安徽策源房地产投资顾问有限公司
     
     
     
     
     
     
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    策略致胜·源于专业
    目   录
     
    第一章  公司简介**********************************************
    第二章  房地产业的特征及行业展望******************************
    第三章  房地产基础知识****************************************
    第四章  市场调查概述******************************************
    第五章  案场管理制度及自我管理********************************
    第六章　案场接待流程及礼仪************************************
    第七章  销售代表成功十大条件**********************************
    第8章      销售人员的素质****************************************
    第9章      销售入门及技巧****************************************
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第1章      公司简介
     
    1、经营理念：勇于进取高度专业化的团队精神。〈建议领导诠释〉
     
    2、介绍公司的组织形式及历史；近期的工作重点。
     
    3、被培训员工的工作职责及工作内容，以及未来的个人发展空间。〈详细〉
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章　房地产业的特征及行业展望
    1、      房地产业的基本概念及特性
    1、      房地产基本概念
    房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。
    房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业：房地产专业兼有生产（开发）、经营、管理和服务多种性质，属于第三产业。二者之间又有着非常密切的联系，它们的服务对象都是房地产，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包方，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。
    2、      房地产的特性
    （1）      不可移动性
    （2）      独一无二性
    （3）      寿命长久性
    （4）      数量有限性
    （5）      用途多样性
    （6）      相互影响性
    （7）      易受限制性
    （8）      价值高大性
    （9）      难以变化性
    （10）      保值增值性
     
    3、房地产业的分类
    房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
    房地产经纪业是房地产服务业的一种。
    房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
        房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
    1、中介服务人员的资格管理
    ①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
    经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
    2、中介服务机构的管理
    设立房地产中介服务机构的条件： 
    ①有自己的名称、组织机构：
    ②有固定的服务场所；
    ③有规定数量的财产和经费。
    ④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
    ⑤法律、法规规定的其他条件。
        设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 
    4、地产代理
    房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。
    商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。
    目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。
     
    5、房地产经纪人员技术能力与职责
        凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
    l、房地产经纪人员职业技术能力
    1      具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；  
    2      能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；
    3      熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；
    4      具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；
        ⑤有—定的外语水平。
    房地产经纪人协理的职业技术能力：
        ①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；
        ②具有一定的房地产专业知识；
        ③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
    2、房地产经纪人员的权利
    房地产经纪人享有以下权利：
        ①依法发起设立房地产经纪机构；
        ②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；
        ③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；
        ④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；
        ⑤要求委托人提供与交易有关的资料；
        ⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
        ⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。
    房地产经纪人协理享有以下权利：
    ①有权加入房地产经济机构；
    ②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；
    3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务
    ①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；
    ②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；
    ③接受职业继续教育，不断提高业务水平；
    ④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；
    ⑤为委托人保守商业秘密。
    二、房地产行业展望
    我国房地产业自建国以来，由于土地无偿使用的体制和低租金的住房分配机制，发展一直处于停滞不前的状态。从50年代到70年代末期，国家虽然对房地产的投入多达数十亿元，但城镇居民的佳房水平仍停留在人均3.6平方米的低水平。
        经济体制改革开始后，我国的房地产也在80年代重新崛起，土地实行有偿使用和房屋商品化的改革。
    87年－91年    缓慢增长阶段      (举例说明)
    92－93         高速增长阶段      (举例说明)
    94－97         调整阶段          (举例说明)
    99年至现在    又—个高速增长阶段 (举例说明)
     
    形成新一轮房地产消费热点的基本条件已经成熟。
    1、1998年中国人民银行加大了对住房的信贷规模。
           八成30年，4.65％，4.425％
    2、1960年－1976年生育高峰出现的人口大部分已结婚生子，该批人面临购房的局面。
    3、降低银行利率，刺激内需。
    4、商品房积压严重，房地产价格偏高，表面上看供给超出需要，但实际上由于前几年房地产开发结构的不均衡，积压严重的是写字楼、别墅，真正适应大众需求的住宅积压比例相对较低。
     
    房地产有效生存空间还有40年
    第—代策划人
    何阳点子为例
    第二代策划人(房地产)
    1、有较为深厚的经济学、管理学、市场营销学的理论基础。
    2、拥有自身的专业特长，最好是精通房地产开发经营、建筑规划等。
    3、是一个由不同智能结构组合成的最优群体。
    4、始终能站在房地产领域的最前沿。
    住房转变：    国家分配住房——>市场商品房
    房产业、珠宝业被誉为一类生意，房产的优势：行业中获利较高，回收成本周期较短。
    房地产概念：
    房产：即房屋产权，它是在一定条件下随着所有权制度的出现而产生的，是房屋的经济法律形态。
    地产：指私人或集团所占有的土地(在我国，地产所有权属于国家和集体所有，没有私有的地产)以及土地所产生的物品。
    两者关系：房产的存在要依赖于地产，地产则只有通过房产来实现，地产价格的实现取决于房产价格的实现，地价是房价的—项成本。
    房屋的购买者只拥有对房屋的所有权，对房屋所在的土地没有所有权，仅有使用权。土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限为七十年，商业用地的使用年限为五十年。
    土地的取得方式有：划拨、出让、转让
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三章　房地产基础知识
    第一节　建筑知识
    一、建筑物的分类
    1、按建筑物的使用性质分类
    建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
    （1）      居住建筑
    居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