上海中原物業代理有限公
    SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED
    鑫苑·滨河湾销售流程规范
     
    销售动线:前接待(1分钟)——裱版区(区位图)(3分钟)——模型区(5分钟)——样板间(工地)(30-60分钟)——洽谈区——送客户
     
    一、售楼处大门处
    服务人员:轮排的销售代表销售夹横夹在左腋下,公司标识统一向外
    动作:在客户进入售楼处前3步处必须上前拉门同时喊“您好,欢迎参观!”
    说辞:您好!“您是否是第一次来  ——如果是老客户,安排人员接待
          如果是新客户,(询问客户尊姓和尊称)××先生/小姐:您好,我是鑫苑滨河湾的置业顾问××,这是我的名片,将由我为您介绍一下项目的详细情况。
     
    二、区位配套图前
    服务人员:销售代表
    介绍重点:鑫苑公司品牌项目所属区域地段稀缺性、配套成熟、未来发展前景
    属性判断: 交通介绍-与客户交流,询问客户居住和工作区域? 
    商业休闲介绍-询问客户对我们小区周边是否熟悉?
    教育医疗配套介绍-询问客户家里是否有孩童和老人?
    说辞:××先生/小姐,您这边请。请看,这是项目的区位图,上北下南,左西右东。在这张图上,您可以看到个用蓝色灯光包围的区域,中间的这个区域是苏州的核心商业区——观前、石路;而其他三个区域鑫苑在苏州已经成功开发的大高品质楼盘——这边是我们早期开发的项目,位于吴中区的鑫苑·湖岸名家,07苏州楼盘的销量冠军;这边是位于古城区的鑫苑·景园项目,这个项目已经已基本售完而这个区域就是您现在的位置——鑫苑国际城市花园,是鑫苑在苏州的第三个楼盘。给您介绍一下我们开发商的情况吧,鑫苑是亚洲第一家在美国纽约证券交易所上市的开发商中国房地产百强企业前十名。说个小插曲,胡锦涛在07年参观了鑫苑的小区,对鑫苑的项目给予很高的评价。而国花是一个高品质产品系列,是鑫苑在中国的标志性项目
    鑫苑滨河湾为国际城市花园的二期,位于新区主干道滨河路与华山路的交界处驾车北面沿马云路向东即可上新庄立交通达苏州各区。在社区周边有十几条公交线路如307、332、932、6、416、44、30路等直达石路及观前商圈,向南500米即到大润发,大润发是目前新区最具人气的大型卖场几乎满足了所有新区核心区域居民的购物需求,同时大润发所在的何山路,商业氛围浓厚,集餐饮、娱乐、休闲为一体,已经形成有规模的商业核心圈比如迪欧咖啡、新岛咖啡要德火锅,日式韩式料理为你提供工作所需的轻松洽谈环境或款待亲朋的最佳场所距离新区狮山CBD仅1000米可以为您提供更高档的消费环境。小区东侧俯瞰千年运河水域,眺望千年寒山寺美景,地处景观胜地
    在6月的土地拍卖会上,新港、金科在项目北面及南面拿地,楼面价都已达到五六千元每平,并规划有大型商业,未来滨河板块将形成更为集中的居住氛围,商业配套档次也将提升。
    而且苏州总体城市设计提出苏州主城西进十字轴带的南北主轴以人民路为骨架,东西主轴以干将路为骨架。将干将路西延到高新区,新区主动融入主城区;沿大运河建设开敞空间,让苏州从小桥流水走向运河时代。地铁1号线贯穿东西,全长26.1公里,途径24站,新区未来交通更为便捷。新港、金科、中海、合景、朗诗等一线开发商都在新区有开发项目,共建未来宜居生活,区域未来一片大好!
     
    三、项目沙盘
    服务人员:销售代表
    介绍重点:规划特色、开发公司品牌、在售信息
    了解需求:购买动机、喜好、对项目的认可度
    说辞售楼处位于滨河路13号楼北边,小区占地约13万方,总建筑面积约28万方,容积率1.8,采用组团化管理,由15幢超大间距的高层建筑组成。建筑风格为Art Deco建筑艺术,展现奢华品质和完美细节在外立面颜色上,1~3层为黑棕色的石材,4层以上是棕黄色的高级涂料。
    在小区内部配套方面,我们有个下沉式的豪华会所,共三层,约4000多平;南边配有大约2000平的国际化双语幼儿园,您上班后可以把孩子送到这里,为您解决了后顾之忧。小区人车分流,外围环道车行,内部景观小道人行,保障了您的安全。南区与北区之间有条景观河,引进京杭运河的活水,与小区的内部景观自然融合在一起,步随景移,处处可见具有江南特色的水乡风景。在景观设计方面,借鉴中国古典园林之精粹,融合现代设计手法,利用地形、植被之优势,形成步随景移之效果;同时注重景观的分级处理,中心开阔视野的景观,也有清新宜人的沿河绿化带,更有富于情趣的小区组团绿地。我们小区的景观设计突出生态和水系两大主题,规划了一条长达400的缓坡跌水景观,另外南区与北区之间有条景观河,引进京杭运河的活水,突出自然生态与内部景观融合一起,使整个地块的绿化率达到45%以上,各块绿地置于地下车库之上,形成独特的小绿丘景观
    我们现在销售的房源是3#,6#,是我们小区的景观楼王。户型设计多元化,两房、三房应有尽有,面积有78、88、90、101平米。户型设计方正,全明布局,为了增加业主的空间利用率我们采用入户花园和步入式飘窗的独特设计手法,使户型设计更加合理。两幢楼的户型优势明显,是市场上客户接受度最高的户型,也是我们项目的最好户型。
    3#、6#的位置得天独厚,东面是京杭大运河,拥有超大视野的运河景观带,与寒山寺隔河相望;西面是小区内部的主景观,分区打造生态水系景观,有枫丹白露、曲岸微澜、流云广场、浣溪戏石等主题景观。
    作为我们项目位置、户型、景观最好的房源,无论是居住品质,还是未来的升值潜力都是其他房源所不能相比的。大概的价格在13000-15000元/平米,具体一房一价。
    听了我以上的介绍,我想您对我们小区有了一个大概的了解,业管理是由鑫苑中国下属的鑫苑物业管理公司打理的,属国家一级资质,好的物业管理是一个楼盘保值、增值的重要支撑,当然,只有这些硬件设施是不够的,我们还会经常举办一些社区文化活动,像篮球比赛、合唱团、儿童夏令营等,丰富您和家人的生活。所有这一切,都保证了您居住的舒心,安心,放心。
     
    四、样板房
    服务人员:销售代表
    刺激需求:户型优势、产品特色、项目实景展示、了解客户抗性
    说辞:视带看而定以A1户型为例
    A1户型是约65㎡的二房二厅一卫的精致小户型。该户型最大的特点是全明设计,多处空中花园,大面积的赠送空间,超高利用率。从主入口进门,请看,右边您的休息会客的区域我们采取了大面宽设计,宽敞而明亮,下班后,当您回到家,可以躺在沙发上看看电视,享受惬意的生活;左边,是您用餐的区域与客厅相连,面积使用率比较高,也方便布置;而餐厅的左边是厨房,L型的操作台更加实用对了,您经常自己做饭吗?在客厅的南面,我们为您准备了一个大面积的空中花园赠送送您一半的面积,使您的客厅更宽敞、更大气您可以在这摆张靠椅,泡杯茶,看看报纸

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