中冶置业武汉有限公司
武汉市洪山区先建村“城中村”改造项目可行性研究报告
武汉 “中国光谷” 汤逊湖板块
2011年5月
目 录
第一章 项目背景 11
1.1 项目来源 11
1.2 目前工作进展情况 11
1.3 土地获得计划 11
1.4 当前武汉市房地产政策 12
1.5 当前武汉市经济形势 15
1.6 小结 18
第二章 项目概况 18
2.1 地块预计规划条件 18
2.2 项目位置及现状 18
2.3 项目周边资源及环境 22
2.4 周边公共配套设施 23
2.5武汉“中国光谷”——东湖高新技术开发区发展规划 29
2.6小结 36
第三章 武汉市房地产市场分析 37
3.1 武汉市土地市场分析 38
3.2 武汉市房产市场分析 39
3.3 未来武汉房地产市场走势判断 42
第四章 洪山区房地产市场分析 48
4.1 洪山区土地市场分析 48
4.2 洪山区房产市场分析 57
4.3 小结 59
第五章 光谷汤逊湖板块市场分析 60
5.1 汤逊湖板块市场分析 60
5.2 别墅市场成交量价分析 63
5.3 竞争板块市场——南湖板块 65
5.4 汤逊湖板块和南湖板块对比分析 67
5.5 汤逊湖板块典型楼盘分析 67
5.6 小结 105
第六章 项目分析及定位 107
6.1 客户定位 107
6.2 产品定位 112
6.3 价格定位 145
第七章 项目开发计划及运作模式 155
7.1 项目开发时间安排计划 155
7.2项目资金筹措计划 159
7.3项目运作模式安排 160
第八章 项目土地价格评估 163
8.1 估价依据 163
8.2 估价结果 164
8.3 估价对象描述 165
8.4 土地估价原则 166
8.5 估价方法与估价过程 168
8.6 地价的确定 179
第九章 项目财务评估 180
9.1 测算说明 180
9.2总成本估算 183
9.3销售收入估算 187
9.4财务盈利能力分析 189
9.5财务综合指标分析 190
9.6 利润临界点(盈亏平衡)分析 191
9.7敏感性分析 191
第十章 风险分析及应对 195
10.1房地产政策风险及应对措施 195
10.2项目融资风险及应对措施 196
10.3开发期间风险(市场风险)及应对措施 196
10.4土地竞买风险及应对措施 197
10.5项目管理运作风险及应对措施 198
第十一章 本企业综合实力对项目的支撑能力 199
第十二章 结论及建议 200
附表 202
第一章 项目背景
1.1 项目来源
城中村综合改造是武汉市委、市政府总揽城市经济社会发展全局、加快城市化步伐、提升城市功能、构建和谐武汉而作出的一项重大决策和举措。根据武汉市“城中村”改造规划,2011年底前完成二环线以内城中村综合改造。依据武政办(2010)17号文,洪山区先建村纳入按照二环线内“城中村”改造方式实施改造的“城中村”。洪山区级政府已制订汤逊湖片区“城中村”改造规划,预计洪山区先建村“城中村”改造地块将于2011年4季度挂牌交易。
中冶置业武汉有限公司的“三五发展规划”目标之一,即是积极参与到武汉市城中村改造项目中,协助政府改变城中村落后破旧面貌,完善城市结构形态,提升城市功能,提高城市建设总体水平,改善人居环境。鉴于此,中冶置业武汉有限公司考虑将洪山区先建村“城中村”改造地块纳入公司储备用地计划。
1.2 目前工作进展情况
中冶置业武汉有限公司已经与洪山区先建村村委会进行了商谈,公司明确表达承建该村城中村改造项目,同时公司已组织人员对地块进行实地调研和市场调研,目前进入可行性研究报告撰写阶段。
1.3 土地获得计划
根据武汉市洪山区土地供应计划,先建村“城中村”改造地块预计将于2011年4季度挂牌交易,中冶置业武汉有限公司计划以不高于320万元/亩的地价获得该地块(合计总土地出让价款约32亿元)。
根据武汉市土地出让金支付的相关规定,中冶置业武汉有限公司在地块正式挂牌后,向武汉市土地交易中心提交书面申请,并交纳5亿元竞买保证金给武汉市土地交易中心,竞得地块后,竞买保证金将抵作土地出让价款。另根据政策规定“土地受让人分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。”洪山区先建村地块总占地面积1057亩,土地出让价款预计约32亿元,规模较大,涉及土地价款较高,经与政府初步协商约定,可以作为特殊项目处理。中冶置业武汉有限公司成功竞地后,首次缴纳比例为全部土地出让价款的50%。剩余土地出让价款在未来18个月内全部缴清。
1.4 当前武汉市房地产政策
