花桥·秀峰统筹城乡发展项目
市场研究及战略定位报告
（文字提纲版）
1． 对于本项目开发目标的理解
1.1 花桥镇地理位置及概况
? 地处新津县东北部，毗邻县城区。全镇幅圆 33 .6 平方公里，辖 7 个行政村和 2 个社区， 96 个村民小组，总人口 27976 人。
? 花桥镇是新津县重要的无公害蔬菜示范基地和淡水养殖基地。
? 工业基础较好，镇域内现有企业 68 家，其中规模企业 9 家。
? 商贸特点突出，已建成综合贸易市场、专业蔬菜批发市场以及红旗连锁、互惠等 5 家超市。
? 花桥镇区位优势较为明显。距西南航空港 25 公里 ，成（都）乐（山）大件路和 108 国道（川藏路）两条高等级公路东西穿境，在境内穿境交汇，交通十分便捷。是成都辐射川南的重镇，是新津的农业重镇，水系资源比较丰富。
1.2 新津概况
地理位置：
位于四川盆地西部，成都平原南部边缘，是平原到丘陵的过渡地带，距离成都市市区36公里。土地方圆，版图形状如同心肺状。
概况：
2006年底全县人口29.93万人，其中非农业人口9.49万人，占总人口的31.7%。新津历史上是著名的水陆码头，拥有丰富的风景旅游资源和水资源。
1.3 对花桥秀峰项目开发目标的理解
将花桥项目打造成为国家级统筹城乡示范区、成都市都市型新农业的样板示范区，使花桥项目列为成都市重点项目及全国统筹城乡重点项目；
对新津县的“城南门户、水城新津”的定位进行升级化补充，对新津的现有城市功能、产业功能进行升级化补充；
通过拆院并院将整理出来的土地与秀峰工业园的用地指标挂钩，使工业园用地合法合理化，同时还能够解决一部分失地农民的就业问题
通过精心策划和专业包装，提升经过整理之后的花桥镇建设用地价值
通过土地整理项目，使花桥镇的农业布局规模化、合理化，观光农业产业化，达到良好的经济效益
观光农业、秀峰工业园、农用地的产出能够到达一个稳定的现金流，一方面支撑秀峰整体上市，实现资本化！另一方面全国化复制秀峰成功模式！
2． 探索战略定位的工作方法论
企业化运作的花桥项目必须要有一个高起点的战略定位
应用专业方法论来指导形成本项目的开发战略定位
战略性指导思想：借势、超越、跳出
三维度价值空间分析：基于新津、成都乃至国家的价值空间进行分析，包括城市功能、产业两个视角；在每一个维度的分析中，寻找可能存在的价值机会；
辅助方法论：安索夫模型及蓝海战略、同核城市理论、寻求城市功能和产业功能的综合价值最大化
2.1 战略性指导思想——借势、跳出、超越
确定本案战略发展方向：
? 如何跳出本案本身、跳出新津县、跳出成都市来看本案的战略定位？
? 如何超越周边类似小城镇，超越周边统筹城乡项目，形成差异化竞争优势？
? 如何借势十七大、统筹城乡发展及西部大开发政策？如何借势川渝统筹城乡综合改革试验区？
2.2 本案定位应用的基本方法论——三维度价值空间分析模型
2.3 应用同核城市理论，进行定位方向的探索
同核城市指随着城市发展，人口快速增长而在主城区周边郊区出现的具备全面城市功能，能够提供和大城市中心区相同城市功能城市核的新城。在同核新城内居住，商业，商务，产业等各个功能实现内循环，而对市中心的依赖性降低
2.4 以城市运营的思维出发，而不是简单造城
2.5 寻求城市功能和产业功能的综合价值最大化
3． 国家宏观政策态势及机会分析
3.1 在中共中央十一五规划中明确指出，将加大对统筹城乡发展项目的投资力度及政策倾斜程度
统筹城乡发展的目标就是逐步缩小城乡差距，实现城乡一体化
要点一：进一步加强农业的基础地位，建立以工促农、以城带乡长效机制
要点二：坚持把发展现代农业、繁荣农村经济作为社会主义新农村建设的首要任务
要点三：继续强化完善支农惠农政策，确保国家粮食安全
