海南中部综合农产品交易市场市调报告
     
     
     
     
     
     
    
     
                  
     
     
     
     
     
    


    市场部
    2011年6月25日 
    
     
     
    前言              4
    第一章：宏观环境分析              7
    第一节  海南省整体发展概况及规划              8
    一、海南省概况              8
    二、海南宏观经济分析              10
    三、海南省产业发展状况              11
    四、居民收入及消费状况              12
    五、海南未来发展整体规划              14
    六、海南农业产业发展现状              16
    第二节  屯昌县整体发展概况及规划              27
    一、              屯昌县概况              27
    二、屯昌县城市整体规划              30
    三、屯昌县战略发展目标              32
    第二章：房地产市场调查分析              33
    第一节  海南房地产市场分析              34
    一、海南楼市整体概况              34
    第二节  屯昌县楼市整体概况及竞盘分析              40
    一、住宅市场概况              40
    二、商业市场概况              43
    第三章：农产品市场调查分析              51
    第一节  专项市场研究              52
    一、中转物流型农产品交易市场分析              53
    第二节  县市级农贸型交易市场分析              61
    一、陵水县中心市场              61
    二、三亚市农副产品综合批发市场              63
    第四章：项目本体分析研究              66
    第一节  项目周边各商圈、商业街分析              67
    一、各商圈、商业街整体概况              67
    二、屯昌中心市场业态市调分析              69
    第二节  项目规划及区位分析              74
    一、项目规划              74
    二、项目区位              75
    三、项目SWOT分析              78
    第五章：结论              80
    第一节 市场分析总结              81
    一、市场环境              81
    （一）商业市场环境分析总结：              81
    （二）住宅市场环境分析总结：              81
    二、商业市场总结              82
    三、住宅市场总结              84
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     

前言

    市场调查为所有决策提供基础，通过现场调查可了解市场最新动态状况，掌握市场需求类型及饱和状态，并对市场的发展趋势做出动态预测，为项目的定位、规划、营销、推广提供理论依据及数据支持。本次市场调查是以直接获取一手市场客观数据为基础的专项市场调查研究，主要针对海南及屯昌房地产现状及消费特征做更广泛、深入的调查和研究，务求为项目的开发定位寻找有力的市场依据。
     
     
     
     
     
    市调简述
     
    ?      调查背景
    1、      调查方法：调查搜集原始资料，包括2010年海南统计年鉴、对潜大买家的抽样调查、与业内人士及楼盘销售人员的访谈、对项目所在区域周边环境的调查、对典型竞争项目的调查、对海南省有代表性专业市场的调查和走访等。
    2、      调查时间：2011年6月3日-2011年6月12日
    3、      调查人员：百合田策划代理公司海南屯昌项目调查小组
    4、      调查目的：取得准确的统计资料，可以满足各级管理层次的决策需要，为项目的准确定位提供可靠的数据支持；诊断本项目潜在的问题和威胁，及时进行营销策略的调整。并通过调查形成对海南及屯昌房地产市场的客观、准确的认识，为项目寻找合理的市场开发空间。
     
     
    ?      调查内容
    1、对海口市政府相关职能部门的访谈及资料收集
    （1）      访问屯昌国土环境资源局，了解屯昌县城市规划发展的现状和特点；
    （2）      访问屯昌县统计局，获取屯昌县近一两年经济、社会及房地产市场等方面的统计资料；
    （3）      访问屯昌县槟榔协会，了解海南中部及海南省农产品专业市场的发展现状及特点；
     
    2、以海南省农产品专业市场为考察重点、辅以屯昌县现有槟榔集市、中心市场及项目周边楼盘的调查。
    重点了解农产品专业市场的运营现状、租金、售价及销售渠道等，同时辅以了解项目周边楼盘的价格、户型、配套、物管、购买人群、销售状况等，并分析项目的特点及与项目的可比程度，以作为最有效的比较分析依据。
     
    3、海南及屯昌消费群体的调查和访谈
    以深度访谈的形式，通过对不同职业消费群的抽样调查，从中分析出消费者的消费需求、消费习惯、消费趋势。
     
     
     
     
     
     
     

第一章：宏观环境分析

第一节  海南省整体发展概况及规划

     
    

一、海南省概况——中国唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富
     
    （一）区位
         海南省位于中国最南端，中国第二大岛，中国唯一的热带海岛省份，
    海岸线长达 1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占 50％～
    60％，与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。
     
    


     
     
     
    

（二）环境
    海南拥有国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率超过 55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。 
    （三）资源
    海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，这是海南省发展旅游地产的雄厚基础。
     
    

二、海南宏观经济分析——坚持“一省两地”发展方针，经济保持平稳较快增长
    
    数据来源：海南统计局
    海南省近年经济年均增速均在 10％以上，2010年，在国际旅游岛建设上升为国家战略的政策利好作用下，全年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增加15.8%，同比提高4.1

个百分点，较全国GDP增速高5.5个百分点。海南经济增长速度创下1994年以来新高；全省人均生产总值23644元，按现行汇率折算为3505美元，登上了3000美元的新台阶。按照国际经验，人均GDP超过3000美元，标志着一个国家或地区处于消费加快升级换代时期，
    海口、三亚是海南经济发展主体
    服务业发展加速，经济将进入快速发展轨道。

    
    数据来源：海南省统计局
    从市县经济发展状况来看， 2010年文昌、澄迈、琼海3个市县跨入百亿GDP行列，全省共有6个市县生产总值超百亿元，有14个市县的地区生产总值均实现了15%及以上的快速增长。
     
    
    海南省1987、2006—2010年产业结构变化
    三、海南省产业发展状况——产业结构呈现“三、二、一”的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的重要支柱。
    

随着海南现代服务业的发展，农业社会的特征逐渐摆脱，第一产业比重持续下降。据统计监测结果显示，海南省全年第