海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告
目 录
第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况 3
一、项目名称 3
二、项目业主 3
三、投资数额 3
四、项目简介 3
第二章 总 论 3
一、本项目研究的方法 4
二、本项目可行性研究的依据 4
三、可行性研究结论 4
第三章 海南省及*****县的基本情况分析 5
一、海南省自然社会经济概况 6
二、*****县自然社会经济概况 7
第四章 海南休闲度假地产分析 12
一、海南休闲度假地产的背景分析 13
二、休闲度假地产的内涵分析 15
三、海南休闲度假地产的类别 15
四、海南休闲度假地产发展的特征 16
五、海南休闲度假地产的开发模式 17
六、海南休闲度假地产的竞争态势 19
七、海南休闲度假地产发展的机遇与挑战 19
八、海南度假型居住地产发展趋势 23
第五章 本项目区域休闲度假地产分析 25
一、*****县关于度假居住地产的发展思路 26
二、*****县度假居住地产的发展现状 27
三、*****度假居住地产前景分析 31
四、国际旅游岛带给*****的关键机遇 36
第六章 海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 37
一、休闲旅游度假客户分析 38
二、海南军垦休闲农业观光园项目客户分析 43
第七章 海南军垦休闲农业观光园项目区域概况、开发原则和目标 45
一、海南军垦休闲农业观光园项目区域概况 46
二、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析 47
三、海南军垦休闲农业观光园项目开发的原则 48
四、海南军垦休闲农业观光园开发指导思想 49
五、海南军垦休闲农业观光园项目开发目标 50
第八章 海南军垦休闲农业观光园项目规划方案 50
一、项目规划指导思想 51
二、项目规划依据 52
三、项目规划方案 53
第九章 海南军垦休闲农业观光园项目功能分区与重点项目建设 53
一、项目规划范围与空间布局 54
二、项目总平面布置图 55
三、项目综合用地指标 55
四、项目功能分区 56
1、休闲度假区 56
2、养生理疗区 58
3、农业观光区 58
4、山林活动区 60
第十章 海南军垦休闲农业观光园项目开发分期及各阶段目标 61
一、项目分期建设计划 61
二、项目第一阶段建设 62
三、项目第二阶段建设 62
四、项目第三阶段建设 63
五、项目第四阶段建设 63
第十一章 海南军垦休闲农业观光园项目组织管理、人力资源配置 64
一、项目管理体系 65
二、项目建设阶段划分管理 65
三、项目责任体系与流程 65
四、项目安全生产管理 66
五、人力资源配置 67
第十二章 海南军垦休闲农业观光园项目投资测算与财务评价 68
一、项目实施进度 68
二、项目土地利用规划 69
三、项目总投资估算分析 72
四、项目收益估算 79
五、项目损益分析 81
六、农场与投资方合作分成分析 83
七、项目风险分析 85
第十四章 海南军垦休闲农业观光园项目综合效益评价 86
一、项目生态效益分析 86
二、项目社会效益分析 86
三、项目经济效益分析 87
第十五章 海南军垦休闲农业观光园项目研究结论 89
一、从海南国际旅游岛建设发展趋势来看 89
二、从*****县旅游总体规划体系来看 89
三、从*****风景名胜区总体规划来看 89
四、从项目开发自身来看 89
五、研究结论 89
海南军垦休闲农业观光园项目可行性研究报告正文
第一章 海南军垦休闲农业观光园项目基本情况
一、项目名称
海南军垦休闲农业观光园项目（以下简称“本项目”）
二、项目业主
1、企业名称：海南*****旅游房产投资有限公司（以下简称投资方）
2、企业性质：有限公司
3、企业概况：
海南*****旅游房产投资有限公司隶属于海南*****国际集团控股有限公司。海南*****国际集团控股有限公司由亚洲投资基金控股，全国13家知名企业共同出资组成的大型企业集团。
三、投资数额
本项目总投资20.08亿元。
四、项目简介
本项目位于*****县*****风景名胜区，规划用地4040亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为1475亩，另外2565亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。
第二章 总 论
一、本项目研究的方法
本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了海南军垦休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。
二、本项目可行性研究的依据
1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；
3、国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》；
4、*****总体控制详细性规划；
5、海南国际旅游岛规划纲要；
6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
7、国家所规定的经济参数和指标；
三、可行性研究结论
1、从海南经济发展趋势来看
海南军垦休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进*****新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。
2、从*****县旅游总体规划体系来看
海南军垦休闲农业观光园项目的开发，它的开发对*****县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。
3、从*****风景名胜区自身条件来看
其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。
4、从海南军垦休闲农业观光园项目开发来看
本项目挖掘、反映了*****的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。
第三章 海南省及*****县的基本情况分析
一、海南省自然社会经济概况
1、自然地理社会概况
海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温28℃、最低平均气温18.8℃，年平均气温23.8℃。年平均日照时数2225.2小时，年降水1691.7mm,5-10月雨量为300.7mm,年平均相对湿度为85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速3.23m/秒。陆地面积3.54万平方公里，人口约800万,其中非农业人口202.31万人，农业人口567.19万人。
从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。2002年省委省政府通过的《海南省旅游发展总体规划》中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委2005年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。
2、经济情况
2009年，全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入178.2亿元，增长23%，占生产总值比重由上年的9.6%提高到10.8%，税收占地方一般预算收入比重84.9%、同比提高1.7个百分点。地方一般预算支出484.5亿元，比上年增支126.5亿元，完成年度预算任务。金融机构存、贷款分别增长35%和40.1%，银行业盈利40.3亿元、增长1.1倍，不良贷款率下降1.5个百分点。
城镇居民人均可支配收入13751元，农村居民人均纯收入4744元，实际分别增长9.6%和9.2%。城镇新增就业9.1万人，高校毕业生初次就业率86%，中职毕业生初次就业率95.3%，基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在3.5%以内。农村劳动力转移就业8.9万人，农村贫困人口减少4.5万人。
3、国际旅游岛建设契机
2009年12月31日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发〔2009〕44号）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。海南的发展迎来了一个重大的机遇。
意见中对房地产行业的指导意见是：地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。
二、*****县自然社会经济概况
1、历史沿革
“*****”的寓意是稳定、平安，稳妥发展。