2010年3季度成都房地产市场报告
    

                                           
     
    


    中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 
    2010年3季度
    
    2010年3季度成都房地产市场报告
    
     
    
    

    报告说明
    统计范围说明：
    
    城北 
    
    城中
    
    城东 
    
    城西 
    
    城南 
    
    数据来源：易居中国成都易居房地产研究机构
      数据覆盖范围为：成都市区范围内，部分区域覆盖至外环。
     
    统计数据说明： 
    供应：以当季度批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）；供应数据为市调供应。
    成交：以当季度实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内）。
     
     
     
     
     
     
    目   录
    目   录              3
    数字楼市              5
    第一章 市场综述              7
    一、宏观资讯              7
    第二章 土地篇              18
    一、土地市场背景分析              18
    二、本季度土地供应分析              19
    三、土地成交分析              25
    四、重点地块点评              31
    第三章 住宅篇              36
    一、市场综述              36
    二、供求基本持平              36
    三、新增供应环比下跌              37
    四、成交量环比下跌，同比处于历史低位              39
    五、成交价格继续走高              42
    六、住宅销售排行榜              44
    七、项目解析              45
    第四章 商业市场              47
    一、市场综述              47
    二、供小于求              48
    三、供应量大幅减少              49
    四、成交量小幅减少              51
    五、成交价格分析              52
    第五章 办公市场              54
    一、市场综述              54
    二、供大于求              55
    三、供应集中放量，大幅增加              56
    四、成交量增加较多              57
    五、成交价格分析              59
    第六章 营销篇              61
    一、营销策略盘点              61
    二、三季度营销活动汇总分析              63
    第七章 区域篇              71
    一、城东区域              71
    二、城南区域              73
    三、城西区域              75
    四、城北区域              77
    五、城中区域              79
    六、双流区域              81
    七、龙泉区域              83
    八、温江区域              85
    九、郫县区域              87
    十、新都区域              89
    
    

    数字楼市

    数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
    
        数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
     
                                                           
      数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
                                            数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构

• 2010年3季度成都市场商品住宅成交套数排行榜（Top10）

                数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构
     
    

    第一章 市场综述

一、宏观资讯

1. 全国热点资讯

• 政策综述

    1)      督促地方政府落实调控细则，二次调控重心在地方政府。
    各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
    易居视点：
    从此次政策调控第一条可看出，二次调控重心转向地方政府。针对此前一些地方政府对国十条执行的消极态度，此次直接采用问责制，加以督促地方政府细则出台。结合成都房地产市场来看，“4.15”过后，成都地方政府政策出台较为零星，没有出台相对较细的落地的执行细则，预计国庆过后，系统的成都楼市细则将呼之欲出。
     
    2)      差别化信贷政策执行力度加大，无漏洞可钻
    完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
    易居视点：
    对于之前各大银行的信贷具体执行标准，尚无统一的有约束性的条文规定，此次的调控无疑给各大商业银行的信贷制定了统一标准。对第三套及以上住房贷款的明文暂停发放，再次重申了对外地购房的纳税证明及社保证明，无疑对投资者和外地购房者购房关闭了信贷通道。同时对二套房等改善性住宅需求客户也提高了购房门槛。此条政策中也将商业银行问责制度做了明确表态，相信银行在政策执行方面将更为严格。
     
    3)      住建部等拟监控预售款  将结束房企自由支配历史
    据5月5日从权威渠道获悉，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。
    易居视点：
    业界人士指出相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促使房地产商加速项目开发。与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年；内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。
     
    4)      购房税收优惠收紧，房产税必将推进
    调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
    易居视点：
    房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。此前规定，个人购买自用普通住宅，即可暂减半征收契税。本轮通知中对于未来税收政策也做了铺垫。其中“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”意味着房产税的改革推进将成为必然，并且将加快房产税从“空转”到“实转”的试点工作。
     

• 市场动态

    1)      国土部发文退出土地一级开发 或释放万亿市场
    国土资源部近日发文明确，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。也就是说，土地一级开发将交由企业来做，政府将承担“组织者”的角色。
    易居视点：
    政府退出，将把地方融资平台的风险转嫁到企业身上。如果一级开发由企业操作，企业出于安全考虑，将进行系统的风险评估，这就在一定程度上分担了地方融资平台的风险。同时，银行在发放贷款时也会考虑到风险，并予以控制。
     
    2)