匡山小区碧桂园项目营销策划报告

目   录

    第一章、济南市房地产市场分析…………………………..
    一、济南市历年住宅市场分析…………………………………

二、2006年济南市房地产市场分析……………………………

    三、济南住宅市场未来走势分析………………………………
    第二章、项目区域市场分析…………………………………
    一、济南西部市场特点分析……………………………………
    二、西部区域供应市场分析……………………………………
    三、西部房产市场发展趋势分析……………………………………
    四、典型项目分析………………………………………………
    第三章、项目分析……………………………………………
    一、项目基本技术指标一览表…………………………………
    二、项目SWOT分析……………………………………………
    第四章、项目定位分析………………………………………
    一、市场定位……………………………………………………
    二、目标客户定位………………………………………………
    三、价格定位……………………………………………………
    第五章、项目营销及推广分析……………………………..
    一、营销策略……………………………………………………
    二、营销推广主题………………………………………………
    三、媒体策略……………………………………………………
     

第一章、济南市房地产住宅市场分析

    一、济南市历年住宅市场分析
    （一）济南市历年住宅供应市场分析
    1、房地产市场供应量分析
     
    1）2003—2006年1－8月份住宅市场投资完成情况：

    
    2）2003—2006年上半年住宅竣工面积：

       2006年济南市确定今年商品住宅施工面积约800万平方米，竣工面积将达到380万平方米。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米；新开工面积400万平方米。
    2003-2006年，房地产投资稳步增长，这说明房地产开发企业对济南房地产市场充满信心，对整体市场环境看好。虽然受到宏观政策的持续影响，但各项指标表明济南房地产市场并未受到很大影响，市场正在向着更加健康、规范的方向发展。 
    2、2005—2006年上半年，济南房价走势
     
    
    据统计，2006上半年商品住房成交登记6746套、面积91.95万平方米、金额27.69亿元、均价3012元/平方米，同比分别增长21.6%、23.7%、42.6%和15.3%。
    （二）历年房地产市场需求分析
    1、2003—2006年济南房地产市场销售量统计：

    
    虽然受到国家宏观调控的影响，2003—2006年济南房产市场销售面积仍然稳定增长，特别是2003-2004年销售增长幅度更是创下新高。2005年的统计口径有调整，按实际同比应略有下降。销售量的增长是房产市场健康发展的最好佐证，也是刺激投资的最直接动力。
    2、济南房地产市场需求量预测
    2003—2005年城市居民人均居住面积：

    
    2005年济南市区人口在251万，5年后，人均住房面积至少要达到28平方米，即每年每人增加住房面积1平方米；到2010年济南城区人口将增加到300万，平均每年增加11万人，这样今后5年就需要2500万平方米的住房。城市人口的增长，进一步扩大了住房的需求空间。

二、2006年济南市房地产市场分析

（一）2006年上半年新增供应量分析

    本公司通过充分市场调研，得出以下统计数据：
    1、      供应量统计
    2006年上半年济南住宅市场运行平稳，新增供应量较大，新开盘项目约有14个，其中6个项目为原有楼盘的后续开发，8个项目为全新楼盘，总体供应量为200万平方米，较去年同期大幅上涨。 主要分布在东部、西部区域，物业类型均为普通住宅。
    2、      供应区域分布
    
    从新盘的供应区域来看，南部和东部、西部是上半年最活跃的三个区域。其中东部、西部本季度新盘供应量规模相当，北部全新项目湖光山色，一期总建筑面积5万平方米。 
    3、         供应价格分析
    
    从上半年新增楼盘价格分布来看，以中高档为主，普通住宅价格主要集中在4000-5200元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上升态势。
    4、      供应产品分析
    
    从供应产品来看，上半年新增楼盘以普通住宅为主，并有别墅项目上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见国家严控土地政策效力日益凸显，用地强度加大；此外上半年新开盘的别墅项目，其建筑形式主要以叠拼为主，还有少量的联排和双拼。
    （二）2006年济南房产需求市场分析
    以下调查数据是，2006年春季房展会期间，我公司对济南房地产市场需求状况开展了一次专项调查，共发放调查问卷近2000份，收回有效问卷1879份。
    1、购房者对区域认可程度分析

    
    从调查数据可以看出，购房者东部与南部区域认可度高，两项比例之和达到55%，购房者对北部区域的认可程度仍不尽乐观，只有10%的客户会考虑在北部区域购房。
    2、购房者能承受单价分析

    
    购房者所能承受的3000元以下的住宅接受程度最高占到32%，而济南房地产市场上此类普通商品房住宅已非常罕见；3000元以下的住宅主要可分为两大类，一是旧改类项目，第二类为二手房物业。调查数据显示购房者在房价一路上扬的现实情况下接受这两类物业的人群在增加。
    3、购房者所能承受的总价分析

    
    总价30-35万的住宅项目市场接受程度高，这与目前房地产市场所反映的销售数据是吻合的；而40万以上的住宅项目去化速度慢。总价款做为影响购房的最重要、最敏感的数据的因素之一，这就要求开发企业，在建筑规划、成本控制、价格制订过程中要综合衡量，实现综合效益最大化。
    4、需求户型分析
    
    二室、三室是需求主力