万事兴·伊甸锦江项目可行性分析报告
     
    万事兴实业?伊甸锦江项目
    ——可行性分析报告
     
     
    审批：                         
     
    审核：                         
     
    编制：                         
     
    成都全程机构
     
     
    目      录
     
    第1章      。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目概要
    第2章      。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目建设必要性
    第3章      。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场前景预测
    第4章      。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。建设内容及规模
    第5章      。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。投资估算及资金筹措
     
     
     
     
     
     
    第一章   项目概要
     
     
    一、项目名称：伊甸锦江
     
    二、建设地点：成都市福字街
     
    三、项目性质：1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅
     
    四、项目业主简介
    （一）业主名称：四川成都万事兴实业有限公司
    （二）法人代表：经营范围：房地产开发经营等
     
    五、编制依据及主要研究范围
     
       我公司受成都万事兴实业公司委托，对伊甸锦江项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积151496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下：
     
    1、项目用地范围图；
    2、总平规划图
    3、成都关于报建、规划等方面法规。
     
    六、可研报告概要及结论
    （一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。项目位于成都市福字街，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。
     
    （二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。
     
    （三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。
     
    （四）建设内容、规模及主要建筑指标
     
     
     
    项目规划总占地15800平方米
     

     
    （五）物业管理
       本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。
     
     
     
    （六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划
    ?      售价估算
    根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）。
    ?      投资估算
    本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：8562.77万元。
     
    （七）财务评价
       项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。
     
    （八）结论与建议
    伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。
     
     
     
     
     
    第2章      项目建设的必要性
     
     
    1、      国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘
     
    成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。
     
    国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。
     
     
    2、      消费者呼唤品质楼盘
     
    近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。金融机构存款5485.3亿元。城市居民水平持续攀高。
     
    　　同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。
     
    3、      城市的合理规划，需要品质大盘共同造势
     
    锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华润集团(翡翠城，1245亩)、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂, 300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三章    市场前景预测
    一、成都房地产2007年整体发展情况
    2007年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。
     
    1、      楼市规模将继续扩大 
    虽然07年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较06年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在08年推出。综合各方面的因素，08年成都楼市规模将会继续扩大。 
    2、      三环外交易量将加大 
    在土地供应方面，2008年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加。成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。
     
    3、市场需求以自住为主的两房、三房为主
       经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行为，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。预计成都2008年房地产市场仍然会以110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。
     
     
     
    4、      市场价格稳中见涨
    成都房地产市场在现今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在2005年时的市场环境就是以投资为主要的消费环境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。但其涨幅会回归理性，预计的2007年6215元的基础上上涨10%。
    5、政策信息
    1）房地产政策与信息透析：继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文化新中心。因“新特区”的政策利好，成都将吸引更多的外来人口和外来投资，从而彻底影响成都的房地产市场。
    2）土地市场政策表现国土资源部部长表示今年（07年）将不会出台更强硬土地政策3月3日列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。
    二、成都市房地产行业发展形状
     

 （一）2007年成都房地产市场成交分布分析

     
    成都房地产市场在传统意义上，仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等5大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同而促使不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有：
     
    ?      2007年各个区域的房地产市场都表现出快速发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量；
     
    ?      其旺盛的市场需求在2007年11月后都进入了一个相对低迷的时期；
     
    ?      其成交商品房面积以110平方米以下的两房、三房为主流。
    其分布特点为：
    1、按照方位分布统计分析为：