重庆市场
    2011-6 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    6月成交同比环比均下滑，楼市进入下行市场
    2011年6月重庆主城商品房成交套数共计12979套，环比下滑0.24%，6月份成交量再次下降，重庆楼市又一次交出了无法令人满意的答卷。
    2011年6月重庆主城商品房共计成交面积114.26万平方米，环比上升1%。虽然成交面积有所提升，但这并没有证明6月份成交情况有所好转。相比5月份的112.88万平方米，只是微不足道的进步，而且6月份，洋房、别墅以及大户型高层推盘数加大，这样的成交面积，可以看出楼市日渐低迷。
    从成交面积和成交套数来看，单套成交面积有所上扬，虽然开发商6月份大肆推出折扣优惠促进成交，加快推盘节奏，但成交量并未提高，所以市场并非回暖。
    6月楼市处处发出“降价预警信号”，众多开发商采取“低开多推，快销快走”的营销方式，以大折扣、大赠送面积吸引购房者。但即便如此也没能提高成交量，相比5月虽然下滑幅度不大，但亦可“窥一斑而见全豹”，楼市成交缩水，众楼盘降价抛售已成定局。
    自2010年以来CPI持续走高以来，5月份CPI提升至5.5%；6月20日起，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，进而达到21.5%的历史最高位；6月底，银行为完成年中业绩“揽存”现象严重；7月份加息呼声越来越大；房地产信托或被叫停。
    种种现象表明：市场可流动资金越来越少，银行在完成业绩的同时， 受通货膨胀影响，银行不断提高存款准备金率，银行信贷收紧。虽然政府在政策上本月并没有再次加码，但6月出现的“钱荒”对开发商的资金流动以及购房者按揭都是一种压力，这种压力促使开发商尽快回收资金，降价形势趋于明显。
    从购房者类型可以看出，一类为“刚需”类购房者；另一类为投机、投资类购房者。而现在市场资金短缺、保障房大量建设，这对“炒房者”的压力越发增大，以温州炒房团为例，6月中旬以将300亿游资撤出楼市。未来楼市必将是属于“刚需”类人群的，但这类人群观望事态明显，对政策压力以及银行信贷收紧等现状隔岸观火，大有“坐等降价”的趋势。
    综上所述，6月为楼市降价信号发出的月份，为满足“刚需”购房者要降价；迫于资金流动量减少要降价抛售；受保障房建设建成量增加会分割部分购房者还是要降价。短期内，开发商仍会以较大的折扣优惠回收现金，保证项目开发商现金流，传统的7、8月份销售淡季即将到来，银行按揭政策无松动迹象，多重因素影响，市场下行压力更大，所以短期内楼市降价已成定局，为拉动成交量，回流资金，“低开多推，快销快走”，是大势所趋。 
     
     
     
    CONTENTS 目录
       
    
    聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 
     
    
    一、政策评析                            5
    二、规划评析                            8
    三、楼市要闻              12
    四、土地市场                            16
    五、成交扫描                            20
    六、媒体监测              31
    
     

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一、政策评析

    1、准备金率再上调0.5个百分点，宏观调控无放松迹象
    中国人民银行14日决定，从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
     这是央行今年初以来第6次上调存款准备金率。今年初以来，存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。在过去5个月里，央行先后5次上调存款准备金率。自去年以来，央行更是先后12次上调准备金率。
     此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700多亿元。
    
    政策解析：
    ?      其一，5月份CPI数据显示控制通胀形势的力度依然需要加大，通胀预期需要进一步管理。5月份CPI上升到5.5%，而且6月份可能会破6%，在这种形势下央行需要继续保持紧缩政策。
    ?      其二，通胀压力仍然高位，市场上看不到物价出现掉头的清晰迹象，反倒有涨价因素涌现，如大米、猪肉、饮料、日化用品等纷纷涨价，以年为单位来看，货币是通胀的主要因素。此时继续上调存款准备金率，可避免给通胀提供流动性的“催化剂”。
    ?      其三，央行此举，将澄清近期“政策将松动、放缓”的市场预期，传递继续收缩的信息：经济增长在回落，但是这种回落是温和的。管理通胀依然是重点。
    ?      其四，上调存款准备金率，是“稳健货币政策”的标志。尽管5月广义货币（M2）为15.1%，低于16%的调控目标，但今年银行理财产品集中回归表内，将对货币波动产生巨大影响，而要令社会融资总量达致平衡，准备金率亦是间接遏制因素。
    2、住建部：房屋征收按市价评估补偿
    继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿的评估办法。
    其中规定，负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。住建部表示，2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

    政策解析：
    ?      《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。
    ?      在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。
    ?      过去在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。但这其中，土地的价值也很大。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。
    3、《重庆市城镇房地产交易管理条例》8月1日施行
        重庆城镇房地产交易管理将更趋严格和规范。据有关方面透露，《重庆市城镇房地产交易管理条例》经重庆市人大常委会审议通过，将于8月1日起正式施行。
    　 《条例》内容涉及6大方面：一、强化了商品房销售管理；二、加强了房地产抵押权人合法权益的保护；三、加强了房地产租赁管理，强化了租赁合同登记备案制度；四、强化了对政府收益的保障；五、加强了房地产中介管理；六、着力规范行政管理机关的管理活动。
    政策解析：
    从《办法》到《条例》，房地产交易管理从政策性规章向地方性法规升级，一个重要原因是重庆房地产业的发展，直辖以来，重庆房地产开发每年保持着30％的年均增长率，商品房交易量年均增长率更是达到了4-2％。快速发展的房地产市场在交易环节不可避免地出现了—些新情况、新问题。如：个别开发商—房多售、重复抵押、面积缩水、合同欺诈等不规范行为时有发生，商品房楼盘烂尾仍未杜绝。重庆现时出台的《重庆市城镇房地产交易管理条例》具有超前性、创新性，对推动重庆房市发展具有重要意义。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

二、规划评析

    1、我国重构国土空间开发格局 分为4类主体功能区
    6月8日发布的《全国主体功能区规划》按开发方式，将国土空间划分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域。这是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规划。国家发改委副主任徐宪平8日在国新办举行的新闻发布会上表示，这个规划是我国国土空间开发的战略性、基础性和约束性的规划。
    推进形成主体功能区，就是根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发强度和发展潜力，统筹谋划人口分布、经济布局、国土利用和城市化格局，确定不同区域的主体功能，并据此明确开发方向，完善开发政策，控制开发强度，规范开发秩序，逐步形成人口、经济、资源环境相协调的空间开发格局。
    
    规划解析：
    ?      《规划》确立了未来国土空间开发的主要目标和战略格局。将构建“两横三纵”作为城市化战略格局的主体。构建这一格局，是在优化提升东部沿海城市群的基础上，在中西部一些资源环境承载能力较好的区域，培育形成一批新的城市群，促进经济增长和市场空间由东向西、由南向北拓展。
    ?      构建“七区二十三带”为主体的农业战略格局。这是结合我国农业自然资源状况的特点和基础，这几年主要农产品向优势产区集中的新变化提出来的，对于保障全国耕地数量质量和农产品供给安全至关重要。
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