银海·贵阳北京路项目定位报告
    （精装版）
     
     
     
    
    环球商机（集团）有限公司
    2007年6月
     
    目    录
     
    一、项目定位思路                                                                                4
    二、项目SWOT分析及项目对策                                                                     5
    三、项目总体战略定位                                                                            12
    四、项目八大特色                                                                                16
    五、物业功能定位                                                                                36
    六、项目类型定位                                                                                 38
    七、项目体量建议及总体平面布局建议                                                                39
    八、商圈分析                                                                                    52
    九、商业总体形象定位                                                                              56
    十、总体档次定位                                                                                 64
    十一、目标消费者定位                                                                             74
    十二、业态定位、功能分布                                                                          77
    十三、项目核心竞争力分析                                                                         153
    十四、业态招商深入分析                                                                          169
     
     
     
     
     
     
    一、项目定位思路
    ?      标志性——贵阳市标志性商业
    以较高的姿态切入贵阳商业市场，突显商业在整个贵阳市范围内的高起点和标志性。
    ?      本土性——以本地的市场需求为导向：
    以贵阳市本地居民的消费习惯和消费，趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实地将项目融进消费者的日常生活。
    ?      品牌性——大品牌与主题商业强强结合：
    通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。
    ?      体验性——在上乘的购物环境中体验购物的快乐
    优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。
    ?      全局性——充分考虑协调项目住宅、写字楼部分的关系
    充分考虑项目地块的特点，力争项目各个部分协调发展，项目效益最大化
     
    二、项目SWOT分析及项目对策划
    （一）项目SWOT分析
    
    l片区内会有一定量的潜在商业供应
    l高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。
    l重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在重叠经营的现象；
     
     
    l贵阳良好的发展前景，周边城市具有辐射能力
    l快速增长的消费能力
    l片区较好的商业基础
     
    l酒店及会展中心的建设，将大大增强区域商业气氛
    l区域竞争暂不激烈
     
    l综合性购物中心空缺
    l充分利用招商引资政策
     
     
    威胁
     
    机会
     
     
    l与传统商圈距离有一定距离，人气不旺
     
    l经营初期，控制有价无市的经营状态有一定的难度
     
    *       
    l项目区域发展规划的战略优势
    l地理位置优越及规模较大
     
    l具有良好的项目展示面
     
    l项目规模大，单位成本低
     
     
    劣势
     
     
    优势
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    （一）优势分析及项目对策
    1、区域发展规划战略优势：贵阳从城市规划、旅游规划两个方面做了详尽的规划，确保了城市化进程的速度，本项目所处的云岩区是政府规划中的贵阳CBD地区，在当地政府的大力推动下，本地区将集中贵阳大部分的商业、商务、住宅等资源。
     
    对策---从城市运营的角度开发本项目：本项目应充分抓住机遇，站在城市运营的角度进行商业运营，把项目打造成符合项目区域规划并有显著特色的大型商业，并利用区域内有效的商业资源及配套，同时提升区域及贵阳市的商业水平。
     
    2、地理位置的优越性及稀缺性：本项目所处的北京路段是贵阳主要的交通路段，近20条公交线路停靠项目旁边，交通方便；贵阳商业中心区极难再有同等条件的地块。
     
    对策---把项目打造成贵阳地标：本项目抓住项目位置优越及同等位置规模较大的特点，在总体战略上站在较高的角度，把项目打造成高标准、贵阳标志性的综合性商业。
    3、良好的展示面：项目地块规模大，沿街有近600米的展示面，具有无可比拟的优越性。
     
    对策---划分最多临街铺，提高商业收入：本项目临街面很长，可充分利用这点，划分最大的临街商铺，提高项目的商业租金收入及展示项目良好的外部形象，并充分利用此优点，在项目商业两端设置主力店和人流带动较大的主力品牌（如国际餐饮）、在中间街铺设置特色店。
     
    4、项目规模效应强，成本低，竞争力强：商业项目规模竞争将是商业之间今后竞争的核心。本项目是目前片区规模最大、规划配套全的商业项目，专业化管理能对片区商业产生较大的影响，同时可以大大降低单位营业面积的运营成本，更好的控制业态组合，实现1+1>2的效益，从而大幅增强项目的市场竞争力。
     
