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海口威尼斯水城项目可行性分析报告_51页_2010年WORD文档

    威尼斯水城项目可行性分析报告

    The Feasibility Analysis Report of Venice
    Water City Project


















    **（海南）旅游开发有限公司

    2010年5月20日

    **（海南）旅游开发有限公司         威尼斯水城项目    报告提要
     报告提要
    威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为**（海南）旅游开发有限公司。
    2010年1月14日，**（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，**（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。
    根据双方共识要求，**（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。
    分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。
    在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。
    鉴于海口市现成案例——北京首**西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。

    **（海南）海南旅游开发有限公司           威尼斯水城项目    目录
    目录
    报告提要              ii
    1              项目背景及范围              6
    2              项目区域基本情况调查              7
    2.1              项目区域规划情况调查              7
    2.1.1              地块数据统计              7
    2.1.2              主要统计结果              8
    2.2              类似案例调研              10
    2.2.1              案例基本情况              10
    2.2.2              双方分工及投入              10
    2.2.3              土地价款之费用上缴              10
    2.2.4              双方收益分配              10
    2.2.5              分配模型破解              11
    2.3              项目区域土地情况调查              12
    2.3.1              项目区域土地面积              12
    2.3.2              土地权属和村庄分布              14
    2.3.3              村庄人口及户数              14
    2.3.4              项目区域地类情况              15
    3              项目开发成本计算及资金安排              16
    3.1              土地征收成本              16
    3.1.1              新增建设用地有偿使用费              16
    3.1.2              征地补偿              16
    3.1.3              青苗补偿              16
    3.1.4              林木补偿              16
    3.1.5              养殖水面补偿              17
    3.1.6              耕地占用税              17
    3.1.7              耕地占用复垦费              17
    3.1.8              社会保障费              17
    3.1.9              征地补偿统计              18
    3.1.10              居民安置非现金补偿              18
    3.1.11              居民安置土地成本              19
    3.1.12              居民安置现金补偿              19
    3.1.13              征地拆迁其他费用              20
    3.1.14              土地征收总成本              20
    3.2              工程建设成本              20
    3.2.1              五通一平工程费用              20
    3.3              项目前期后期费用              21
    3.4              项目总投资              21
    3.5              项目工期与资金安排              21
    4              项目经济可行性分析              23
    4.1              土地成交收益上缴              23
    4.1.1              上缴项目分项              23
    4.1.2              上缴项目总和              24
    4.2              静态分析              26
    4.2.1              当前市场情况              26
    4.2.2              本项目规划指标              26
    4.2.3              本项目土地出让净收益              26
    4.2.4              本项目可分配收益              26
    4.2.5              静态分析结论              27
    4.3              动态分析              27
    4.3.1              土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动              27
    4.3.2              土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动              29
    4.3.3              待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动              31
    4.3.4              结合双因素变动的待分配收益经济分析              33
    5              合作模式选择              36
    5.1              控规不调整的静态情况              36
    5.2              控规调整的动态情况              36
    5.2.1              控规调整目标              36
    5.2.2              土地出让保底价格              38
    5.2.3              合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成              38
    5.2.4              合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成              39
    5.2.5              合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成              39
    5.2.6              合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成              40
    6              本项目合作对策与措施              43
    6.1              坚持推进控规调整              43
    6.2              推荐合作模型的选择优先次序              43
    6.3              准备应对对方提出收益封顶（本部分只对内）              43
    6.3.1              作法一：分别投入，上缴10%              44
    6.3.2              作法二：分别投入，上缴26%              45
    6.3.3              作法三：整体投入，上缴10%              47
    6.3.4              作法四：整体投入，上缴26%              49
    6.3.5              保底封顶模式情况下的优先次序              51

    **（海南）海南旅游开发有限公司      威尼斯水城项目  合作模式选择
    1      项目背景及范围
    2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。
    2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。
    根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示）