海利水榭花都可行性研究报告
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。
3、对项目进行投资分析和风险分析。
4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
二. 报告编制说明
本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。
本可行性研究报告的计算时点为2006年8月。
三、报告编制依据
1、临泉县规划局规划方案
2、国家建设部及阜阳市颁布的与房地产相关法律与政策
3、临泉县房地产局提供的相关资料
4、临泉县人民政府网（http://www.linquan.gov.com）
第2章 项目概况
一、项目背景及地块现状
一）、项目背景
本案位于临泉县东面，上风上水，新建路东线的建成以及临泉县经济技术开发区的开发建设为临泉东城区房地产开发带来了极大的利好，县政府已暗含借机带动临泉跨越式发展之意。
临泉县政府已将房地产业作为带动临泉经济和聚集区域人气的支柱产 业，近两年来向市场大量出让开发土地，引起了当地及外地开发投资商的关注，先后有天帛地产、兴达地产、崛立地产等多家开发商在此圈地。
未来2-3年内，随着临泉县加快城镇化建设工作的全面展开，随着乡镇、农村人口的大量涌入城市，随着临泉县总体规划的调整，县城主要商业中心无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动临泉县房地产市场郊区化的发展。
2006年3月份，阜阳市海利房地产开发有限责任公司正式与临泉县政府签订了土地出让合同，其中一期用地87亩。
二）、地块现状
项目地块位于临泉县新建路与交通路交叉口西南角，总用地面积58164平方米，东靠交通路、西接港口路，南临变电所，北临新建路，距县城核心商业区约1500米，属于城市次生活区域。地块内部地势平坦，现主要为空置地，其中零星分布着民房和树林。
项目地块综合开发环境
1）自然环境
地块整体自然条件优越，平整，易于规划，可塑性强。
2）项目地块与外界连接交通条件
此区位所在地距离临泉县城核心商业区约1500米，其东临交通路，沥青路面，坑洼稍多，路况相对差，拟将重新修建。北临新铺设而成的新建路，水泥路面，整体路况较好，交通相当便利。而随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。
3）水、土地、空气污染状况
该项目地块平整已经通水通电，但地块周边目前污染情况偏重，北侧臭水沟，东北部的临泉化肥厂都构成了污染源，但北侧臭水沟已列入2006年政府整治工作计划，对未来项目的实施已基本没有影响，东北部的临泉县化肥厂，由于距本项目较远，且临泉县城主要风向是东南、西北风，故尚未对本项目周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低，但这两方面在当地人心里的障碍因素依然存在。另外，区域环境因公路的原因而略有空气和噪音污染。
4）项目地块周边治安状况分析
项目地块周边居民以村民为主，服务业和商业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。
项目地块周边建筑状况分析
项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。
项目地块周边居民状况
项目地块周边居民以附近村民为主，除东北处有化肥厂的企业职工外，其它类型的居民，如商业人口、服务业人口及企业单位居民极少，人气较淡。
项目地块周边市政工程实施情况
目前地块周边在建的新建路一段已铺设完毕，二段东延线工作尚未进行施工。
5、项目地块周边配套设施状况
1）商业设施
地块周边的商业设施缺乏，周边无银行、邮局等配套设施和娱乐场所。
2）生活设施
地块周边没有菜市场等生活配套设施。
3）医疗教育设施
医疗设施缺乏，教育机构不健全，北侧仅有临泉县腾达私立中学。
总体来说，人文环境和周边生活配套设施较差，是项目开发的一大劣势所在。
6、项目优劣势分析
优势（S）：
? 地块方正平整，易于规划，绿化率相对较高
? 是临泉县城极待开发的规模最大的项目，可塑性强
? 交通便利，具备一定的升值潜力
? 适合做精品高档社区
? 民营工业园区的发展，带动周边商服和人气的提升。
劣势（W）：
? 周边生活、交通配套不成熟，人气较淡，规模化的居住环境尚未形成
? 项目东北侧2000米处的临泉化肥厂，是临泉县主要的粉尘污染源，调查对象普遍对该化肥厂可能对本项目的影响怀有较大顾虑。
? 周边自建房多且杂，人文环境较差。
机会（O）：
? 市场发展空间大
