武汉房地产市场调研报告
     
    2010年1-10月
     
     
     
     
    武汉凯斯地产顾问有限公司
     
     
                                                    市场研究部
     
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
     
    第一部分 武汉市城市发展规划
    1、武汉城市总体规划
    2、武汉近期建设规划
     
    第二部分 武汉房地产市场分析
    1、2010年1-10月武汉宏观政策分析
    2、2010年1-10月武汉土地市场回顾
    3、2010年1-10月武汉楼市营销分析
    4、2010年1-10月武汉购置信心分析
     
    第三部分 武汉商业市场调研分析
    1、武汉商业网点规划
    2、武汉城市商圈分析
    3、武汉主要商圈分析
     
    第四部分  重点区域楼盘信息汇总
     
    第五部分 武汉2011年楼市预测
     
     
     
     
     

第一部分 武汉市城市发展规划

1、武汉市总体规划

    

武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线，结合自然地形、行政区划，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区，新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关(前川镇)等，面积为3086平方公里
                     
     
     
     
     
     

2、武汉近期建设规划

        城市发展战略近期发展方向， 在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循 “ 旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展 ” 的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。
    

五大板块
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    武汉城市整体产业布局
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

武汉市房地产发展重点区域
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    交通发展规划
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第二部分 武汉房地产总体形势分析

    一、2010年1-10月份武汉宏观经济及政策环境分析
    1、经济持续稳定发展
    2010年初发布的武汉《政府工作报告》，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；《报告》提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，CPI涨幅控制在3%左右。
    2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。
    1—10月份，武汉市完成全社会固定资产投资2121.33亿元，比上年同期增长38.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资382.71亿元，比上年同期增长59.1%。
     
     
     
    图：2001－2010年武汉GDP及其同比增长率
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图：2004－2010年上半年武汉固定资产及房地产开发投资
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统
     
     
    2、多重政策叠加遏制房价继续上涨
    从2009年年底开始的政策转向，到今年4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，再到下半年的国五条，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生了一定的影响。
    从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本提高50%以上; 在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。
     
    至2010年下半年，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，也有部分地产开发商将楼盘降价促销回笼资金，从而达到了一定的抑制房价上涨的效果。
    根据中国指数研究院的调查显示：多重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对中央的房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在两年内有小幅下降。
    图：购房者对政策的信心
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图：购房者房价走势预期
    数据来源：中国指数研究院?中指调查
     
     
    二、2010年1-10月武汉土地市场回顾
    1、土地市场供应仍以中小地块为主，商服用地供应渐成主流
    2010年1-10月份，武汉中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计供应土地62宗，土地供应总面积323.46万方，虽然土地供应宗数与去年相差不大，但土地供应面积较去年同期增长38.3%，由此可见，上半年推出的地块以中小面积为主，但从7月至10月，汉阳四新区，武昌滨江片开始推出大面积地块供应，随着旧城改造力度的加大，今年武汉150亩以上大地块的供应不在少数，武汉城区增量用地将主要来源于旧城改造和城中村改造，但随着旧城改造的推进，越往后成片的土地开发日益困难。
    从今年土地供应类型来看，涵盖了住宅、商服、公用设施、工业等多种类型，其中，新增商服用地供应21宗，供应面积172.41万方，占供应总量的65.16%。武汉房地产市场一直以来都是住宅市场一枝独秀，但2009年以来，商业地产异军突起，由于商业地产受政策限制较少，2010年以万科为代表的全国性企业和以福星惠誉、长城建设为代表的本土开发企业都逐渐在向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择，土地市场中综合型商业用地也成为开发商角逐的