合肥大蜀山项目投资建议书
     
     
     
     
     
     
    投资发展部
    2013年5月

1       主要结论及建议

1．      结论

1）      投资环境方面

    合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。项目的获取和开发具有可行性。

2）      市场环境方面

    2012年四季度以来合肥土地市场的持续升温，带动了其商品房价格的上涨，作为省会城市的合肥目前全市均价为6810元/平米，城市商品房均价明显低于周边其他省会城市。说明合肥房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性。

3）      规划指标方面

    高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。但3.5的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。

4）      投资收益方面

    当土地价格为600万元/亩的情况下，项目税后利润为16488万元，利润率为9%，项目投资收益水平较好，财务上具备可行性。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.3581亿元。
    项目的投资收益和开发风险主要还是取决于土地成本，通过运作降低实际土地成本支出是项目成功开发的关键。 

2．      建议

1）      土地方面

    目前该土地由蜀山区区政府定挂给某开发商，但该开发商由于开发资金问题无力开发项目，表示愿意以600万元/亩左右价格转让，我司可在近期尽快与开发商负责人商谈，争取将土地成本在600万元/亩的基础上，给予10%-15%的地价优惠，并能够给予项目建设用地的分期获取和土地价款的分期支付。降低开发风险，提高项目收益。

2）      项目开发

    该项目开发如能实现土地分期获取和价款分期支付，建议采用分期开发的方式，降低初期土地成本的支出，通过分期开发来滚动利用资金，以缓解项目初期的资金投入压力，降低项目的财务成本支出。

2       项目分析

1．      土地市场分析

1）      2011年至2013年全市土地市场情况

    根据合肥国土统计数据显示， 2011年合肥土地市场以拍卖、挂牌形式成功出让土地58宗，出让总面积4408.243亩，成交总金额为约合128.73亿元。2012年全年成功出让土地83宗，出让面积10626.359亩，成交总金额约合为267.563亿元。2012年合肥卖地总收入同比上年128.73亿元上涨138.83亿元，涨幅达到51.8%。
    随着土地市场的持续回暖，截至2013年4月底合肥共计出让28宗，成交面积达到 1948.681亩，成交金额约为99.85亿元。其中今年3月21日的土地拍卖会，滨湖区、瑶海区、高新区的三宗地引发了房企的激烈抢购，保利地产独揽其中两块地成最大赢家，位于南宁路与金斗西路交口的滨湖区BH2013-01号地块总面积为293.36亩，规划用途为商业和居住，经过保利、国贸、中环等房企近40分钟的竞拍，最终被保利地产以613万/亩摘得，总价17.98亿，地面价9194.5元/平米，溢价率为42.5%。高新区JH-2地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以1207万元/亩的价格拿下该地块，楼面价高达3771.6元/平米，溢价率为141.4%。
    特别是4月27日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共1038亩16块土地出让，其中庐阳区N1304号宗地与合肥政务区ZWQTB—041地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到11家。
    合肥庐阳区N1304号宗地最终由融侨集团以520万/亩竞得，该地块为226.65亩商住地，总价11.78亿，地面价7800元/平，楼面价3000元/平，溢价率高达92.6%。政务区ZWQTB—041地块最终由文一集团安徽瑞泰置业以800万/亩价格成功摘得，该地块为政务124.36亩居住用地，总价9.948亿，地面价11999元/平，楼面价4285元/平，溢价率高达77.8%。
    2013年开年以来合肥土地市场持续升温，3月和4月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，多数地块溢价率超30%以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。

2）      项目区域土地市场情况

    2011-2013年项目周边区域土地出让一览表

    从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交2宗地块。其中今年2月成功出让的W1301地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到850万元/亩，不作为本项目土地参考价格。2012年9月出让的W1204地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到429万元/亩，地面价6436元/㎡，楼面价2574元/㎡。该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。本项目地块位置优于W1204地块，并且未来合肥地铁2号线湖光路站位于项目内，预计本项目地块价格约在600万元/亩左右。

2．      市场供需分析

1）      全市供应分析

    据当地房产管理局数据截至2013年5月中旬，合肥商品房可售套数为126233套，可售面积为997.17万㎡。其中：住宅套数可售为44702套，住宅面积可售面积为481.53万㎡。
    2011年至2013年共计成功出让成交约合16983亩，按照平均商住比4：6，平均容积率2.8计算，未来三年内商品房市场新增供应量为3170万㎡，住宅约为1902万㎡。
    按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为4100万㎡，住宅供应总量约为2383万㎡，年均市场住宅商品房供应量约为794万㎡。

2）      全市需求分析

    2010-2012年商品房销售情况

    据统计，2010年住宅商品房销售达到近900万㎡，2011年约为1066万㎡、2012年约为1117万㎡，10-12年商品住宅年均去化率约在1027万㎡。
    由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为2383万㎡，年均市场住宅供应量约为794万㎡，年均市场住宅需求约在1000万平方米。从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。

3）      项目区域供需分析

    目前项目区域内共有5个在售项目。区域住宅价格约在6300元/㎡ ，商业售价25000元/㎡，酒店式单身公寓售价5200元/㎡。
    区域项目情况

    通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在90%，其中春天里、山水间、山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为120以上大户型。特别是山水间项目近期开盘共计推出150余套住宅，排队拿号的人数超过200余人，项目开盘当天1小时既售罄。
    中海原山项目因其规模达到40万㎡，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到50%，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。
    项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有2012年成交的一宗住宅用地，区域内的景观优势和完善的生活配套设施、价格较市区中心便宜得到当地消费者的认同，未来项目区域内竞争压力小，销售形势乐观。 

4）      小结

    从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。
    项目区域内近三年内仅有一宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余个项目均进入尾房销售，未来区域市场竞争压力小，销售形势乐观。

3．      楼市及个案分析

1）      楼市概况

    合肥市作为安徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商、以及华润置地、绿城这样的一线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关的配套已经逐渐像一线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层、高层为主，外加少量的花园洋房、别墅，高层已成为主要开发方向。 
    目前，合肥市区内目前共有大小楼盘800余个，按照行政区划分，可分为政务区、滨湖新城、庐阳区、经开区、高新区、新站区、瑶海区、蜀山区、包河区九大房产板块。
    板块均价一览表

    据房管局统计数据合肥市2012年(年1月1日-12月31日)九区住宅类商品房成交均价约6533.72元/平方米。同比2011年全年宅交均价上涨246.04元/平方米，同比涨幅约3.91%。
    2013年4月份合肥市九区商品住宅成交均价6810.49元/平米，与2013年3月份合肥九区商品住宅成交均价7010.71元/平米相比下降200.22元/平米，环比下降2.86%。与2012年4月份合肥市九区商品住宅成交均价6276.47元/平米上涨534.02元/平米，同比上涨8.51%。

2）      个案分析

    项目开发具有参考意义的项目，为在售的中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约42.22万平方米，物业类型为别墅（排屋）、高层组合。
    产品设计方面：
    项目首次开盘于2012年下半年，主力产品为85-94平方米经济型中小户型。这部分主力产品基本售罄，然而12