? 新铺设的新建东路已为东部平衡发展提供了契机，提速了交通，拉动周边商业发展，吸引目标客户群；
? 民营工业园的发展带动周边发展，有利于人气提升
? 周边生活配套设施的逐步跟进，如学校的建设。
? 城市化的发展为项目带来城区以外的客户
? 区域内暂无精品高档住宅小区
威胁（T）：
? 其他地段占优项目的竞争，城南拟将有一更大规模的住宅小区，可能与本项目二期、三期形成竞争。
? 房地产市场管理混乱，自建楼房低价蜂涌入市。
? 开发商之间的激烈竞争：临泉现已经聚集了一批小规模的房地产开发商，对于房地产市场的认识使其大多都进行的是同类产品的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争，影响项目的赢利。
? 开发商对开发时机的把握具有不确定性：临泉开发时机的不确定性导致了各开发商虽已经在临泉圈地，但大多仍在等待项目开发的时机。
发挥优势，减小劣势。趋利避害，抢占先机：
? 预支远景与未来，形象先行
? 周边环境整治工作同步进行，最大限度内消除不适合人居的抗性
? 打造高附加值产品，制造差异化产品
? 以创新产品领跑市场
? 找准目标，强势出击
? 高姿态强势入市，展示领跑
? 营销整合推广
? 全新品味社区概念
? 提前宣传项目，先入为主
第3章 项目开发经营环境分析
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
1、 临泉县宏观经济环境及其对本项目的影响分析
? 农业：临泉是全国著名的农业大县，其经济90%以农业为主，农副产品资源十分丰富，农业结构调整成效显著，农业产业化进程不断加快，主要农产品产量和品质逐年提高。全县名优稀特奇产品种类繁多，品质优良，是国家大型粮棉油生产基地。依托丰富的农副产品资源，全县已形成了瓦店山羊、长官屠宰、邢塘脱水菜、陈集黄牛、老集生姜、黄岭大葱、牛庄药材、韦寨三粉、于寨瓜果、田桥精细蔬菜等十大农副产品专业市场，临泉县已成为全市第一养牛大县、全省第一养羊大县。瓦店山羊市场是华东第一山羊市场，年成交额2亿元以上，脱水蔬菜、羊肉制品均远销欧美、东南亚20多个国家和地区。各大专业市场内引外联，构成了豫皖边界的商贸中心，成为全国菜篮子产品的中转站。
? 工业：临泉县工业门类较为齐全，结构比较合理，已形成化工、建材、机械、食品、纺织、酿酒等六大工业门类。临泉化工集团生产的“泉河”牌碳酸氢铵、尿素为部优产品，文王酿酒集团生产的“文王”牌系列白酒为省优产品，在国际国内酒类展评中屡获大奖。临化公司、文王公司分别被评为全省十强民营企业和全国同行业百强企业。另有13家企业被评定为国家、省、市级农业产业化龙头企业，瓦店山羊集团进入全国农业产业化龙头企业500强。基础设施建设步伐加快，实现了邮电通讯和交换程控化、传输数字化，移动通讯实现“无缝覆盖”，网络覆盖全县城乡。工农业用电充裕，供电设施齐全，能满足生产、生活用电需要；工业园区建设初显成效，城南科教文卫新区建设稳步实施。市政建设日新月异，一大批文化、生产辅助设施相继达成，一个功能齐全，环境优雅，集工作、生活、娱乐为一体的新兴城市赫然崛起。临泉社会各项事业全面进步，“十五”期间被评为全国体育先进县和全国文化先进县，全国科技进步先进县争创工作也取得了重大进展。“十五”期间，全县生产部值年均增长6.3%，社会消费品零售总额年均增长6%，固定资产投资年均增长6.9%，在岗职工工资年均增长3.3%，农民人均纯收入年均增长3.3%。2004年全年实现生产总值44.88亿元，增长14.9%，首次实现1999年以来的两位数增长；社会消费品零售总额18.4亿元，增长7.1%；实现农业总产值46.1亿元，增长18.8%；粮食总产80.96万吨，单产330公斤，分别增长81.8%和82.3%；全年规模以上工业企业实现总产值12.1亿元，增长18%；第三产业实现增加值11.26亿元，增长4.5%；全年财政收入2.1亿元，按可比口径增长16.5%。预计2005年全县生产总值达48.5亿元，财政收入扣除农业税政策因素达2亿元，社会消费品零售总额20.8亿元。
? 对外经济：临泉属国家扶贫开发县重点，国家和省批准的综合试验区、黄淮海治理区，外资治理区，对外国人开放县，可谓得天时而占地利，享政通而悦人和，凭借独特的区位优势和发展机遇、县委、县政府提了“敞开四门，接八面来风”，“让外商发财，我们发展”，“外向带动，低门槛启动”等一系列开放的措施，优化投资环境，对外商来临投资项目，从引进、洽谈论证、审批到管理实行“一站式”服务。这一系列举措，引起了内外投资者的普遍关注，一大批海内外客商慧眼识珠，捷足先登，在临泉的农业综合开发、市场建设、企业技术改造、基础设施建设、房地产项目上投资兴业，创下了骄人的业绩。
? 劳动力资源：临泉县劳动力资源丰富，全县剩余劳动力70万人，绝大