1、项目基地简介

北京市大东流苗圃（北方国家级林木种苗示范基地）位于北京市昌平区小汤山大东流村南，始建于1965年。苗圃（基地）占地2348亩，分为南北两区，其中北区约为1148亩，南区为1200亩。经过多年的发展建设，现形成林木钟苗，花卉、绿化工程三大主导产业，年生产绿化苗木200万株，品种200多种，花卉300万株，品种100多个，绿化工程施工养护面积达到20万平米的北方国家级林木种苗示范基地。

(1) 基地现状

南场位于昌平区小汤山镇土沟村北，温榆河东岸，距高速机场线北七家出口仅3公里。其中建筑占地130亩，现为温榆河会议中心（占地面积13万平方米，195亩，其中建筑面积4252.4平方米，中心湖水面积2.7万平方米）。其它1070亩为绿化苗木。
大东流苗圃北场位于北京市昌平区小汤山镇大东流村北，总占地1148亩，基地上方现为各类绿化、花卉苗圃及其一部分办公和设备用房。北场中间被北四环穿越，不具备成片开发的优质基地资源。

(2) 分析概述

项目本身所处区位为昌平区小汤山镇大东流村附近，交通通达性较好,处在北京一小时车程辐射之内；项目位置为温榆河生态走廊昌平段，周边是已经成型的别墅区，景观资源和地块价值已经被市场充分承认，项目产品开发具备潜在的市场认知度。从项目立地情况看，尽管2400亩由南北场分开，造成无法进行大片区规划设计，但是单场1200亩的体量也足够进行产品形式的丰富和优化，具备充足的挖掘空间，尤其是南场紧邻温榆河河岸（带高尔夫球场）可开发产品丰富，大片区政策具有连贯性，生态、环保和可持续行发展思路符合温榆河生态走廊规划理念。

2、项目定位基础

(1) 温榆河历史

1. 温榆河——北京最古老的天然河道

温榆河首次载于史册时名为“温余水”，简称温水，直至辽代，始改今名。温榆河为潞河上游，属海河水系，是北京地区最古老、最重要的一条天然河道。温榆河正源为关沟水，出自关山，流经今北京市海淀、昌平、顺义、朝阳、通州等五区，至通州北关闸为止，全长约60公里。通州北关闸以下河道，名为潞河，东注于海。
三国时期，曹魏引白沟河入之，开为丰虏渠。隋代循平虏渠故道，并利用滹沱河下流一段河道，开修为永济渠，直至唐代仍沿用之，通称御河。明清时期，卫河成为京杭大运河从临清至天津的一段，北接潞河。相对而言，潞河称北运河，卫河称南运河。无论潞河与卫河，还是直隶其他各天然河道，都汇于“海河一门”，均属海河水系，而总归以“天津为众水出海之路”。由此，温榆河下流既与河运相接，又与海运相通，成为全国水路运输的重要组成部分。

2. 不可替代的自然人文胜景

    温榆河流域几乎到处都有历史遗迹与遗址：如居庸关至南口，有塔跨于街，谓之过街塔，塔之下拱如石桥，两边雕刻金刚像，杂以佛经，工巧精绝，字称上品；又如州西约8里之昌平旧县，建有“狄梁公（仁杰）祠”，自唐代以来，每年四月初一开始举行“赛会”，方园数百里的人皆赶赴庙会，热闹非凡，此祠元代重建，明代加以修缮，而“赛会”沿至于清。
    此外，在百望山下有“玉斗潭”，深不可测。其北10里为灌石，驻跸山在此。西望白虎站，深若天井。山上建有栖云台，山下有石林、石釜，金章宗曾游于此。
    温榆河上游特别是昌平地区为北京北部交通要冲，是辽、金及元、明、清五个朝代帝王“北巡”的必经之路。如今这一路上，诸多“行宫”、“驿馆”与“驿站”，昌平又名榆河驿，或称昌平驿。
    由于昌平州东南有“海子”，“水燠如沸”，名新汤泉，为名泉之一，泉水四时常温，浴之可治疗疾病。
    至嘉靖时，因温榆河下流之沙河为明帝视察陵寝之路，因此建有行宫，环以城池，名为巩华城，并设官戍守，南护京师，北卫陵寝，东可蔽密云之冲，西可扼居庸之险，实际“增一北门重镇”。总之，温榆河流域特别是上游地区，拥有山川风景、水利、温泉等自然资源，也有着社会政治、经济、军事、文化等诸多方面内容的资源，是人们休闲与文化旅游的良好场所。

