中房凭祥项目可行性研究
     
     
     
     
    中房公司凭祥南站项目
     
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章 项目发展条件分析
    1．      项目概况
    1．      项目地理位置
    本项目总占地约44亩，地形呈不规则的多边开，位于凭祥市南大路，与凭祥市火车站南站仅一地之隔。距市中心区约4公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和一些农作物，如图：
     
       
     
    ?      西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和一些单位群落。如图：
     
        
     
     
     
     
     
     
     
    ?      南面有一市政路，道路对面为车站仓库
     
     
     
     
     
    ?      东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。如图：
       
     
    2．      区位评价
    本项目的区位属城市边沿地带，路市中心约4公里，周边并无统一整洁的城市景观；
    周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群的文化及经济收入水平在凭祥市属中下水平。
    本项目周边的生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要
    3．项目周边商业环境
    由于人口居住密度不高，人群经济收入属中低水平，加之距离城市中心尚有一段距离，因此本项目四周的没有商业氛围，周边的现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。
     
    二、项目开发条件分析
    （一）有利条件
    1、城市经济发展
    对外贸易产业是凭祥城市经济的主要推动力，外贸的发展决定了城市发展的速度与方向，从2003年起，凭祥市外贸出现回升，2004年外贸比上年增加17.8%，增长强劲。
    自2000年后，凭祥市的外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展的成熟，凭祥市外贸经营行业也表现出一般行业成熟的现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大的外贸企业的销售收入占有行业总销售收入的大部份比例。
         现凭祥市有外贸公司约170家，其中约20家知名度与实力较强。
    凭祥市外贸发展基础条件进一步得到改善和加强；东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，2005年，按框架协议，原产地的部份产品将开始获得优惠的关税政策，约7000种商品的出口因此受益。再者，南宁与凭祥高速公路建成通车，使凭祥一举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷的通道。
    未来，凭祥市经济将获得比以前更好的发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区的有力支持，凭祥市经济将进入下一高速增长期。经济的增长是居民收入增加及消费信心增长的基础，这将为本项目提供良好的开发背景。
     
    2、城市规划
    凭祥市的城市发展定位为“现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市，在这一战略目标的指导下，未来凭祥市的城市空间将向南扩展和延伸，在目前的城市南面创建国家级开发区——广西凭祥边境经济合作区，合作区的主要内容如下：
        凭祥边境经济合作区以“以经贸带动物流，以物流带动产业”为理念，实施“一区多园”战略，合作区以进出口加工、组装、仓储为主，优先发展高新科技型、民营型、环保型产业。
    凭祥边境经济合作区将实行“一区三园”的管理理模式，一区即凭祥边境经济合作区的简称，三园，即一区辖下的南山工业园，夏石工业园（中国东盟凭祥出口加工区），林产工业园。
    目前凭祥市政府新址已经确定南迁至凭祥市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，凭祥火车南站也已经重新进行装修
    凭祥市城市未来的发展将集中体现在边境经济合作区的建设上，而热占将表现城市的南面。
    本项目位于凭祥市南面，城市的南向扩张为本项目提供了最大的想象平台，也为项目的未来价值的提升提供了强有力的支持。
     
    3、政府优惠政策
    目前凭祥市的投资优惠政策主要为边境经济合作区的建设服务，政策主要内容有：
    ?      用地政策
    ?      财政扶持政策
    ?      规划政策
    ?      服务政策
    本项目是否可获得政府优惠政策的支持，还要依具体情况而定。
     
    4、房地产市场高速发展
    ?      2005年作为凭祥市房地产行业现代发展的元年，表现出井喷式发展的特点，作为一个新兴的房地产市场，其发展的地方性规律及特点都在形成和发育中，新兴市场一般具有如下一些特点
    ?      不确定因素很多，并难以预料
    ?      消费潜力有待进一步释放，但这种释放的条件取决于先期消费者的消费价值的示范作用
    ?      市场需求将向细分化发展
    ?      房地产产品也将跟据需求的多元化而向多样化发展。
    ?      凭祥房地产市场的高速发展为本项目的发展提供了良好的机会和平台。
    5、项目区位条件
    本项目将具有如下有利的区位条件：
    ?      交通便利，本项目位于凭祥火车南站，西面紧邻城市主要交通干道南大路，无论北去市中心或南往友谊关方向都十分便利。
    ?      周边生活配套条件相对完善成就，项目周边人群居住密度不高，但还是处于城市区域范围内，而且与南站很近，这里多年来就一直存在一个完整的社区，基本的生活设施很完善。
    ?      周边的物流服务设施密集，凭祥火车南站是重要的货物流通平台，因此周边建设了大量的仓库。
    ?      本项目的周边的生活配套设施完备，能为本项目的开发提供必须的条件。
     
