太湖湾项目可行性研究报告
第一部分：项目总论
1.1项目背景
1.2项目概况
1.2.1地块位置
1.2.2建设规模与目标
1.2.3项目建设单位概况
1.2.4项目地块周边现状
1.2.5项目规划控制要点
1.2.6．本项目建设提出的理由与过程
1.3可行性研究报告编制依据
第二部分：市场研究
2.1分类市场研究
2.2同位市场现状调查
2.2.1无锡房地产市场发展调查
2.2.2常州房地产市场发展调查
2.2.3宜兴房地产市场发展调查
2.3环太湖区域房地产市场发展调查
2.4项目所在区域房地产市场调查
2.4.1区域内土地市场供应情况
2.4.2区域内竞争个案分析
2.4.3区域消费者分析
2.5项目拟定位方案
2.5.1项目SWOT分析
2.5.2项目定位的思考
2.5.3项目定位说明
第三部分：项目开发方案
3.1开发方案说明
3.2项目(一期)建设主要技术参数
3.3规划设计要点
3.4项目开发与设计构思
3.5市政配套设施
3.6项目实施进度
3.6.1建设工期
3.6.2项目（一期）实施进度安排
第四部分：投资估算与融资方案
4.1投资估算的依据
4.1.1投资估算相关说明
4.1.2分项成本估算
4.1.3总投资估算
4.2融资方案
第五部分：财务评价
第六部分：财务与敏感性分析
6.1项目售价敏感性分析
6.2土地价格敏感性分析
6.3社会效益和影响分析
第七部分、可行性研究结论
7.1风险分析
7.1.1社会风险
7.1.2市场风险
7.2研究结论
第一部分：项目总论
1.1项目背景
项目名称： 周铁镇太湖湾项目（暂定名）
1.2项目概况
1.2.1地块位置：
该地块位于宜兴市周铁镇分水村，地块东临太湖湾，北倚太隔湖与常州太湖湾隔湖相望，地块范围土地面积约900亩，其中一期开发面积350亩，二期开发面积300亩，三期开发面积250亩（暂定）
1.2.2建设规模与目标
1）、土地面积：总计900亩，一期350亩。
2）、容积率：未定（限定低密度生态社区），
3）、开发周期：一期开发周期三年左右
4）、土地价格：采取公开招投标，价格暂无
1.2.3项目建设单位概况
江苏太湖湾尚城置业有限公司
1.2.4项目地块周边现状
地块北面为太隔湖，湖北岸为沿湖大道，与太湖湾旅游度假区连通，地块东与太湖接壤，南向与西向目前为未开发土地。地块四周交通路网目前尚未形成。地块上目前存在当地居民农舍，拆迁未完成，基地距离最近的周铁镇中心约5公里左右，距离周铁镇规划的工业集中区约2公里。
从地块至常州市中心距离约40分钟车程，距离无锡市中心约25分钟车程，距离宜兴市中心约30分钟车程
1.2.5项目规划控制要点
暂时未定，按政府要求，开发低密度生态社区，产品上包含旅游度假物业与居住型商品房、及相关辅助配套设施等
1.2.6．本项目建设提出的理由与过程
（1）、开发建设本项目积极推动宜兴地区沿湖经济带的发展
（2）、开发建设本项目能积极推进宜兴太湖地区旅游业的发展
（3）、开发建设本项目为宜兴房地产市场的发展树立标志，促进地区市场产品多元化
（4）、开发建设本项目能缓解地区内城乡的就业压力
1.3可行性研究报告编制依据
对本项目编制的可行性研究报告主要依据以下方面
（1）《市政府关于同意周铁镇总体规划的批复》
（2）《关于促进宜兴经济又好又快发展的若干政策意见》
（2）《无锡统计年鉴》《常州统计年鉴》
（3）项目地块红线图
（4）常州太湖湾旅游度假区发展规划
（5）、国家关于投资房地产、建设等方面的相关政策法规
（6）、宜兴地区房地产开发建设规费收取标准
（7）、宜兴、常州、无锡当地房地产市场调研结果
第二部分：市场研究
2.1分类市场研究
本项目在位置上处于宜兴￥常州￥无锡的三市交汇处，并且与太湖紧邻，因此针对项目所开展的市场研究将从两个层面进行研究，第一层面为针对项目周边所在的无锡、常州、宜兴三个城市的房地产同位市场调查，调查的目的在于，掌握项目所在区域的房地产市场发展形势，地区宏观形势对项目建设的辐射，同时通过针对项目邻近区域的消费行为研究，对本项目的诉求消费群体进行钩廓，对本案项目建第二层面是以太湖为中心的环太湖区域内同类市场调查。，调查的目的在于与项目相类似的房地产项目的发展趋势，研究环太湖区域旅游度假型房地产的市场接受程度以及发展趋势，作为项目开发定位的参考依据之一。
2.2同位市场现状调查
2.2.1无锡房地产市场发展调查
无锡市
| 2000年
| 2001年
| 2002年
| 2003年
| 2004年
| 2005年
| 2006年
|
GDP（亿元）
| 1021
| 1360
| 1602
| 1901
