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    王 辛 庄 地 块 前 期 策 略
    初 步 沟 通 建 议
     
    [2009-7-7]
     
     
     
     
    谨呈：北京腾龙嘉华房地产开发有限公司
     
    
    前言导读
    
     
     
     
     
    
    营销
    推广
    
    定位
    思考
    
    项目
    定位
    
     
    
     
     
    核心思路
     
    营销推广
     
    价格策略
     
    销售方式
    
     
     
    市场解读
     
    项目审视
     
    竞争分析
     
    客户剖析
    
     
     
    发展方向
     
    建筑风格
     
    产品定位
     
    规划建议
    
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    
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    首先让我们来了解一下目前的市场状况……
     
     
     
    
     
    
    市场解读
    
     
     
     
     
     
    
    市场解读
    
     
     
     
    
     
    平谷区域住宅市场供需不平衡，市场供需结构自07年以来逐渐发生变化，新旧项目交接断层，购买需求被压抑。
    
     
    国家对房地产的政策调控由“紧缩型”变为“持续放松”09年开始逐渐显现，北京市场出现回暖迹象。
    
     
     
    
     
     
     
    
    地产回暖迹象明显，平谷区域内市场供需结构将继续深化。需求有待释放。
    
    
     
    
     
     
    
    市场解读
    
     
    1.政策回顾
    ① 08年10月银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度》
    主要内容：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
    ② 08年12月国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
    主要内容：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
    ③ 09年1月北京建委出台《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见 》
    主要内容：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
    ④ 08年12月，国务院办公室发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》
    主要内容：支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
    ⑤ 09年5月 商品房开发资本金大限松动 房贷风险总体可控
    主要内容：国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房，具体调整比例尚未公布。这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例（自有资金比例）35%的“大限”首次出现松动。
    为应对金融危机对中国经济的影响，08年以来政府放宽调控，刺激经济增长，对楼市复苏产生积极效应
    
    市场解读
    
     
    2.房地产运营简析
    6月15-6月21日北京商品住宅成交量、价齐升，成交面积和套数分别上涨15.25%和6.24%，成交均价13412元/平方米，涨幅4.95%。期房商品住宅新增供应1860套。 
    　　成交量 
    

　　据北京房地产管理交易网数据显示，6月15日-6月21日北京商品住宅（非保障性住宅）成交量上涨，日均签约540套，比6月8日-6月14日日均签约量增加32套。6月15日-6月21日成交面积46.60万平方米，比6月8日-6月14日上涨15.52%；成交3781套，比6月8日-6月14日上涨6.24%。 
    　
     
     
    
    北京商品住宅各周成交量统计如图： 
     
     
     
     
    
    市场解读
    　　
     
    成交均价 
    　　6月15日-6月21日北京商品住宅成交均价上涨，商品住宅成交均价13412元/平方米，比6月8日-6月14日增加633元/平方米，上涨4.95%。北京商品住宅各周成交均价走势如下图： 
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    进入6月，受通胀预期的影响，楼市从“小阳春”直接晋级为“大阳春”，北京楼市呈现出价量齐升的态势，北京多个楼盘目前的公开售价已经涨至历史最高，多数楼盘一季度到6月份的涨幅超过20%。
    
    市场解读
    
     
    3.平谷区经济运营状况
    ① 工业生产降幅继续回升，重点企业同比仍呈降低态势
    1-5月份，平谷区实现工业总产值56.5亿元，较上年同期下降2%，其中规模以上工业企业实现工业产值53.3亿元，同比下降3.5%。全区重点工业企业增至56家，完成工业产值47.1亿元，同比下降1.6%,占全区工业总产值的83.4％。
    ② 税收同比仍有所下降，财政收支同比增长
    1-5月份，平谷区完成税收总额12.5亿元，较上年同期下降7.1%。其中：国税收入4.8亿元，同比增长6.7%；地税收入7.7亿元，同比下降14%。实现财政收入4.7亿元，比上年同期增长4.4%。其中共享收入3.1亿元，同比下降16%。全区财政支出13.3亿元，比上年同期增长63.5%。其中：教育支出1.6亿元，同比增长16.6%；医疗卫生支出5928万元，同比下降4.6%。
    ③ 银行存款增长较快，贷款总量呈现增长
    5月末，平谷区银行存款余额189亿元，同比增长30.3%。其中：居民储蓄存款105.3亿元，同比增长28.7%；对公存款83.7亿元，同比增长32.4%。全区贷款余额87.2亿元，同比增长3.7%。
    ④ 城乡居民收入增加，生活质量逐步提高
    1-5月份，平谷区城镇居民人均可支配收入9447元，较上年同期增长7%。城镇居民人均消费支出5689元，同比增长8.5%。农民人均现金收入4916元，同比增长11.1%。人均家庭经营收入1986元，同比下降10.3%。农民人均生活消费支出2766元，同比增长36.3%。
    【09年1-5月份，平谷区国民经济总体运行较为平稳。工业生产降幅继续回升，重点企业同比仍呈降低态势；税收同比仍有所下降，财政收支同比增长；银行存款增长较快，贷款总量呈现增长；城乡居民收入增加，生活质量逐步提高。】
    
    市场解读
    
     
    4.平谷区房地产运营状况
    ① 平谷区房地产投资情况
    虽然去年全国受到金融风暴的影响，整体楼市价格有所回调，但，平谷内区域楼盘项目波及影响较小，楼盘价格整体还是微有上升的空间。
    ② 平谷区房地产土地供应计划
    平谷区上市土地稀缺，致使现阶段新项目出现断层。
    ③ 平谷区房地产供应结构状况
    目前平谷房产市场上在售房产存在的形态主要有多层、高层、小高层及少量别墅。新近投放市场的楼盘以多层、高层、小高层的混合物业形态并存为主。
    ④ 区域项目运营状况

     
     
     
    【现状】
    09年至今，在售楼以尾房为主；其中紫贵庄园、盈谷中心等楼盘未拿到销售许可证的前提下提前预售，基本上已接近尾盘。
    【趋势】
    产品细节的品质化——主题生活社区的出现，户型、外立面、园林、停车位、物业服务等产品细节的规划设计水平进一步提升。
    
     
    
     
     
     
     
     
     
     
    让我们再来看看自己的情况……
     
     
     
    
    项目审视
    
     
    
     
     
     
     
     
    
    项目审视
                  
     
    1.地块概况
    


     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    · 宗地位于平谷区王辛庄镇。东至乐园西小区，南至天坛家具城南墙，西至谷丰路，北至平谷大街。
     
    · 宗地拟建住宅面积约60898.646㎡；商业面积约7507.09㎡；综合服务设施约1092.91㎡；绿化率为33%。
    


     
     
    
    项目审视
    
     
    2.区位解读
    ① 交通状况
    ● 宗地附近交通便捷，道路四通八达，宽阔畅通；更有规划中的城铁线邻近而过。附近有小公共汽车停靠站，去往通州及周边县市较为方便。