中国三亚·优尼克泰德花园项目可行性研究报告
中国三亚·优尼克泰德花园建设项目
可行性研究报告
编撰单位：三亚优尼克泰德实业有限公司
项目前期策划组
编撰时间：二00九年五月十二日
目 录
第1章 总论
1、1 项目概况
1、2 项目提出的背景及建设必要性
1、3 可行性研究的依据和范围
1、4 主要技术经济指标
1、5 施工进度计划
第2章 市场调研及前景预测
2、1 新时期敬老院的模式、度假公寓的概念
2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍
2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析
2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析
2、5 本项目前景预测
第3章 项目定位
3、1 主题定位
3、2 功能定位
3、3 市场定位
3、4 项目建设方案及规划设计定位
3、5 价格定位
3、6 入市姿态及推广时机定位
3、7 销售方式定位
3、8 物业管理定位
第4章 营销策略
4、1 宣传主题概念
4、2 卖点整合
4、3 优惠措施
4、4 销售目标体系——整体推广思路
4、5 分阶段控制的公关效果
4、6 外发式宣传策略
4、7 销售进度目标
4、8 资金回笼计划
第5章 投资估算和资金筹措
5、1 投资估算
5、2 资金筹措
第6章 财务评价与社会效益分析
6、1 盈亏平衡分析
6、2 赢利预测
6、3 敏感性分析
6、4 社会效益分析
第七章 结论
第一章 总 论
1、1 【项目概况】
开发商——三亚优尼克泰德实业有限公司
项目名称——三亚优尼克泰德花园建设项目（以下简称本项目）
项目区位及自然条件——本项目位于离三亚市区约10公里，海榆东线南面。犹如三亚一颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二、中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜力。
1、2 【项目定位】
在世界人的记忆里三亚仅有“阳光、沙滩、海水、绿色和空气”五大卖点的丰富旅游资源，却没有自己应有的独特文化,并只能留住短期的“候鸟老人” 优尼克泰德花园的建成，将一改过去三亚仅仅“旅游”为主的城市特色，本案必将成为中国乃至世界的一大建设亮点集旅游、养老、疗养之焦点！打造中国一流的高档次老人社区。
1、3 【项目提出的背景及建设必要性】
①首先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类生活水平的提高而增加了，因此在人口比例中老年人增多了，全世界已经明显呈现“老年化”趋势；其次，三代人的家庭已成为过去，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施；再者，社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负担舒适的居住设施费用。此外，许多非盈利团体如教堂、工会和兄弟会互相组织、慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为老年人提供养老支持。
②一般的设计标准并不一定适合老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人户。
③在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或不完善，很难满足新时期的老年人的需求。
④三亚在中国乃至世界的适合老年人居住环境地位中屈指可数，该项目用地又在三亚的位置中有独特优势，在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。养老业、旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向猛速发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产大多数被内地人所购买。但在整个三亚地区，目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区，更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心。
古往今来，人类最理想的居住环境是“依山傍水”。“山”指大山，“水”以江河排第一，然后才是大海。但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬，但它有比靠海更好的水库，尤其更适合老年人居住，而且要去海边也不远，这样“靠近海又远离海”更适合生活如果完全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。三亚市被誉为“人类最理想第二居住地”，投资百亿的海口至三亚东环快速铁路将以“70分钟休闲经济带”串起海南岛最美丽的旅游黄金线上的珍珠：海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚。
在中国最好的居住大环境三亚，却没有一家成规模和上档次的敬老院。在此背景下，我们准备开发建设的三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面提供给市场高档次养老产业，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益，为三亚更一步增添国内知名度。
1、3 【可行性研究的依据和范围】
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
1、4 【主要技术经济指标】
总用地面积：77778.07平方米（合116.6亩）
总建筑面积：116667.11平方米
建筑密度：24.5%
容 积 率： 1.5
绿 化 率：65%
1、5 【施工进度计划】
1、5、1 2009年10月1日破土动工
1、5、2 2009年12月26日结构达到正负零
1、5、3 2010年7月26日结构封顶
1、5、4 2010年12月1日交付使用
第二章 市场调研及前景预测
2、1 【度假型敬老院的前景分析】
调查显示，目前全国平均家庭户规模为3.44人。专家认为，家庭的核心化、小型化，使传统家庭的养老功能正逐步弱化，弱化的最终结果是使这些功能外移；而计划生育政策的实施，家庭子女数量的减少，导致潜在家庭供养资源的减少，更加剧了养老功能社会化的过程。养老社会化将成为越来越多的老年人度过余生的一种选择。一位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件的变化，再到寄养式的敬老院，这是未来老年人社会养老的趋势。
随着三亚越来越多的被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒的候鸟老人在6—8万人，三亚成了众多老人冬天避寒的最佳去处，这些老人都居住在三亚的各个居民区，或租房、或购房，生活相对简单，他们最主要的娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动的来自全国各的老人就有3000多人。由此可见，三亚的度假养老市场前景广阔。
2、2 【优尼克泰德花园引入度假模式情况分析】
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
优尼克泰德花园的定位是：以养生、度假为一体的高档老人社区。
项目所处的市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力的老人。
1．从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投资20亿元以上进行开发的“时代海岸”自从2002年开工建设至今，已完成了近30万平方米的工程进度。据该公司总经理张波介绍，前5栋已经售完，海云阁、海涛阁自年初开盘以来销售率超过80%，均价达到每平方米8500元，销售势头有增无减。经统计，三亚市2007年1--9月批准预售商品房 67.17 万m2，和去年同期相比 增长21.03 %。其中商品住房 62.95万m2, 6959 套。登记销售面积 78.76 万m2，和去年同期相比 增长48.13 % ；其中商品住房 75.22 万m2, 8399 套,（包含产权式酒店销售 8.80 万m2，一线海景公寓、别墅销售11.73 万m2）,商业用房 3.54 万m2。 9月登记销售商品房 5.01 万m2，其中商品住房 4.67 万m2，共 474 套。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。
2．三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
3．生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。
4．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游、养老地产正在形成市场。三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年1--9月，销售总套数 8399 套，面积 75.22 万m2，岛外销售 7404 套，面积 64.4 万m2，岛外市场占总销售套数的 88.15 %，占总销售面积的 85.62 %。9月销售总套数 474 套，面积 4.67 万m2，岛外销售 427 套，面积 4.06 万m2，岛外市场占总销售套数的 90.08 %，占总销售面积的 86.94 %。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚的养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年一遇的良机。
2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了。
综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地