| 2350
| 2805
| 3300
|
固定资产投资（亿元）
| 350
| 405
| 538
| 893
| 1114
| 1335
| 1475
|
房地产投资（亿元）
| 45
| 49
| 77
| 132
| 196
| 227
| 277
|
房地产投资比重
| 13%
| 12%
| 14%
| 15%
| 18%
| 17%
| 19%
|
从无锡市房地产投资金额来看，2000年开始，无锡市房地产投资占固定资产投资比重稳步提升，近3年房地产投资金额增长速度较快，2006年达到19%的历史最高点，整体房地产市场发展水平较高。
无锡市
| 2005年
| 2006年
|
新增住宅预售面积（万方）
| 392.84
| 485.32
|
成交住宅商品房面积（万方）
| 300.78
| 319.23
|
市场供应稳步增长，供给结构基本平衡。近年来房地产开发投资持续增长，已经形成供略大于求的局面。
2007年上半年，无锡市商品住房区域供求分布明显，购房多以本地居民自主需求为主。从商品住房成交区域分布来看，商品住房成交主要集中在东区、西区、北区，分别占34.39%，24.98%,21.64%,其他区域由于新增供应量偏少，市场成交量所占份额不高。从购买对象来看，以本地市民为主，占90.92%（含江阴、宜兴），外地占9.08%。购房居民以改善居住条件为主要目的，从商品住房户均成交面积来看，无锡市的商品房住房户均成交面积125平方米，较去年同期基本相同，从商品住房成交面积段来看，市场成交主要集中在100—144平方米，约占总量的58.61%。
截止2007年7月，无锡市整体房地产市场累积供应达200万平米左右，市场供应充足，整体呈现供需两旺的势态。
“城市南进，产业北移” “工业出城入园”——城市发展战略
板块介绍
? 城中板块
功能定位：商务商贸文化居住中心城区。
空间结构：一主三副。
建设重点：以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区、凤翔特色片区、太湖广场为载体，成片综合改造；基本完成工业退城进园；完善文、教、体、卫和社区配套；形成顺畅的交通网络骨架；加强城中村改造和拆迁安置房建设，实现全域城市化和现代化。
? 滨湖板块
功能定位：著名的风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区。
空间结构：两城、两区、一镇、若干郊区社区。
建设重点：加快河埒地区改造；加强蠡湖地区和太湖新城建设，重点建设太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、太湖国际科技园、太湖创意产业园、工业设计园、国家动漫产业基地、太湖科教园等功能载体；加大马山太湖国家旅游度假区和太湖山水城旅游度假区的建设开发力度；推进西山、军北、闾江郊区社区建设。
? 新区板块
功能定位：创新型国际化科技新城。
空间结构：一主、两副、若干郊区社区。
建设重点：加强产业园区的开发和硕放鸿山地区的整合；重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程；推进东坊桥郊区社区建设。
? 锡山板块
功能定位：区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区。
空间结构：一城、三镇、若干郊区社区。
建设重点：加快东亭、东北塘地区的一体化发展建设；做好安镇高速铁路站场地区规划研究；突破推进安镇—羊尖地区的功能性基础设施建设；推进东升、宛山、鹅湖三个郊区社区建设。
? 惠山板块
功能定位：无锡先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区。
空间结构：一城、一区、三镇、若干郊区社区。
建设重点：重点建设惠山新城地区和洛社居住商贸区；推进黄泥坝、蓉新、保健三个郊区社区建设。
根据无锡自身的城市格局以及房地产市场分布的特点，将城市划分为以下几个板块，分别是城中板块，滨湖板块，新区板块，锡山板块，惠山板块。
城中板块
城
中
板块
目前城中板块由于大规模的开发和地段的稀缺性，在售个案较少，多为已入住的成熟住宅小区，区域内的代表楼盘有阳光城市花园等，均价集中在7000-8000元/平米。
滨湖板块
滨湖板块
该板块凭借着其得天独厚的旅游资源，房地产开发力度逐年加大，已经成为了无锡的又一高档旅游度假休闲居住区，区域内代表楼盘有蠡湖一号，顺驰天鹅湖等，均价集中在6500-7500元/平米。
新区板块