(2) 温榆河生态走廊

2002年，北京市政府投入15亿元资金，建设“温榆河绿色生态走廊”，形成了沿河道200米的景观绿化带，辐射形成的1至1.5公里宽，共达167平方公里的绿色汪洋生态区，优越的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。市政府倾力打造温榆河绿色生态走廊，营造“最佳人居环境”，温榆河别墅带的优势即体现在其天然形成的自然环境，温榆河古老的河道孕育了延河生态带和天然湿地景观。
温榆河绿色生态走廊规划原则

“以水为魂，以绿为体，以人文本”，突出温榆河的景观价值和生态功能。
优化用地功能布局，形成以绿色生态旅游带串联建设组团和旅游居住小区的“珠链式”布局功能。
与周围地区已审定的各项规划相衔接。

(3) 温榆河别墅带

    温榆河从源头到北京机场路沿线总长度约20公里水域，因其得天独厚的天然环境和地理优势，在北京10多年的房地产开发进程中，自然积蓄成就了北京近郊最为高档别墅产品的集中地和大量高端消费的精英族群，成为北京当之无愧的首富居住区，并逐渐形成独具特色的区位特征和精英文化，吸引着一大批同一消费圈层的置业者，“温榆河别墅带”的概念开始显山露水。
    与以往的区域概念不同，“温榆河别墅带”不是哪个开发商自封的，也不是单凭炒作营销出来的，也不是政府规划的结果，而是产品开发过程中自然而然产品不断认同、不断竞争，加之区位景观价值的无以复加而形成的一个自成气候的广阔地带。温榆河东始昌平区沙河水库，流经小汤山镇，穿京承高速、机场高速，西至通州北关闸，总长度约47公里。1992年，保利集团携丽京花园项目首次进入温榆河周边开发并迅速售罄，开启了温榆河周边别墅项目开发热潮。清一色的高档别墅项目和相应的富裕人群的聚集，使得这一地区超越了单纯的地理概念，更具有一种特殊的时代与人文意义。
    温榆河别墅带的浑然天成，不能不谈到北京的水系。环顾世界范围内看，绝大部分著名城市，尤其是发达国家那些发展较早的大城市，都有自己的环水别墅带。最迷人的当属海滩，比如，洛杉矶城就处在三面环山、一面临海的开阔盆地中，从洛杉矶城中心南行至海岸，到了著名的ORANGECOUNTY（橘子镇）后，便可望见长滩。从空中俯瞰橘子镇到长滩，是一条长约20公里的景观迷人的海岸线，这就是洛杉矶城的高级住宅区，也是洛杉矶城的富人区。这个区域最特别之处就是优雅多变的建筑以及情趣盎然的海滩。日本有东京湾、香港有浅水湾、悉尼有玫瑰湾等。对北京这样无海可望的内陆城市，当然湖水、河水就成为别墅带重要元素了。而在北京四大水系（温榆河，永定河，潮白河，京密引水渠）中惟一四季长流的天然河，温榆河有着秀美的自然风光；与市中心保持恰到好处的距离、便捷的交通网络和优越的基础设施与人文环境使市中心与郊外真正一线之隔；作为北京最早的别墅开发地带之一，许多有实力的开发商不约而同选择了这片河岸。
     “温榆河别墅带”是在京城住房商品化进程由初期向成熟过渡过程中初露锋芒的，从历史来看，任何一个成熟的高尚住宅区都要经历十几年甚至几十年的发展才能逐步完善起来，只有十年资历的“温榆河高尚别墅带”还只是初具雏形。。所以，不足十年，温榆河上游别墅就完全可能连接成片，并临河形成一个开阔的绿化带，再配以一条国际标准的沿河规划，就可使这个环带成为真正意义的温榆河别墅带。
    在十多年的发展