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    谨呈：东方银座集团
    东方银座集团朝阳新城
    地块可行性研究报告
    中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部
    2011年4月2日 
    
目 录
    一、宏观环境分析              4
    1.宏观经济              4
    1.1南昌经济走势              4
    2.南昌市房地产发展              5
    2.1南昌市房地产投资              5
    2.2南昌市房地产市场分析              6
    2.2.1供求分析：              6
    2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势              7
    2.2.3 近两年土地市场              8
    2.2.4 近期政策解读              9
    2.2.5 限购令后南昌市场              10
    小  结：              11
    二、  朝阳洲概况分析              12
    2.1 片区概况              12
    2.2 片区人口分析              13
    2.3 土地利用情况              13
    2.4配套设施              15
    2.5 远景规划              16
    2.6片区综合评估              18
    三、朝阳洲房地产市场              19
    3.1 片区房地产市场概况              19
    3.2 2010年-2011年2月片区房地产市场              20
    3.3片区未来供应量分析              22
    3.4片区个案分析              25
    3.5 片区房地产市场小结              36
    四、地块情况              37
    4.1 地块位置              37
    4.2 周边环境              37
    4.3 配套设施              37
    4.4 现状条件              38
    4.5 地块经济建设指标              39
    五、项目定位              41
    5.1项目规划初步定位              41
    5.2 客户定位              43
    5.2.1 区域客户回顾              43
    5.2.2 项目客户定位              44
    5.2.3 项目客户属性定位              44
    5.3预期销售价格              45
    5.3.1 案例选取原则              45
    5.3.2 住宅及SOHO办公产品价格预计              45
    5.3.3 商业及车位价格预计              48
    5.4项目经济回报测算及风险分析              49
    5.4.1项目初步销售收入测算              49
    5.4.2项目风险分析              49
    六、结论              51
    
    

一、宏观环境分析

1.宏观经济

1.1南昌经济走势

    

2005年至2008年GDP年均增幅高达16%，2009-2010年GDP增长幅度超过13%，2010年南昌市GDP突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。
    2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。

2.南昌市房地产发展

2.1南昌市房地产投资

    近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿元发展到2010年280.15亿元，实现3年翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。
    

2.2南昌市房地产市场分析

2.2.1供求分析：

     
    
     ● 05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；
    ●08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；
    ●2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。
    

2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势

    ●2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；
    ●进入2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。
    ●2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。
    

2.2.3 近两年土地市场

    


    市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。
    另外，南昌市2009-2010年共成交居住用地5442亩（含部分商住地），356.3万平米，预计2011-2012年将集中上市，总供应量约为709.4万平米，竞争十分激烈，特别是朝阳新城大量的土地出让，区域内竞争较大。
    

2.2.4 近期政策解读

    ●2011年1月18日国务院总理温家宝在上午召开国务院第五次全体会议中强调，要坚定不移搞好房地产市场调控；
    ●2011年1月26日，国务院推出房地产调控新“国八条”，二套房首付增加至6成，调控力度再次加码；
    ●2011年1-3月银行纷纷取消首套房优惠利率，央行数次上调利率，购房成本明显增加；
    ●自2011年3月1日起，南昌市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房，限购悄然而至；
    ●由于目前国内通货膨胀严重，大量资金转入楼市以需求保值增值，萌生了许多投资需求，而2011年CPI的增幅预计仍将居高不下，通胀形势依旧严峻；
    ●随着南昌五大组团的规划蓝图落实发展，省会南昌的辐射力正在快速提升，房地产市场将不断积累并释放；
    ●2010-2012年南昌市旧城改造的大量拆迁户（涉及约7.97万户，合659.91万平米）和部分经济适用房货币补偿户，在今年及以后将会逐渐释放出大量刚性需求 。
    本轮调控力度和政府决心空前，不存在含糊之意；政策多重组合，全面影响消费需求，对购买力和购买需求（主要是投资/投机）打击较大。预计本次调控对南昌市场短期影响较大，长期来看，市场前景依旧较好。

2.2.5 限购令后南昌市场