要点四：多渠道转移农民就业，努力提高扶贫开发水平，千方百计增加农民收入
要点五：深化农村综合改革，同时推进农村金融体制改革和创新，改革集体林权制度，协调推进农村其它各项改革
要点六：坚持农村基本经营制度，健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营
要点七：探索集体经济有效实现形式，发展农民专业合作组织，支持农业产业化经营和龙头企业发展
要点八：培育有文化、懂技术、会经营的新型农民
3.1.1 统筹城乡发展试点工作在全国范围内全面开展
西部地区的城乡一体化工作任重而道远
未来二十年内中国将有三亿左右农民进入城镇，中国正经历着世界上规模最大的城市化进程，随着城市化的加剧，城乡矛盾也日益显露出来。中国城乡正由“城乡联系”向“城乡融合”发展阶段转变，并最终实现城乡一体。
3.1.2 成渝经济区作为经济增长第四极的发展攻略
在国家经济社会发展大局中，重庆和四川最有条件形成一个经济联合体，最应该在西部大开发中发挥重要的带动作用。因此，成渝合作共建成渝经济区，共同打造中国经济“第四增长极”，带动西南、促进全国经济社会发展，是成渝共同的历史使命。
成渝试验区的积极信号及意义
2007年6月成都、重庆被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，鼓励试验区在一些重点领域大胆创新，探索实践，为区域乃至全国积累好的发展经验，新特区重点在统筹城乡（享有“先行先试”的权力 ），国家不提供规划政策、资金、优惠等。试验区以不扩大贫富差距、城乡差距，不损害环境为前提，着重在构建和谐社会与平衡区域二元化发展方面作出探索。
3.1.3 统筹城乡将是一个价值数十万亿的国家级大产业
统筹城乡发展是世界范围内的伟大壮举！在人类发展史上还未曾有一个进程能够推进近10亿人口的城市化进程，并提高他们的生活水平！统筹城乡产业在未来的20年内将产生数十万亿的产值！
3.1.4 国家统筹城乡态势及机会分析——急需一个国家级交流交易平台
中共十六大三中全会提出了五个统筹的概念，这是统筹城乡概念的第一次正式提出。在刚刚过去的十七大更是明确地提出：“统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。”
自2004年试点统筹城乡以来，虽然全国许多地方都成功举办了关于统筹城乡方面的研讨会、论坛，但是缺乏一个综合运作统筹城乡项目的交流交易平台以及能够展示我国统筹城乡成果的大展区。这是花桥的机会！！！也是一个能够将花桥项目上升到国家级项目的可预期、可操作的战略方向！！！
3.2 同是国家级扶持工程，我们以西部大开发为例
3.2.1 西部大开发的国家级政策倾斜带来发展良机
西部大开发战略始于1999年8月，由国务院设立国务院西部地区开发领导小组办公室，统筹西部大开发战略。自战略实施以来，国家不断加大对西部地区的支持力度，截至2007年，国家累计新开工西部开发重点工程70项，投资总规模约1万亿元，中央累计投入财政性建设资金5500亿元、财政转移支付7500亿元、2000-2004年，西部地区国内生产总值年均增长10.2%。2007年西部地区地方财政收入较之1999年增长1.5倍，自身经济实力有了明显提高。
在重点开发项目和重点开发区域中，成渝经济圈、西安、昆明、西北能源带分别形成了较为明显的产业优势和较好的经济效益.
西部大开发十一五规划中，国家将加大对能源、环境改造、统筹城乡、基础设施和产业优化的投资力度和倾斜程度。
机会1：要抓住西部大开发的良机
机会2：将开发模式成功的传播到西部其它省份，带动当地农民共同致富
西部大开发重点区域示意——以成渝经济圈为核心