    对策---把项目打造成贵阳商业航母：利用本项目的规模优势，最大的整合各种商业资源，作到商业业态丰富化，从而扩展商圈辐射力和扩大客层，吸引客流。
     
     
    （二）劣势分析
    1、与传统商圈有一定距离，人气不旺：本项目距离喷水池商圈约2公里，项目周边商业多为沿街商铺，经营种类以日常生活及餐饮类为主，零售百货、超市类少，商业气氛不够。
     
    对策---差异化及互补性经营：针对项目处于传统商圈边缘及周边商业档次不高的特点，对项目来讲，既是一种挑战，又是一种机遇，本项目应充分体现与传统商圈的差异化及互补性经营，并以较高姿态切入市场。
     
    2、目前租金水平较低：从市场调查中可以看出，受传统商圈辐射影响，北京路周边地区的租金水平均较低，如中华北路月租金约为200元/平方米，瑞金北路月租金约为300元/平方米，与传统商圈核心地段近千元/平方米的月租金相比相差较大。
     
    对策---稳健提升商业租金：项目周边相对传统商圈租金普遍不高，本项目如想在短期内以高租金水平出现，是不大现实，项目招商及经营的过程中总体上可先放水养鱼、先旺场再旺人的策略，吸引较多异地和本地的特色优质品牌和经营项目，等项目经历市场培育期后，再稳健的提升租金收益。
    （三）机会分析
    1、贵阳是少有的单极省会城市，对本省其他的消费群体辐射力强。贵阳2006年全市生产总值占到全省的近30%，财政总收入占全省的35%，贵阳经济具有显著的强势地位。贵阳经济快速增长，消费力旺盛：2006年，贵阳国民生产总值为602.88亿元；社会消费品零售总额高达234.96亿元，消费比率位居全国前列。
     
    对策---以发展眼光开发本项目：项目利用贵阳及贵州宏观经济较好的情况，开发及经营当中，不仅要考虑现实情况，更要以发展的眼光即未来3-10年贵阳的整体经济状况来规划及经营本项目。
     
    2、片区有较好的商业基础：云岩区作为贵阳的老城区，聚集了大量的住宅、写字楼、商场、行政机构办事处（省政府临近本项目）等资源，人口密度达到4万人/平方公里，未来是政府规划的CBD地区，为项目带来了大量的消费群体。
    对策---项目吸收、创新并重：作为贵阳的老城区，项目应充分利人口密度大及未来规划特点，在吸收原有商业及消费群特点的同时，本商业项目应多考虑休闲、宽松、愉悦的购物环境。
     
    3、五星级酒店及会展中心带来商务人群：贵阳新会展中心正在建设中，另据了解，项目周边将有三家新建、翻新的五星级酒店，可为本项目带来大量的商务人群。
     
    对策——作大餐饮、休闲娱乐业态：项目周边本地及异地商务人群较多，可利用商务人群的消费需求及特点，开发相适应的酒店、餐饮及休闲娱乐项目，以充分吸引此部份客流。
     
    4、贵阳大型综合商业物业空缺：贵阳中心商圈的配套不全，经营业态单一，还没有一个大型综合性商业物业。市调资料反应，95%的消费者认为贵阳应该有一个综合性购物中心，其中96%的消费者表示愿意前往北京路的购物中心消费。
     
    对策——首创贵阳大型商业：利用大型商业物业空缺的这一大好机会，从现有地块规模和区位优势上总体打造本项目成贵阳标志性商业，并以此机会，同政府、金融机构进行税收、贷款等优惠政策谈判。
     
     
    （四）威胁分析
    1、片区内会有一定量的潜在商业供应：目前贵阳正处于“建设大贵阳”的运动初期，贵阳所辖区县均有城市建设计划，仅在云岩区就有4个地块处于规划中（包括本项目所属的5号地块），未来商业建设面积将超过50万平方米。例如位于中山西路与公园路交叉口的恒峰商业街
    对策——时刻关注竞争对手：针对项目同类