上海龙际地产营销策划有限公司
     
     
     
     
     
     
    滨海·四星级酒店及高档住宅
    项目可行性报告
     
     
     
     
     
     
     
    上海龙际机构
    2007年7月24日 
     
     
     
     
     
    前  言
    一、报告编制目的
         1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
         2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
         3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
         4、对项目进行投资分析和风险分析。
    5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
    第一部分    项目基本情况
    1.1项目概况
    1.1.1位置
    1.1.2用地规模与地块现状
    1.2项目主要技术经济指标
    1.3项目主要财务评价结果指标
    第二部分    项目开发宏观环境分析
    2.1滨海经济发展状况
    2.2滨海经济发展趋势分析
    2.4滨海住宅市场分析
    2.4.1住宅市场供给情况分析
    2.4.2住宅市场需求情况分析
    2.4.3滨海酒店市场需求情况分析
    2.5滨海新兴住宅区域的分布分析
    2.6项目开发宏观环境评价
    第三部分    滨海城市总体规划描述
    3.1滨海县总体城市规划
    3.2滨海城市发展战略目标
    3.3项目开发规划环境评价
    第四部分    项目区域环境分析
    4.1区域定义
    4.2房地产开发供应量
    第五部分    项目开发条件分析
    5.1地块概况
    5.2地块所在区域城市规划
    5.3交通
    5.4地块周边环境
    5.5项目的SWOT分析
    第六部分    项目开发竞争对手分析
    6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析
    6.2项目开发竞争对手评价
    第七部分    项目住宅开发市场定价
    8.1目标客户确定
    8.2项目概念定位
    8.3项目产品设计定位
    8.4项目价格定位
    第八部分    项目开发投资分析与财务评价
    9.1项目的总开发成本
    9.2项目的工程进度估算
    9.3项目的财务评价与不确定性分析
    第九部分    项目风险分析
    10.1项目政策性风险
    10.2项目市场风险
    10.3项目财务风险
    第十部分    项目特征综述、评估结论与建议
     
     
                  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分    项目基本情况
     
    （一）、项目概况
    该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98亩(约61000㎡)，宗地呈现长方型，东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。
    （二）、项目主要经济指标
    该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.8—3.0左右，总建筑面积约为180000㎡；宾馆建筑面积为30000㎡；住宅建筑面积为130000㎡；商业建筑面积为20000 ㎡ 。
     
    初步确定项目主要技术指标如下：
     

     
     
    
    龙际观点：鉴于项目用地在县政府后面，县政府大楼高为12层，因此我司建议该项目高度平均为15层（小高层和高层混合式，避免和县政府大楼冲突，如可以建造12层的小高层和18—20层的高层，及错落有秩又不失层次感。）。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分    项目开发宏观环境分析
     
    （一）、滨海经济发展状况
    

    滨海，地处苏北平原,黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。
      滨海，历史悠久，人杰地灵，建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。
      滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；工业蓬勃兴起，已形成化工，纺织，机械，食品等一批支柱产业；三产服务行业发展迅速，人气兴旺，建立了多种门类的服务体系。
      滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及已动工兴建的沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道，中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址；盐城和连云港机场已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。
      滨海，社会文明，政通人和，随着滨海新城区，工业项目集中区，化工项目集中区，农业项目集中区，港口区“一城四区”的纵深开发建设，为滨海的快速发展构建了坚实的发展平台，滨海将以最优惠的政策，最优越的环境，最优质的服务，成为您投资创业，兴业聚财，大展宏图的崭新热土。
    　  城乡居民生活继续得到改善。2006年在岗职工年平均工资为12946.1元/年，比上年增长12%。县城居民人均可支配收入7853元，比上年增长13.0%；农村居民人均纯收入4686元，比上年增长10.0%。县城居民人均住房使用面积20.63平方米，农村居民人均住房面积22.03平方米，人居环境质量明量提高。
     
