍将卖地作为财政收入的主要来源；三是交易环节仍存在很多的监管漏洞（如：控制捂盘、销售价格申报制度、二手交易背后操作等等）。所以房价是涨还是跌，关键是国家的土地政策和财政分配制度，真正做到从源头控制。
5、 新政不会阻碍房价上涨，相反起到推波助澜的作用，每次调控政策出台之后给我们所有人的答案是：观望之后是绝望。
6、 调控政策不能完全左右市场房价，房价由供求关系决定
市场经济的规律是价格由供求关系决定的，不是由政府行政干预实现的调整。这是和计划经济最大的区别，房地产作为一种特殊商品，区域性，不可移动的特性，很大程度上取决地价、开发成本、周边环境等重要因素影响，基本符合供求关系，但不完全。
7、 调控新政改变不了市场总体刚性需求
中国是个人口大国，一个省甚至是市的人口比一些国家的总体的人口还要多。目前的中国的城市化水平达到40%（官方统计数据，不可信，估计只有30%），城市化水平上升10%，就有1.3亿人成为城市人口，对住房的需求潜力十分巨大。从苏州来分析，09年登记人口600万，外来人口近400万，没有购买首套房的人比比皆是，加之逐年进入苏州的大学毕业生。这一数字还在不断的扩大。庞大的刚需群体才是实实在在的真实需求（国家应对这一群体进行扶持，政策倾斜）。有需求就有供应，现实的情况是20%的人手中握着80%的房子，即使交易价格也不会降低的。
8、 新政治标不治本（说辞见第4点内容的源头说明）
9、 对苏州房地产市场及消费者的影响分析
长三角地区是中国经济发展的重点区域，也是热点区域，而苏州又是长三角的重点城市之一，近年来外向型经济发展势头迅猛。良好的社会环境及就业环境吸引了越来越多的全国及全世界各地的人才进驻。苏州作为房地产产业发展的二级城市（业内说法），其房价与周边的上海、杭州、宁波、南京相比，仍处价格洼地，存在一定的上升空间。新政对苏州房市的影响不大，每次新政出台只是对消费者的心理预期产生一定的波及，进入观望期，其次历次的调控的结果已很明确的告诉我们，越控越涨。
10、新政密集出台的时候恰恰是出手买房的最佳时机
在大多数人都在观望的时候，开发商为了快速回笼资金，都会加大楼盘的促销打折优惠力度，这个阶段出手时最合适的（满大街都是金子的时候，不是最好的投资时机），等调控周期过后，房价又会是一次反弹，自己赚的没有放价涨的多，很不划算。对于契税多了一点半点，和房价上涨要付出的代价相比，是不值一提的。一套上百万的房子都买了，几千块的契税又能算得上什么，何况政策又不针对哪一个个人的，听说国家在酝酿物业税的问题，说不定你再等下去，还得每年缴纳物业持有税呢！那就更加的吃亏了。同时在08年之前国家的契税是2%点，后因为遇金融危机，房地产行业牵动着很多行业，所以国家为了扶持房地产行业将契税减半了，但有一点房地产契税也是国家财政的重要来源，国家在08年到目前因减契税已贴补很多，目前出现的新政也只是将契税回到原点，并不是因为要控制房市才出台的政策。（暗示客户，物业税说不定也是按购买的时间节点来计算的，这点不太专业，但是忽悠不懂行的客户应该可以）。
11、房地产产品具有保值增值的特性
无论自住还是投资，与黄金、期货、基金等投资性的金融产品相比，房地产产品具有保值增值的特性，房地产的价格上浮与下降有一定的周期性，更像抛物线型。90年代的海南、广州房市经历过一次性全面崩盘，房价跌倒谷底，但现在你看不是还在疯涨吗？房地产不但可以获取增值收益，还可以用来出租。其他的投资产品不具备出租获益的功能。
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