绝对保密
    


    
    绝对保密
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    
    合肥市滨湖世纪城精品案例分析
    
     
     
     
    
    2009-12-16 
    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
    
    此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    目 录
    视点              3
    第一章、大盘-气吞天下              4
    1．规模              4
    2．位置              6
    3．交通、配套              7
    第二章、热销-众星捧月              9
    1．销量情况              9
    （1）成交量分析              9
    （2）成交量对比              10
    （3）成交房型分析              11
    （4）成交均价分析              12
    （5）客户来源分析              13
    2．热销原因              14
    （1）合理的开发运营模式              14
    （2）出色的营销策略              17
    （3）优良的产品表现              20
    第三章、低价-趋之若鹜              23
    （1）低价表现及影响              23
    （2）低价原因              24
     
    附……………………………………………………...............................25
    1．项目纪实              26
    （1）项目发展历程              26
    （2）项目大事记              27
    2．商业动态              28
    3．写字楼动态              29
    
    
视点
    首屈一指！
    选取滨湖世纪城作为精品案例进行深层剖析，并不是因为该项目在合肥具有普通代表性，而是因为其对合肥楼市所产生的巨大影响力！ 这种影响力在合肥楼市可谓是独一无二的。
    无论是从规模、销量还是价格上进行分析，该项目都创造了合肥楼市新纪录。480万平方米的庞大规模，令合肥其他数十万方的所谓大盘黯然失色；一年多的时间销售200万平方米的业绩，令销售亚军羞于登台，更无论其他楼盘所谓“创造销售奇迹“之流；成交均价低于全市均价水平近10个点，令其他楼盘只得打出“优质所以高价“的旗号！这才是我们选取滨湖世纪城的原因！
    时值岁末，关于滨湖世纪城在合肥市民心目中的印象我们做了一个随机抽样调查，调查结果显示倾向于三个词汇：便宜！热销！！大盘！！！站在专业研究机构的角度上，我们觉得应该主要剖析以下几个问题：

• “大盘“的具体表现在哪？

• 所谓“热销“的热销程度是怎样的？热销原因是什么？

• “便宜“究竟便宜到什么地步？为什么开发商可以做到如此便宜的价格？

    通过对项目的长期监测，利用多重调研渠道，在搜集了海量数据和资料的基础上加以分析，就以上几个问题，在下文进行了详细阐述。
     
    欢迎您的阅览，谢谢！
     
     
     
    第一章：大盘-气吞天下
                              
    第一节、规模 
    （1）规模介绍 
    表1-1-1-1 楼盘主要规划参数

    图1-1-1-1 楼盘规划总平图
    


     
     
     
     
     
    
    项目规划净用地面积1991亩，总建筑面积约480万m2，投资额约160亿人民币，号称“安徽第一大盘“。项目规划建成包括营业面积达40万m2Shopping Mall；建筑面积不小于7万m2、高200米、600间客房以上的双塔五星级酒店；沿街商业，约8万m2；4座高层综合办公写字楼，约150米高；300多万 m2的住宅；另规划建设小学两所、完全制中学1所，幼儿园3所。
    （2）规模对比 
    表1-1-2-1 合肥楼市“大盘“十强榜

     
    数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
    一览众山小：纵观十强榜，滨湖世纪城以磅礴的态势力压众峰，真可谓：鹤立鸡群、一枝独秀！恒泰·阿奎利亚虽然以206万方的体量位居第二，但是总建筑面积相较滨湖世纪城尚不足其5成！更不论国际城、滨湖假日之流！！！
     
    总结：项目挟480万m2的庞大体量、扼守滨湖新区核心地带、辐射区域之广皆令其他楼盘望尘莫及，“安徽第一大盘“-气吞天下！
     
     
    第二节、位置 
    
    东部组团
    
    西南组团
     图1-2-1 “141城市空间战略”示意图
    


    
    北城组团
    
    
    老城区
    
    西部组团
    
     
     
    
    项目位置
    
    
    滨湖新区
    
     
     
    图片来源：合肥规划局
    目前位置稍显偏远：滨湖世纪城项目位于滨湖新区的中心位置，东至庐州大道，南至方兴大道，西至徽州大道，北至锦绣大道，项目距合安高速约1.5km。滨湖新区作为后起之秀，从目前全区域的角度上来看，该区域距老城区较远，区域经济有待发展、基础设施配套（交通、学校、医疗……）尚待完善。区域内部资源分布不均，主要学区、主干道、医疗卫生等资源集中分布在区域中心地带。
    未来区域发展中心：滨湖新区做为合肥“141城市空间战略“ （“一个主城区，四个副中心，一个滨湖新区“）的重要组成部分，是现代化滨湖大城市建设的前沿阵地。随着滨湖新区市政配套，基础设施建设日趋完善，未来5-10年内滨湖新区将成为合肥房地产市场最闪耀的明星。
    我们认为：目前滨湖世纪城的位置并无优势，其区位优势需从长远角度来看（滨湖大建设成熟以后），但是开发商能够充分整合、利用滨湖新区现有的核心资源，亦难能可贵。世纪金源敢以如此庞大的建筑规模扼守合肥未来核心区域—滨湖新区，凸显开发商运筹帷幄的能力及其精准预测、牢牢把握合肥城区核心战略转移大趋势的“庙算“眼光！
    第三节、交通 、配套 
    图1-3-1 项目周边道路、配套示意图
    



    项目位置
    徽州大道
    南京路
     
    庐州大道
    紫云路
    锦绣大道
    方兴大道
    师范附小
    第一中学
    四十六中
    第一人民医院
    
    图片来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
    图1-3-2 项目周边道路、配套实景图