    （二）、滨海投资环境
    　1、丰富的资源
    　　⑴土地。滨海土地资源丰富，总面积1880平方公里，其中耕地面积7.5万公顷。每年可规划为工业用地的土地面积为3000-5000亩，同时滨海开发区和化工园区尚有大量存量土地和待出租、出售的标准厂房。
    　　⑵林木。全县有以意杨为主的成片造林26万亩（折实），活立木蓄积量187万立方，每年砍伐量15万立方以上；全县森林覆盖率21%，为全国绿化模范县；全县有数十家小型刨花板加工厂，无大口径木材加工企业，全年约有10万立方木材（原料）外销。
    　　⑶劳动力。滨海总人口达109万人，劳动力资源十分丰富，全县初中以上的青壮劳力达40余万人，其中近万名具有一技之长、一专多能的技术骨干，且员工的平均工资水平较上海等地的平均工资水平低30%左右。
    　　⑷农副产品。滨海是全国著名的“首乌之乡”，白首乌产量占全国总产量的90%。滨海有机大米和绿色大米生产已具一定规模，其中“苏”牌有机大米通过国家环保总局有机产品认证中心认证，“苏”牌绿色大米获国家绿色食品发展中心认证。“盐阜”牌、“射阳河”牌、“射春”牌等无公害大米获省无公害农产品认定管理办公室认定。五醍浆酒始兴于清朝乾隆盛世，已有200多年的历史，目前产品有4大系列、58个品种，年生产曲酒能力16000吨以上。滨海香肠年产量1000吨，主要品牌有“滨香王”、“老顾”等。
    　　⑸港口。滨海海岸线长44.6公里。海床平稳，水下地形平坦，锚地广阔,近海海域内无暗礁和辐射沙洲,-10米等深线距岸2.7公里，-15米等深线距岸3.5公里，独特的深水贴岸条件，是建造10万—20万吨级深水大港的理想选址。
    　
    2、便捷的交通
    　　⑴水运。滨海港是国家二类开放口岸，一期工程3×1000吨级码头已建成并投入营运。千吨级海轮可直航大连、青岛、上海等地。滨海境内有5条等级航道，通榆河、灌溉总渠、张家河、响坎河、中山河等常年单船通过能力为500吨以上。
    　　⑵陆运。滨海道路交通四通八达，国道204依城而过，省道陈李线贯穿南北，国家沿海高速公路（同三高速）今年11月份将开通，在滨海境内有2个进出口，滨海至上海只需3个多小时，一条由滨海港至安徽内陆东西走向的一级公路省道疏港2号公路即将建设。
    　　⑶铁路。滨海县城距新长铁路益林火车站（客货运）40公里，必经滨海的盐连铁路已列入“十一五”规划。
    　　⑷空港。县城距离盐城机场、连云港机场均在90公里。其中盐城机场有往返北京、广州、韩国首尔等地的航班，连云港机场有往返北京、广州、上海等地的航班。
    　　3、广阔的容量
    　　⑴ 盐城沿海化工园区。沿海滩涂面积广阔，有较大的环境净化容量，全县滩涂面积为106.6平方公里。盐城沿海化工园区正是利用滩涂资源兴建的现代化、环保型、规模性化工产品生产基地，是十佳“中国石油和化学工业最具投资价值园区”之一，位于中山河入海口东侧，北临黄海，西依中山河，省道陈李公路横贯全区，规划占地面积30平方公里，启动区面积10平方公里，设计化工生产、污水处理、生活服务三大功能区。以打造江苏最大的化工产业基地为方向，高标准规划，高水平建设，现有污水处理厂、热电厂、自来水厂等配套基础设施，完善的基础设施条件，优质高效的服务体系，为进区化工企业提供了极为便利和舒适的创业环境。新开发的北区，占地8平方公里，配套3万吨/日处理生产能力的污水处理厂，可接纳特大型化工项目。
    　　⑵ 国家级生态示范区。滨海县立足于当地海陆资源优势，不断调整农业结构，积极发展林业，大力延伸农林产业链，意扬、中药材和海产品已形成种、养业的特色。同时，大力调整经济结构，狠抓基础设施建设，整治和改善城镇环境，初步形成了以农林复合生态产业为特色、工业与农业布局合理、生态功能分区明确、城乡生态环境日益改善的生态示范区。生态建设促进了滨海县社会经济的稳步发展，改善了县域生态环境和人居环境，提高了全民生态意识，对我省苏北欠发达地区的生态示范区建设具有示范意义。
    　　4、巨大的市场
    　　滨海县位于204国道的中间，一头挑起烟台，一头连接上海，可谓是背靠鲁南、胶东，面对苏中、苏南两大市场，是商家必争之地，具有较强的市场辐射拉动作用。目前，经济建设、社会事业快速发展，文化、教育、旅游、餐饮、休闲娱乐、通信等各方面的消费正迅猛上升。同时，滨海大规模的新城区开发、老城区改造将为各路投资客商从事专业市场、房地产等综合开发提供较多的赢利商机。
    　　5、优良的人文
    　　滨海是全国楹联之乡、全国诗词之乡，是省级文明卫生城市，是全省创安工作先进县，是全省科技、教育、卫生先进县，是全省城市建设、环保先进县，是省级小城镇建设的试点县，是江苏省唯一的“书法之县”。这里社会文