金威房地产开发有限责任公司
     
       
     
     
     
    可行性研究报告
     
     
    （全一册）
     
     
     
     
     
     
    鄂尔多斯市金辰建筑设计规划有限公司
     
    年  月
     
    目    录
     
    第一章  总论--------------------------------------------5
    1、      项目实施背景---------------------------------------5
    2、      项目概况-------------------------------------------5
    3、      开发商概况-----------------------------------------5
    4、      编制依据与研究范围------------------------------7
    5、      项目建设的必要性分析----------------------------7
    6、      研究结论及建议----------------------------------7
    第二章 鄂尔多斯市经济建设情况及发展状况---------------8
    一、鄂尔多斯市总体情况介绍----------------------------8
    1、鄂尔多斯市基本情况介绍-----------------------------8
    2、 鄂尔多斯市经济状况--------------------------------22
    3、鄂尔多斯市教育现状--------------------------------23
    4、旅游资源现状--------------------------------------25
    5、鄂尔多斯市政策环境--------------------------------26
    6、鄂尔多斯市人文环境--------------------------------27
    二、鄂尔多斯市商业市场调研及分析---------------------34
    1、鄂尔多斯市房地产市场现状--------------------------34
    2、鄂尔多斯市各旗区房地产情况介绍--------------------52
    第三章 市场调研及分析--------------------------------64
    1、      宏观基础数据采集方式及情况介绍-----------------64
    1、采集方式------------------------------------------64
    2、宏观经济情况介绍----------------------------------64
    2、      微观基础数据采集背景介-------------------------75
    1、样本数设定的依据----------------------------------75
    2、样本数据采集方法----------------------------------75
    3、问卷样本数量--------------------------------------75
    4、界定问卷有效的标准--------------------------------75
    5、调研分类说明--------------------------------------76
    6、调研结果统计说明----------------------------------76
    7、补充调研说明--------------------------------------96
    第四章 产品定位分析报告 ----------------------------126
    一、市场定位及分析 ----------------------------------126
    1、鄂尔多斯市房地产住宅产品缺口分析  ----------------126
    2、鄂尔多斯市房地产消费者（购房者）行为分析 --------127
    3、新区板块市场分析及目标客户群定位 -----------------128
    4、本项目优势、劣势、机会与风险分析 -----------------139
    二、项目定位总体思路 --------------------------------145
    1、鄂尔多斯市当前经济现状及未来发展前瞻 -----------------145
    2、产品定位策略建议 ---------------------------------146
    3、项目产品定位原则 ---------------------------------146
    4、项目主题定位及项目产品定位 -----------------------146
    5、项目用地范围 ------------------------------------150
    6、外立面建议 --------------------------------------150
    第五章 规划设计方案 
    1、      规划背景及用地范围  
    2、      规划设计重点解决的问题  
    3、      规划设计主题  
    四、规划设计方案 
    五、给排水工程规划  
    六、燃气工程
    七、采暖系统
    八、供电规划
    九、电讯规划
    十、 环保环卫规划
    十一、建筑节能设计
    十二、产品户型定位
    十三、外立面风格
    附件
    项目成本分析与所得税前利润分析
    销售模型
    销售策略
    销售计划
    十四、定位投资估算及资金筹措
    结论
    附表
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章  总论
     
    1. 项目实施背景
    2. 项目概况 
    项目名称：亿利城
    项目地址：鄂尔多斯市鄂尔多斯大街
    项目总用地面积：164761㎡，
    总建筑面积：337214m2（其中住宅面积约234613 m2、商建筑面积约21794m2、酒店式公寓12957㎡、别墅3200㎡）
    容积率：1.8
    总户数：1498户
    3. 开发商概况
    名称：鄂尔多斯市金威房地产开发公司
    地址：鄂尔多斯市康巴什新区
    法人代表：折双军
    注册资本：伍仟万元
    鄂尔多斯市金威房地产开发有限责任公司是鄂尔多斯市一家集房地产开发、销售、租赁、物业管理于一体的具有二级资质的大型企业。公司注册资本5000万元，拥有中级职称以上员工22名，现有职工118人，其中专业技术人员25名。公司现为二级房地产开发企业，下设财务部、销售部、工程部和综合管理部4个职能部门，拥有总资产8000万元，公司于2001年顺利通过了ISO9001—2000质量体系的认证，完善了房地产的质量保证体系建设。
    金威房地产开发有限责任公司已成功地开发了“亿利城市花园”A、B区两个住宅小区和广场家园小区。目前，公司总开发量已达30万平方米以上，工程合格率100%。2001年被自治区质量协会评为“用户满意工程”及“质量效益型企业”；2001年底“亿利城市花园”被市政府有关部门评为“鄂尔多斯市优秀住宅小区”；2002年被自治区评为“先进物业管理小区”。
    公司自成立以来，始终坚持“一业为主，多元化经营”的发展思路，以房地产开发为主业、以公路和其他工程建设为辅业，形成精心打造主业，积极拓展相关产业，以主业带动相关产业，以相关产业促进主业发展的优势互补的良好发展态势。
    金威房地产开发有限责任公司将以“亿利·傲东国际”“亿利·城市华庭”项目为新的开发起点，继续推出适应不同消费阶层的中高档花园式住宅小区。我们的发展目标是：高起点、创造百姓健康生活，树立起内蒙古地区“金威地产”行业品牌，以全新的规划设计理念、独特的生态建筑模式、全方位的物业服务、不断扩展的开发规模，占领内蒙古地区乃至国内地产的至高点。
    通过几年的发展，公司已经形成了以房地产开发为主业，以其他基础设施为辅业的经营格局。“亿利城市花园”、“亿利广场家园”住宅小区已全部完工，正在建设中的“亿利·傲东国际”和“亿利·城市华庭”及“金惠家园”是金威地产即将奉献给呼和浩特和鄂尔多斯两市人民的精品之作。
    4. 编制依据和研究范围
     
    5. 项目建设的必要性分析
    ?      更进一步扩大企业知名度、美誉度，奠定项目品牌形象；
    ?      通过有效的资源利用与组合，强势促进销售，在既定的时间完成或超额完成项目回款目标；
    ?      全面推进区域高端住宅类产品的发展，使其成为区域住宅社区的一个新的分水岭；满足鄂尔多斯市追求品质生活的高端类客户的置业需求
    ?      本项目所在地理位置优越，升值潜力巨大。
    ?      将项目包装成金威地产的经典、精尖力作，扩大金威地产的品牌影响力。
    6. 研究结论及建议
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章鄂尔多斯市经济建设情况及发展状况
     
    1. 鄂尔多斯市总体情况介绍
     
    1.1鄂尔多斯市基本情况介绍
    1.1.1鄂尔多斯地理概况
    鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔盟，宁夏、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。地理坐标为北纬37°35′24″-40°51′40〞，东经106°42′40〞-111°27′20〞。东西长约400千米，南北宽约340千米。
　　 鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在850米至2149米之间。属典型的温带大陆性气候。年日照时间为2716﹒4小时—3193﹒9小时。年平均气温在5.3℃-8.7℃，平均月最低气温为–10℃-13℃，7月平均气温为21℃-25℃，全年气温日差为11℃-15℃，年差为45℃-50℃。东部地区降水量为300毫米—400毫米，西部地区降水量为190毫米－350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸发量大，年蒸发量为2000毫米—3000毫米。
     
    1.1.2 鄂尔多斯行政区划
    鄂尔多斯市辖1个市辖区、7个旗。即达拉特旗、准格尔旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克前旗和东胜区七旗一区。