目录
     
    一、              项目背景及地块分析              1
    1.              项目概况              1
    2.              宏观市场              3
    二、              商业市场分析              10
    1              商业格局及发展历程              10
    2              商圈解读              12
    3              商圈分析总结              17
    4              典型项目比对              18
    5              业态分析              20
    6              区域商业分析              25
    7              消费者/商家访谈              27
    8              商业模式分析              30
    三、              写字楼市场分析              31
    1              写字楼市场总况              31
    2              写字楼一手市场              32
    3              写字楼租赁市场              33
    4              写字楼客户访谈              34
    5              写字楼市场小结              35
    四、              其他物业市场分析              36
    1.              酒店式公寓市场              36
    2.              酒店市场              37
    3.              住宅市场              38
    五、              项目总体定位              39
    1.              项目分析              39
    2.              项目总体定位              40
    3.              购物中心定位              41
    4.              其他物业定位              44
    5.              项目规划建议              45
    六、              项目评估              48
    1.              项目开发计划建议              48
    2.              成本估算条件确定              49
    3.              项目销售计划              50
    4.              项目总体经济评估              51
    七、              附件              52
    附件12010年郑州各区域出让的地块指标              52
    附件2:郑州宏观经济信息              53
    附件3:金水商圈典型项目              58
    附件4:二七商圈典型项目              63
    附件5:中原万达商圈典型项目              70
    附件6:新二七商圈典型项目              73
    附件7:郑东新区商圈典型项目              79
    附件8:影院的发展及借鉴案例              84
    附件9:商业模式借鉴              89
    附件10:写字楼典型项目              96
    附件11:酒店式公寓典型项目              99
    附件12:酒店典型项目              102
    附件13:住宅典型项目              106
    附件14:项目借鉴案例              110
    附件15:购物中心借鉴案例              116
    附件16:郑州土地基准价              125
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    1
    专业 ? 创新 ? 真诚 ? 服务

     
    

1、      项目背景及地块分析

1.      项目概况

1.1      宗地四至

    项目位于郑州金水区花园路与黄河路交叉口西侧。
    
     
  • 北:红旗路,单向2车道

  • 南:黄河路,双向8车道,区域交通次干道,直通郑州新城,车程约10分钟

  • 西:经五路,双向2车道

    (以上三条道路主要以旧社区及其配套的低档社区商业为主
  • 东:花园路,双向8车道,城市交通主干道,商业主干道,宗地对侧为政府办公及写字楼。

  • 项目周边公交站点分布较密集,有利于消费人口导入。(公交站图示蓝点)

    




     
     

1.2      宗地现状

  • 土地现状:目前为河南印刷厂原址

  • 商业用地规模:总占地面积约101亩

  • 容积率:未定

    参照2010年郑州各区域出让的地块指标,本项目容积率预计至少在4.5以上。由此研判:30万方以上的商业综合体!
    2010年郑州各区域出让的地块指标,详见附1
      
     

1.3      周边概况

    
  • 消费客群分析

    该区域为郑州传统办公及政府办公所在,周边有诸多政府机关家属院。
     
  • 优势/机会(S/O)

    ?      宗地临近河南省委、省政府所在地
    ?      毗邻城市交通主干道花园路
    ?      沿黄河路距郑东新区的车程约10分钟
  • 劣势/威胁(W/T)

    ?      宗地周边以旧社区及配套的低档社区商业为主,商业形象较差
    ?      宗地沿花园路的展示面较窄,商业可视性较差。
    项目处于金水区的地理核心位置,周边以省政府机关、酒店、百货为主,写字楼云集,商务办公环境优异,区域消费力强劲。
     

2.      宏观市场

2.1      城市群

    
    中原城市群概念
  • 为促进中部地区经济快速发展,中共中央提出了中部崛起的战略

  • 中原城市群是以郑州为中心,以洛阳为副中心,开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈

  • 中原城市群的发展目标是建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心,GDP占河南省的比重超过70%, 把中原城市群打造成中西部地区规模最大的城市群。到2020年,人均生产总值超过5000美元, 34市城市非农业人口总数达到2500万人。预期郑州市中心城区人口规模突破500万人,成为全国区域性中心城市

  • 中原城市群建设的核心和龙头是郑州。全省城镇体系、产业体系建设要以郑州为中心,呈向心型布局,增强辐射带动能力,打造以郑州为核心的半小时、一小时城市圈

    小结:中原地区在国家经济发展中的地位举足轻重,“中部崛起”政策将为中部城市尤其是郑州将带来新一轮的发展机会。
     

2.2      郑州城市定位

  • 城市

    ?      郑州被定位为中部地区的中心城市,全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市,国家历史文化名城。
  • 交通

    ?      郑州为中原地区的交通枢纽中心,是中原城市群的中央处理器,是我国中部地区商业贸易、金融中心,陇兰经济带中心城市。
    ?      郑州是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地,具有贯通东西、连接南北的战略作用。
    小结:郑州是中原城市群的核心,决定了中部的发展首先看郑州,这对于郑州商贸业、酒店等各行业发展提供机会。
     

2.3      城市现状

  • 城市概况

    ?      郑州全市总面积 7446.2 平方公里,市区面积 1010.3 平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县,包括高新技术开发区、中原区、二七区、郑东新区等7个区。其中建成
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