2010年11月楼市月报                                        
     
     
     
    二零一零年11月楼市月报
     
     
     
    浦江筑城房地产顾问有限公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、本月国家宏观政策概要
    房产政策
    1、央行：继续实施适度宽松货币政策 
    中国人民银行2日发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。
    点评：目前市场通货膨胀压力较大，不动产是目前公认的较为保值增值的资产，下一阶段适度宽松的货币政策的继续实施，对于房地产行业是一大利好。
     
    2、住建部等限制公积金贷款购房首付比例 
    1、首套房：套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%。2、二套房：贷款首付比例不得低于50%，贷利率上浮至1.1倍;满足现有人均住房建筑面积低于当地平均水平，贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房的条件;只要购买的是二套及以上住房，无论贷没贷过公积金，都将不能贷款，即实行的是“认房又认贷”。3、三套房全面禁贷，实行“认房又认贷”。
    点评：公积金贷款政策的出台，主要是防止市场借公积金贷款进行炒房，本次调控政策的出台，使得部门公积金购房者因为购房首付的提高，陷入观望或放弃购房，对整体成交会有一定影响，但影响不大，政策主要强调了政府调控不松的决心。
     
    3、武汉市工商和房地局通知：新房买卖合同将增建筑节能内容
    市工商局11月3日表示：新房买卖合同中，要增加建筑节能的约定。
    根据市工商和房地局联合发出的通知：开发商要在房屋合同、住宅质量保证书、使用说明书中，载明能耗指标、节能措施和保护要求，并在商品房销售现场予以公示。
    通知明确要求，要在示范合同文本的“附件三”中，注明外墙和屋面采用什么节能材料，外窗使用的是什么材质的窗户，以及其他节能措施等。
    在住宅使用说明书中，要提醒市民在装修时，慎用墙面固定件;不要破坏保温系统;在住宅质量保证书中，应注明外墙保温体系的保修期为3年。
    点评：目前市场上不少楼盘大打节能环保概念，此次新房买卖合同对于建筑节能内容的增加，是为了响应国家节能环保的政策，同时也是对房地产行业更进一步的规范。
     
    4、公积金政策有变 武汉新政执行以“收件”时间为准
    公积金中心获得的权威消息是：武汉公积金新政执行时间点不是11月3日四部委发文的时间，将以武汉本地细则发出的时间为准。即在本地通知下发以前，只要公积金办理窗口受理“收件”的，都将按老规定执行;如果没有“收件”，即使签订了贷款合同，也将按新规定执行。
    目前武汉公积金中心办理窗口公积金贷款按以往的政策正常受理，还没有按新政执行。而最新消息是：目前，武汉公积金新政正在报批，其内容与国家四部委规定完全一致，近日将出台。目的是从严控制贷款，抑制投机炒房。
    点评：以武汉本地细则的出台为准执行公积金贷款新政，对于近期想利用公积金贷款的购房者来说无疑可以松一口气，而其执行时间的滞后也将刺激部分公积金购房者加紧入市的步伐，抓紧时间购房。
     
    5、重庆首次明确出台房产税
    日前，重庆市国土房管局首次明确房产税，并表示正在完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。
    重庆市国土房管局称，近期及时推进了六项工作：
    一是协调金融部门严格执行中国人民银行和银监会有关规定，全面停止第三套住房贷款;
    二是调整交易契税，仅对首次购买144平方米以下普通商品住房进行优惠;
    三是严格查处倒地囤地、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假宣传等违法违规行为;
    四是完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备;
    五是加快公租房建设进度，将2010年开工面积由1000万平方米提高到1200万平方米;
    六是完善房屋登记信息系统，住房查询范围由各区分散严格为主城区集中。
    点评：地方政府首次明确房产税，房产税的征收开始进入实转阶段，各地方政府也对此开始作出积极响应和配合。
     
    6、两部委首度表态 房产税改革渐行渐近 
    9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人在答记者问时表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。
    财政部和国税总局一向低调，没有出台的政策一般不会公开表态，这次公开谈及房产税改革实际上是表明一种态度，告诉市场如果国家需要出台房产税改革方案，财税部门已经准备好了。
    点评：相对于之前关于房产税话题，两部委的表态将为模糊，本次的明确表态，预示着房产税的开征或将不再遥远，只是需要时间进行前期的准备工作及对该项税收政策进行完善。
     
    7、上海公积金二套房贷利率11月8日起上浮1.1倍
    上海市公积金管理中心发布了《关于调整购买第二套改善型普通自住房个人住房公积金贷款利率的通知》，对本市购买第二套改善型普通自住房的个人住房公积金贷款利率作出了上浮1.1倍的调整，并从本月8日起开始执行。
    《通知》指出，自2010年11月8日起，认定为改善居住条件购买第二套住房的，个人住房公积金贷款利率按同期首套个人住房公积金贷款利率上浮1.1倍，即五年期以下(含五年)贷款年利率从3.50%调整为3.85%；五年期以上贷款年利率从4.05%调整为4.46%。
    点评：11月3日国家四部委已确定公积金贷款新政，上海响应政策号召，从11月8日起严格执行，公积金贷款购买二套房，利率上浮1.1倍的政策出台，对部分公积金购房者会产生一定影响，介于贷款利率的提高，对金积金购房者的购房热度会有一定冲击，但预期对其购房的意愿不会产生太大影响。
     
