南京市房地产市场考察报告
    Nanjing Real Estate Market Report
     
     
    
     
     
     
     
     
     
    市场营销部及战略投资部 
    2011年1月
    

     
    目     录
    第一部分 南京市宏观环境              4
    一、南京市区位              5
    二、南京市2009年主要经济指标              6
    三、南京房地产住宅市场整体情况              8
    四、南京市土地市场运行情况              12
    第二部分 意向地块分析              15
    一、汤山安基湖地块              16
    二、河西鱼嘴地块              18
    三、项目地块比较分析              19
    第三部分 周边在售项目和土地价格分析              21
    一、南京市2010年土地成交情况              22
    二、可比项目销售情况              28
    
    

     
     
     
     
     
     
    第一部分 南京市宏观环境
    
一、南京市区位
    江苏省省会，面积6597平方公里，人口758.9万人（2009年），下辖11个区和2个县，详见下图。南京市内公交网络发达，现已经建成1、2号地铁线路贯穿中心城区，未来城市地铁网络将全面覆盖南京市区。沪宁等多条高速公路向周边城市辐射，同时正在规划的多条高铁线路会途经南京南站。
    
    
    二、南京市主要经济指标 
    （一）实体经济发展向好，经济企稳态势逐步显现 
    2010年前3季度南京市完成地区生产总值3714.23亿元，按可比价计算，比去年同期增长13.3%；2009年南京市完成地区生产总值4230.26亿元，同比增长11.5%，第一产业增加值129.18亿元，增长4.1%；第二产业增加值1930.66亿元，增长10.1%，其中工业增加值1640.53亿元，增长9.3%；第三产业增加值2170.42亿元，增长13.5%。从季度运行轨迹看，增长曲线呈上扬趋势，经济企稳回升迹象明显。 
    （二）工业生产销售企稳回升 
    2010年前三季度南京市规模以上工业企业完成总产值6186亿元，同比增长29.7%； 2009年全年规模以上工业企业完成总产值6756.15亿元。从工业总产值增量看，2009年工业生产逐月放大，由年初工业总产值407.92亿元，11月份621.46亿元，增至12月份634.43亿元。全年工业总产值增长速度呈逐步回升的走势，生产状况逐步好转，显示出工业止跌、企稳、回升的全过程。 
    （三）固定资产投资规模不断扩张 
    2010年1-8月，南京市完成固定资产投资约2034.35亿元，比上年同期增长17.1%；2009年全年全社会完成固定资产投资2668.03亿元，同比增长23.9%。其中，城镇固定资产投资1572.08亿元，比去年增长28.2%；房地产开发投资595.68亿元，增长17.2%。全年固定资产投资呈平稳较快的增长态势，其中城镇固定资产投资增势较强，走势较稳，房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势。 
    （四）财政增幅再创新高 
    2010年上半年南京市实现财政收入561.72亿元，同比增长25.3%；2009年全年财政收入901.15亿元，同口径增长21.4 %，增幅比上月略有下降。比去年同期高出3.3个百分点。其中，中央收入实现466.64亿元，增长31.1 %；地方财政一般预算收入实现434.51亿元，增长12.4 %。 
    （五）居民收入与支出增幅上升 
    2010年城市居民人均可支配收入目标为28309亿元，增长率达到11%；2009年该项指标为25504.12元，同比增长10.3%，增幅比1-3季度降低0.2个百分点。1-12月份，城市居民人均消费支出为16339.1元，同比增长8.0%，增幅比1-3季度降低0.1个百分点。 
    （六）房地产开发投资额大幅度增长
    2009年1-12月南京市房地产投资总额为595.68亿元，同比增长17.2%，住宅开发投资总额为439.41亿元，同比上升7.2%。 
    2009年1-12月，南京市商品房施工面积4366.07万平方米，同比增长6.5%，其中，住宅施工面积3188.18万平方米，同比增长0.3%。 
    2009年1-12月商品房、住宅的竣工面积同比出现大幅增长。商品房竣工面积1422.53万平方米，同比增长33.89%，商品住宅竣工面积1170.60万平方米，同比增长31.1%。 
     

    数据来源：南京市统计局 
     
    
三、南京房地产住宅市场整体情况
    （一）供应量与成交量分析
    ?      住宅供应量和成交量在2010年4月前后呈现出截然相反的表现：在2010年4月之前，供应量明显小于成交量；在2010年4月之后，供应量明显大于成交量。
    ?      2010年9月南京房地产市场住宅供应面积为83.5万㎡，成交面积为59.4万㎡。
    ?      2010年1-9月南京商品住宅累计新增上市总面积417.9万平米，与去年同期408.31平米的新增供应量基本持平。
    ?      2010年1-7月南京商品住宅市场总销量为329.45万平米，与去年同期748.04万平米的市场销量相比，同比降幅达56%。
    如图1：2009年8月-2010年9月南京普通商品住宅月度供求走势
    


     
     
     
     
         
                             数据来源：南京房产局  信息截至时间：2010年9月30日
     
     
    
（二）成交价格分析
    ?      南京全市住宅成交价格目前在10,000元/㎡左右，中心城区住宅成交价格在16,000元/㎡左右。
    ?      从2009年8月至2010年9月，南京全市住宅成交均价不到一年的时间上涨了约3,000元/㎡，上涨幅度超过42%。
    ?      江南八区（鼓楼、白下、玄武、秦淮、建邺、下关、雨花台、栖霞等中心城区）在成交价格上相比全市成交价格要高出约5,000元/㎡左右。
         如图2：2009年8月-2010年9月南京普通商品住宅月度价格走势（单位：元/m2）
    
                  数据来源：南京房产局   信息截至时间：2010年9月30日
    
（三）市场结构特点
    ?      在成交面积段分布上70-100平米的中小刚需产品为市场主流。
    如图3：南京普通商品住宅9月份成交面积段分布情况
    
                           数据来源：南京房产局信息  截至时间：2010年9月30日
    ?      在成交价格段分布上7000-9000元/平米价格段房源为市场成交主力。
           如图4：南京普通商品住宅9月成交价格段分布情况
    

              
     
     
     
     
    数据来源：南京房产局信息截至时间：2010年9月30日
     
     
     
     
     
    ?      供应量在板块上江北、河西、江宁仍为供应主力。
    ?      成交量在板块分布上江北、河西、城南、江宁、城北等区域为市场成交主力区域。
     
    如图5： 南京普通商品住宅9月供求板块分布情况
    


     
     
     
     
             数据来源：南京