新城国际公馆前期定位报告
新城国际公馆
前 期 定 位 报 告
2007/05/08
鼎嘉从专业的角度，支持客户做正确的决策！
◎ 长沙整体楼市情报收集分析
◎ 项目片区及项目周边调研分析
◎ 项目片区及项目周边客群调研分析
◎ 竞争市场资料采集及分析
◎ 公司内部项目专案讨论会
◎ 项目整体推广可行性模拟分析
鼎嘉从专业的角度，支持客户做正确的决策！
我们做的主要功课
◎ 长沙整体楼市分析及政策研判
◎ 项目所在片区基本情况及发展趋势预测
◎ 项目地块特质及周边分析
◎ 竞争市场分析及趋势预测
◎ 项目产品整体规划思路建议
◎ 项目整体定位分析
◎ 项目商业、住宅整体推广思路
◎ 项目整体营销策略建议
报告的主要任务
第一部分：长沙整体楼市现状分析
一、长沙市房地产市场综状/土地相关政策
◎2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案
◎2006年5月17日，国务院发布“国六条”
◎2006年5月29日，九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
◎2006年9月29日，长沙市“十一五”（2006-2010）住宅发展规划公布
随着长沙地方细则的颁布，对房地产消费者市场影响方面而言，短期内持币观望情绪增加，对于自用型及长线投资客户的影响将逐步淡化，而对于投机和短期投资性购房有所压抑，楼盘销售会受到一定的影响。
随着国家有关政策的实施，90平米以下户型将在2007年的市场成为主流，充分利用有限的建筑面积发挥建筑的功能成为消费者选房主要的关注点之一，也成为开发商发挥产品价值的一个主要方向，好的产品设计将成为吸引消费者的一大因素，另外由于房价的上涨，90平方米以上房型将向节约面积型方向发展。
对于开发商，由于对新政后市场前景把握不定，一些项目一再延迟面市时间。而土地交易市场上却并没有受到明显影响，土地成交量一直保持着持续稳定的增长态势。
新政中对套型结构的限制，多层、大户型将逐步成为稀缺产品，在地价和建安成本不断增加的情况下，长沙房价也会受此影响，房价将会持续上涨。
据国家发改委通报，一季度长沙房价同比上涨10.1%，仅次于深圳居全国第二，但鼎嘉认为，长沙房价上涨相对幅度并不高，未来三年，长沙房价将继续高幅度上涨。
综合市场调研可了解到，对于长沙商业地产而言，从2007年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。
第二部分：住宅/商业现状分析及预测
第一节：住宅部分
基于2006年的市场总结（2007年项目定位预判的前提）
◎长沙房地产市场基本发展况状:
2006年完成房地产开发投资近300亿，与2005年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上，全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长42%、29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与2005年同期相比分别增长8%和14%。
鼎嘉总结：
? 在国家宏观调控的局势下，长沙房地产市场整体稳中上扬；
? 相对一线发达城市房地产的增长过快，长沙房地产市场尚属健康发展；
? 长沙房地产市场处于增量期间，未来市场竞争必然激烈；
? 房地产市场投资增长幅高于销售增长幅，市场向供大于求的趋势发展。
图表对比分析：
◎ 2006年全市商品房、住宅供销对比分析
区域
项目
| 开福区
| 天心区
| 雨花区
| 岳麓区
| 芙蓉区
| 全市
|
商品
房住宅
| 0.84
| 1.50
| 1.17
| 1.03
| 0.68
| 1.05
|
◎2007年1-2月份全市商品房、住宅供/销情况
从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同步增长，达到近期历史最高水平，房地产市场呈现供销两旺的良好势头。天心区商品房批准预售量同比增长达534.02%，近期楼盘上市量较大。
◎2007年1-2月份全市商品房、住宅供/销对比分析
鼎嘉分析：
◇2007年1-2月份商品住宅累计供销比为1.08：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2006年同期增大了0.08，已经由2006年的供不应求发展到供求基本均衡。
◇分区情况看雨花区供销比为0.82，销售量大于供应量，市场供应明显吃紧。
◇ 从表看出：天心区供销比达到1.27:1仅次于开福区，整个区域放量猛增，区域消化能力滞后开发力度，导致该区域销售压力加大。
鼎嘉市场研判：
对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量同比增幅较小，非住宅商品房累计待售面积有所增加。这一方面与长沙整体市场容量有关，另一方面也与目前“国六条”出台后，全国整体房地产市场环境有关。
整体而言：商品房与住宅供求基本稳定，物业形态竞争激烈，别墅项目及小户型项目竞争进入白热化，多层住宅和小高层受市场喜爱，未来市场需求呈上升趋势，综观整个长沙楼市，整个市场在未来5年内仍然较旺盛。
注 意
对市场的理性判断基础上正确进行产品的定位是成功销售的前提。
预警信号！
长沙房地产市场目前整体供需求平衡，但局部出现供过于求的现象。
◎ 最近一年（06年3月-07年2月）长沙市商品住宅价格走势：
（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）
2007年1-2月，全市商品房均价为3136元/㎡，同比上涨4.71%；其中，商品住宅平均售价为2887元/㎡，同比上涨9.11%；商品房非住宅平均售价为5226元/㎡，同比下降11.63%。
住宅部分
拉动整体房地产市场的平均价格
整体水平上扬
非住宅部分
受市场供需规律，价格下降
说明：
市场对住宅的刚性需求，使得长沙的商品住宅价格上扬；
而非住宅物业类型在局部市场上供大于求，价格同比有所下降；
但鼎嘉认为，非住宅下降只是暂时的洗盘和调整，整体趋势仍然上升。
◎2006年不同价格区间住宅供应量与实际消化量分析:
1.10
5072
100.00
49870
100.00
56942
合计
2.22
4340
7.14
2562
14.38
9902
＞4000元㎡
1.58
7699
26.75
13341
38.29
21040
3000-4000元/㎡
1.08
1227
31.56
15738
30.88
16965
2500-3000元/㎡
0.68
-2873
18.24
9095
11.32
6222
2000-2500元/㎡
0.35
-5321
16.31
8134
5.12
2813
≤2000元/㎡
比率
供-销
比例
（%）
销售量
（套）
比例
（%）
供应量
（套）
以3000元/平方米为分界点考察项目的供应与销售情况，可以看出:目前整个长沙市场上3000元/平方米以上的楼盘供给占主导；随着房地产市场是逐渐升温，长沙市场房价临界点将从3000迈向3500，局部区域将向4000或者更高靠拢。
◎2007年1-2月份不同面积套型住宅供应量与实际消化量分析:
从各户型供销结构来看，1-2月60㎡以下的户型供大于求，90-120㎡户型供不应求，其余各户型供销较为均衡。90㎡以下中小户型供销比例分别为34.24%、28.56%，所占比例比去年同期分别增长-0.72、2.41个百分点。