    （二）不利条件
    1、市场供应量增加，使凭祥房地产的出了竞争状况
    2005年，城市房地产获得井喷式的发展，但在需求被扩大的同时，凭祥的房地产供应量也出现急剧扩大的情况，据设计统计，2005年除东盟国际港项目外还新出现了4个项目，而且3个项目在当年销售。
     
     
     
     
     

     
     
    2、城市规模有限，2006年凭祥市房地产市场的竞争比2005年更激烈。
    凭祥市全市人口仅10.5万，城区人口4.5万（含外来人口），城市规模属小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约105.8亩，总供应量估计在15万平方米左右，虽然在20005年已经消化掉部份，但主要的供应量会集中在2006年，因此，2006年凭祥市房地产行业的竞争将比2005年激烈。
    本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场的空白点。
     
    3、城市发展速度与项目开发商业开发周期不符
    本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活、商业的支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时,应注意风险。
     
    4、周边环境问题
    本项目周边城市环境形象较散乱，没有统一的观感，如向住宅高端开发将受不利影响。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章 城市及房地产相关背景
     
    1、      城市概况
    （一）城市地理位置及未来发展
    1992年，国务院批准凭祥市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准的国家级开发区凭祥边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。凭祥市地处广西壮族自治区西南端，素有中国“南大门”之称。境内有举世闻名的友谊关，是我国“九大名关”之一，也是唯一边关。凭祥市西面与越南接壤，边境线长97公里,市区中心与越南边界直线距离仅3公里，与越南谅山市、河内市的距离分别是32公里和187公里，与广西首府南宁市高速公路相距170公里。湘桂铁路和322国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路、公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线的枢纽，是贯通欧亚的大陆桥。境内有凭祥（铁路）、友谊关（公路）国家级口岸和平而关（公路兼水路）地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。  
    凭祥市发展定位为现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市。2004年5月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国－越南“两廊一圈”的构想，得到了我国政府的积极响应，目前我国正积极构建 “两廊一圈”，即通过凭祥、云南通往东盟的两条经济走廊，一个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着“两廊一圈”的中心位置，是国家重点建设的中国——东盟自由贸易区通道。
    2004年8月，在中国－东南亚陆路通道经济发展（崇左）论坛上，专家们提出建泛亚公路中－东线（新加坡－吉隆坡－曼谷－万象－荣市－河内－凭祥－崇左－南宁）、泛亚铁路东线（新加坡－吉隆坡－曼谷－万象－河内－凭祥－崇左－南宁）的设想并形成共识。 泛亚公路中线全长3460公里，泛亚铁路东线全长约3700公里，比云南－新加坡的公路、铁路分别缩短了约490公里和450公里，这一路网建成后，通过凭祥的公路、铁路国际运输更为便利，营运里程大大缩短。
    在政策扶持及上述各种有利因素下，“中国——南宁——凭祥——东盟”必将成为未来“中国—东盟自由贸易区”物流、人流、财流的主要流线、黄金项链。而凭祥处于两大贸易区的焦点位置、拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。
    凭祥市对旅游优秀城市目标的追求，利用与越南为邻的区位优势，越南的旅游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。越南政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有6个与我国广西接壤。在广西与越南绵延1020公里的边境线上，景点众多，有亚洲第一、世界第二的跨国大瀑布德天瀑布群、中国九大名关之一的友谊关等自然、历史、人文景点百余处，加上素有“海上桂林”之称的越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有160公里，友谊关至越南首府河内也是160公里，便利的交通是中越旅游合作的有利条件。
    在政策扶持及上述各种有利因素下，“中