P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告
     
     
     
     
    大家顾问：复地东湖国际投资分析报告070122
     
    
     
    

              
     
    

                     
              
     
     
     
    前    言
     
     
     
    投资分析报告编制依据
    （1）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策
    （2）武汉市2000-2006年国民经济和社会发展统计公报
    （3）武汉市城市总体规划（1996-2020）
    （4）武汉市土地储备中心P（2006）055地块挂牌文件
    （5）P（2006）055地块规划设计（土地利用）条件
    （6）P（2006）055地块现状与其它说明
    （7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》
    （8）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
    （9）项目拆迁进度、开发进度及销售进度等方面作出的开发估计
    （10）武汉房地产年鉴公布数据及武汉房地产市场信息网备案数据
    （11）武汉市土地储备中心关于历次成交地块的数据
    （12）其他有关依据资料
     
    投资分析工作期间
    2006年12月-2007年1月
    
     
     
    目     录
     
    第一部分    武重地块地段分析              6
    第一章              武重地块的过去和未来              6
    一、              宏观地段分析              6
    二、中观地段分析              8
    三、城市印象分析              9
    第二章              武重地块未来在城市结构中的位置              12
    一、武重地块在未来城市结构的变迁              14
    二、武重地块在未来城市结构中的地位              16
    第二部分    市场分析              19
    第一章              武汉宏观市场分析              19
    一、GDP与人均GDP              21
    二、供应量分析              21
    三、价格分析              24
    第二章  整体市场分析              29
    第三章  价格分析              29
     
    第三部分   武重地块分析              33
    第一章  地块周边四至分析              33
    一、地理位置概述              33
    二、地形              33
    三、武重地块规划建设的特殊要求              33
    四、武重地块现状分析              35
    五、周边配套              37
    第二章  地块价值评估              38
    一、内涵价值：历史悠久，灯塔潜质              38
    二、景观价值： 外湖内林，优势资源无可复制              39
    三、区位价值：“挟两桥而控城区”，枢纽功能不可替代……………………40
    四、居住价值：一站式”居住环境保障便捷都市生活              40
    五、未来潜力价值：规划助力、交通助威，未来增值空间巨大……………40
    六、“地王”价值：垄断者的超额利润              40
    七、稀缺价值：规模地块的出让即将受控              41
    第三章 地块未来发展定位分析              41
    一、武汉三大地王项目比较分析              41
    二、未来发展定位              46
    第四部分   武重地块竞拍价格分析              49
    第一章              价格分析              49
    一、              普通住宅与高端住宅之间的比例关系              49
    二、房价与地价之间的比例关系              49
    三、              城市住宅价格趋势              51
    第二章              竞价估算              54
    一、              因素推理法              54
    二、              类比法              56
    三、              成本法              57
    第五部分   武重地块财务可行性分析              59
    第一章              武重项目静态财务指标分析              59
    一、   项目开发分期预计              59
    二、   项目分期财务分析              60
    第二章              武重项目动态财务指标分析              64
    第三章              武重土地竞拍价格分析              66
    一、   土地的竞拍价格              66
    二、   项目的税务负担              69
    三、              项目可控成本的降低              72
    第四章              武重项目现金流量分析              73
    一、武重地块土地款项支付时间表              73
    二、武重地块土地移交时间约定（根据挂牌文件）              73
    三、武重地块现金流量总体分析              74
    四、武重项目具体分期开发销售进度预测表              75
    第六部分   武重地块竞拍风险因素分析及建议              80
    第一章              风险定性分析              80
    一、土地成本高企风险——优势土地资源增加竞争压力              80
    二、分期拿地的风险性              80
    三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁              81
    四、政策开发周期风险              81
    五、财务风险              81
    六、其它风险              81
    七、资金风险              82
    八、90/70的政策规定风险              82
    第二章              风险规避策略              83
    一、风险规避建议              83
    二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权              84
    三、武重地块拆迁进度的风险规避              86
    四、资金风险规避              86
    第七部分   结论              87
    一、城市价值：中部崛起的支点，华中投资的热土              87
    二、区位价值：功能转型区、新兴发展区              89
    三、地段价值：湖北首都、华中枢纽              90
    四、市场价值：武昌成为置业首选              90
    五、品牌价值：区域垄断者成就“地王”价值最大化              91
    六、项目开发的可行性              92
    
     
     
    第一部分    武重地块地段分析
    按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。大家顾问分析注重于从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。
    项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。
    下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对武重地块区域的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地段的研究
     
    第1章      武重地块的过去和未来
     
    1、      宏观地段分析
    宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用，我们将针对武昌地区做出具体的分析。
    从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看，本项目位于“武汉三镇”之一的武昌城区。据此，本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。
    文化历史方面，武昌城区是一座历史悠久的文化古城，始于1800年前的三国时期，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内蕴，区域内黄鹤楼、长春观、朱 碑亭等历史文化遗迹比比皆是。
    同时，武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地，历来是湖北省的政治中心，省级政府机构均集中于此地，是湖北省的权力核心。
    除此之外，武昌也是湖北省的科研教育中心，区域内有武汉大学和华中理工大学等十几所高校，以及中科院武汉分院、武汉邮科院等著名科研机构。
    总之，武昌独具的省会之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段优势，将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。
     
    （一）湖北要冲、华中枢纽
    

武昌区地处武汉市的南大门，具湖北省地理要冲和华中交通枢纽重要地位。

• 公路：京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”；

• 水路：长江水路上达重庆，下至南京、上海，武昌火车站、付家坡、宏基长途客运构成华中地区重要的交通枢纽。

     
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