2010年被业界称为“房地产市场调控元年”。为遏制房价过快上涨,2010年中央政府先后出台“国十一条”、417的“国十条”和929的“二次调控”,受此影响,全国及重点城市房地产市场出现了积极变化,房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果,“第三次调控”出台。2011年1月26日,国务院办公厅即发出1号文件(“新国八条”)调控房地产市场,有利于进一步彰显政府调控决心,缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化,也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御,是一种事前“消防”,而非事后“救火”。总体来看,本次调控政策要求各地明确房价调控目标,更大范围、更加严厉地实施限购措施,“二套房贷”首付比例提高到6成等,政策力度更强。随后27日,上海、重庆宣布正式开征房产税,楼市调控的“最后一只靴子”终于落地。
1.4.1 武汉限购令
2月22日,武汉新版限购令对外发布。限购令规定:“暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市行政区域内向其出售住房。”新版限购令与1月15日出台的原限购令相比,有四点不同:
一是原限购政策不论购房者手中有多少套住房,都允许再新购一套新建商品住房,新限购政策则追究存量房套数,规定本市户籍居民家庭住房≥2套,非本市户籍居民家庭≥1套,则不能再购买住房。
二是原限购政策仅涉及新建商品住房,调整后的住房限购范围包含新建商品住房和二手住房。
三是原限购政策范围仅只中心城区(江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山及武汉东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区),调整后限购政策涉及区域范围为武汉市所有行政区域,除了中心城区外,6个远城区纳入限购范围。
四是原限购政策未明确表示提交多长时间社保和缴税证明,而新版限购令则明确表示1年时间。
新版限购令严于原限购令,限购令限制了2套房以上的购房客户和外地客户。除了抑制投机投资性购房需求外,对改善需求也造成了“误伤”。但政策仅限制以夫妻双方及未成年子女为单位的居民家庭,对于具有武汉市户籍的手中无房的已成年子女来说,仍然可以购买2套房。
1.4.2 武汉房价控制目标
按照“新国八条”要求,“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布”。截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,已有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市,均已公布年度新建住房价格控制目标。
3月29日,武汉公布住房控制目标:2011年武汉的新建住房价格增幅,低于全市年度生产总值(GDP)和居民人均可支配收入的增长水平(两者取较低的水平)。按照武汉市2011年政府工作报告,今年武汉经济社会发展的主要预期目标,是地区生产总值增长12%以上,城乡居民收入增长与经济发展保持同步。此举意味着今年武汉房价增幅控制在12%以内。
从房价控制目标可以看出,武汉市房价仍将上涨,只是上涨幅度将比往年低。其次,武汉房价控制目标统计范围是新建住房的价格,即是包括了商品住宅和保障房在内。如果以此计算整体涨幅,保障房价格就会弱化整体住房价格涨幅,那么房价控制目标就比较容易实现了。
1.4.3 房产税
房产税目前仅在上海和重庆试点开征,政策效果仍在观察期。如果在全国范围内开征房产税,条件相当不成熟,需要对整个社会所持有的房产进行全面普查、全国适用的价格评估等大量的具体工作。所以,未来一到两年内,房产税不会在全国全面铺开,武汉市暂不开征房产税。
1.4.4 二套房首付提高到6成
武汉市明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭,规定其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”从各银行执行情况来看,基本都按照这一规定执行。
综合以上政策来看,武汉地方政策制定相对较为宽松,对首置首改购房者仍有政策支持。只是对于首次改善者,由于“二套房贷”首付提高到6成,对购房者资金实力要求更为苛刻,这对于首改刚需来说是一种误伤。
1.5 当前武汉市经济形势
1.5.1 武汉市GDP快速增长
2010年武汉市地区生产总值5516亿元,同比增长14.70%,经济保持快速增长。社会财富有序积累,房地产需求比重将会加大,为武汉市楼市发展奠定了坚实的经济基础。
2001-2010年武汉市历年GDP及增幅
单位:亿元
数据来源:武汉市统计局
29%
1.5.2武汉市社会固定资产投资保持增长
近几年武汉市社会固定资产投资持续快速增长,2010年武汉市固定资产投资达到3754亿元,比上年增长25.1%,虽然增速较2009年有所下降,但是每年递增的趋势没有改变。固定资产投资仍保持大幅增长,说明武汉投资环境良好,经济增长促使投资大幅增加。目前,绿地、朗诗、招商等大型开发商陆续进驻武汉,也证明了这点。
2002-2010年武汉市历年固定资产投资及增幅
单位:亿元
数据来源:武汉市统计局
1.5.3 武汉市社会消费品零售总额逐年递增
社会消费