    8、武汉酝酿严管商品房预售资金 监管办法尽快出台
    继深圳、成都、浙江等省市之后，下月起北京也将把商品房预售资金纳入监管。昨日，武汉市房管局明确表示，将尽快制定新建商品房预售资金监管办法。
    截至目前，多个省市陆续出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，且商品房预售资金应全部存入银行专用账户，优先用于工程建设。
    武汉市房管局相关负责人表示，商品房预售资金将全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，防止开发商挪用、抽逃预售资金。
    同时，进一步完善存量房交易资金监管制度，确保交易资金安全，房地产经纪机构不得挪用占用客户资金。
    点评：目前楼市有可能面临再次退潮，商品房预售资金的监管，一方面是完善存量房交易资金监管制度，确保交易资金安全，以防范风险。另一方面对于开发企业的现金流也将产生很大的影响。
     
    9、《武汉物业管理条例》出新规 新房空置第一年物业费七折
    武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准，该《条例》将于2011年1月1日起施行。其中最惹人注意的是新房空置第一年物业费七折。
    点评：新房空置第一年物业费七折，是一种惠民措施，对于目前商品房空置率日益走高的武汉楼市，无疑是一利好。
     
    10、住建部：境外个人只能买1套房 境外人士在汉购房比例不到1% 
    15日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
    两部门要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明;境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
    武汉市房管局表示，在汉购房的境外人士不到1%，相关政策对本地影响不大。武汉市房管局市场处人士介绍，9月份，境外人士在汉购房只占总销售量的0.08%。此前最多的时候，也未超过1%。
    点评：限制境外个人购房，主要是在当前因为房源供应偏紧导致房价高企的背景下防止境外人士炒房的举措，由于目前在汉购房的境外人士不到1%，因而对于武汉楼市的影响较小。
     
    11、武汉出台新规规范房屋租赁市场 严处违建出租牟利 
    11月15日，市政府常务会审议并原则通过《武汉市房屋租赁管理办法》。市长阮成发强调，严禁违法建筑等非法房屋用于出租，对这种牟利行为必须给予严厉打击。
    当前，我市私有住房出租情况较为普遍，特别是城乡结合部、棚户区、老旧城区等区域的房屋租赁，成为违法违规行为“藏污纳垢”的“重灾区”，给社会治安稳定、城市综合治理带来较大隐患。特别是少数人为了追逐租金利益违法建房，加剧了违建现象。根据昨日会议要求，我市将对违法建设出租进行严查严处。
    除了严禁违法建设出租牟利以外，《办法》还规定：经鉴定为危险房屋或有重大安全隐患的，属于土地征收、房屋拆迁范围内的，不符合消防有关法律法规规定的房屋，均不得出租。
    《办法》则重在规范管理。“住宅房屋出租人和非住宅出租房屋内有人居住的出租人，应当自签订房屋租赁合同三日内，到社区出租房屋综合服务管理机构(即目前的社区流动人口服务管理站)申请办理房屋租赁登记备案手续，签订《治安责任保证书》，如实填报相关信息。”租住人员发生变化的，出租人也应在三日内上报更新备案。违反此规定的出租人将被责令补办登记备案手续，逾期仍不办理者，出租人是个人的处以500元以下罚款，出租人是法人或其他组织的处以500元以上1000元以下罚款。
    点评：新的住房管理办法主要是针对目前城乡结合部、棚户区、老旧城区等区域的房屋租赁居住环境差，居住人员混乱的情况，该办法在规范租房市场的同时，如若严格得到执行的话，也会减少租房市场的供应，有可能隐性的减少武汉市租房房源，进而提高武汉市的租房的租金水平。
     
    12、湖北300万农民5年内变市民 三大城市群优化产业布局 
    15日，省委、省政府出台《关于加快推进新型城镇化的意见》，明确提出我省“十二五”期间(2011年至2015年)每年转移农村人口60万人以上，五年共新增300万以上的农村人口转移进入城镇，到2015年，全省城镇化水平达到52%以上。
    三大城市群优化产业布局
    武汉城市圈：要加快发展高新技术产业和现代服务业，合理分工和布局延伸产业链。武汉市要重点推进现代产业优化升级，圈内城市要重点围绕武汉龙头企业和优势特色产业做好配套和深加工。到2015年，要率先在湖北省和中部地区实现工业化、城镇化和基本现代化。“宜荆荆”城市群：要充分发挥省域副中心城市宜昌的带动作用。要大力发展现代农业和深加工业，大力发展文化产业和旅游业，逐步形成能源、精细加工、农产品加工、纺织、化工、医药等产业链和产业集群，构建沿江经济带先进的产业集群和特色的旅游区。“襄十随”城市群：要充分发挥省域副中心城市襄樊的带动作用，挖掘自然资源和产业基础优势，大力发展文化产业、旅游业和汽车产业，逐步形成装备制造、汽车及零部件、精细化工、轻工、食品等产业链和产业集群。
    点评：十二五的规划将会使得全省的城市化率，特别是三大城市群的城市化进程提速，城市的快速发展，城市